Подробнее о работе:  Диплом по эктеории Оценка бизнеса предприятия ООО Лидер-Гранд

Описание:

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ Высшего профессионального образования

«Московский институт экономики, политики и права»

Кафедра экономики и управления

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

«Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»»

 

 

 

Студент:

Кузьмина Алёна Николаевна

 

 

 

 

 

 

Москва, 2014


Содержание

 

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости бизнеса

.1 Позиции оценочной деятельности в экономике России

.2 Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

.3 Три основных подхода к оценке предприятия

.3.1 Затратный подход

.3.2 Сравнительный подход

.3.3 Доходный подход

Глава 2. Оценка бизнеса ООО «Лидер-гранд»

.1 Характеристика ООО «Лидер-Гранд»

.2 Прогноз экономического развития и анализ рынка детской одежды Москвы

.3 Анализ финансовых результатов ООО «Лидер-Гранд»

.4 Процесс оценки стоимости ООО «Лидер-Гранд»

.4.1 Определение стоимости предприятия затратным подходом

2.4.2 Определение стоимости предприятия сравнительным подходом

2.4.3 Определение стоимости предприятия доходным подходом

Глава 3. Разработка предложений по увеличению стоимости предприятия

.1 Выбор конкурентной позиции бизнеса

3.2 Организация торговли

Заключение

Список используемой литературы

Приложения

 


Введение

 

С каждым годом идёт интенсивное развитие бизнеса, поэтому оценка бизнеса (предприятия) становиться всё более важной проблемой. В оценке заинтересован как владелец бизнеса, так и инвесторы. Применение технологии оценки бизнеса позволяет увидеть, как повлияют на стоимость предприятия те или иные решения менеджмента. Любой бизнес рано или поздно подходит к моменту расширения или наоборот продаже, для этого важно осуществить адекватную оценку бизнеса, чтобы узнать, сколько стоит предприятие.

Это определяет актуальность темы дипломного исследования.

Объект исследования - бизнес предприятия.

Предметом исследования является оценка бизнеса на примере ООО «Лидер-Гранд».

Цель данной дипломной работы - исследование финансового состояния и оценка ООО «Лидер-Гранд», а также разработка рекомендаций по повышению стоимости компании.

Исходя из цели, в дипломной работе поставлены и решены следующие задачи:

  • · дана характеристика предприятия, с целью выделения основных проблем;
  • · проведен предварительный анализ структуры баланса и его ликвидности;
  • · проведена оценка финансовой устойчивости;
  • · произведена оценка бизнеса;
  • · выявлены основные проблемы финансово-хозяйственной деятельности компании;
  • · разработаны рекомендации по повышению стоимости компании. деятельности.

Теоретической и методологической основой исследования послужили теория и методология экономического анализа, экономико-математические методы, положения законодательных и нормативных актов, регулирующих предпринимательскую деятельность организаций в условиях рынка, включая 30 учебника и 22 литературных источников.

В работе использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых, методические материалы и разработки по проблемам финансового анализа, а также статистическая и бухгалтерская отчетность ООО «Лидер-Гранд».

Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что разработанные рекомендации могут быть использованы для повышения стоимости ООО «Лидер-Гранд» и в других предприятиях.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 29 таблиц, 6 рисунков. Список литературы включает 52 наименований. Общий объем работы - 150 страниц.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, дана постановка проблемы; указаны цели и задачи исследования, определен объект, предмет и методы исследования; сформулирована методологическая основа и аргументированы выбранные методы и способы решения поставленных задач. Подчеркнута практическая значимость полученных результатов исследования.

Первая глава работы посвящается основным проблемам в оценке бизнеса и анализу общих методик в оценке бизнеса, их сравнению, значению, выявлению положительных и отрицательных сторон каждой из них. Дана общая характеристика предприятия.

Во второй главе произведена оценка платежеспособности, ликвидности предприятия, определяется характер его финансовой устойчивости. Производится оценка бизнеса затратным, сравнительным, доходным методом.

Третья глава посвящена разработке предложений по повышению стоимости компании, непосредственно связанных с повышением деловой активности и надежности, на основании произведенных расчетов во второй главе. Разработана методика, которая доказывает практическую значимость работы.

В заключении подводятся итоги проведенного, предложено применение результатов исследования на практике ООО «Лидер-Гранд».

 


Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости бизнеса

 

.1 Позиции оценочной деятельности в экономике России

 

Преобразования в экономике России выявили необходимость в привлечении и использовании новых знаний, сведений и опыта. В наибольшей степени это касается таких областей науки, как экономика, управление и юриспруденция.

«В экономике России за последние годы наблюдается ситуация экономического роста. По сообщениям из печати в России увеличивается объем иностранных инвестиций».

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, развитие системы страхования, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Кроме того, оценка предприятия используется как один из приемов управления предприятием. Оценка стоимости бизнеса выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения того, повышает ли исполнение этого решения стоимость компании [9].

Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, инвесторов, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб.

Оценка стоимости стала важнейшим инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и политику, и простому гражданину.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные ожидания и затраты, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, реакцию рынка на объект сделки, а так же текущее общеэкономическое развитие.

Оценка бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Знание реальной стоимости дает возможность собственнику объекта модернизировать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства, а так же завоевать общественную поддержку.

Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение. Для того чтобы ответить на вопрос: инвестиции в какой бизнес принесут наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить их активы и будущие доходы от бизнеса [35].

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [20].

Оценка стоимости любого предприятия (объекта) выражает целенаправленный процесс определения в денежном выражении рыночной стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый момент времени.

Важно учитывать, что для оценки имущества, необходима надежная и достоверная рыночная информация. Этот бесспорный факт неоднократно упоминается в литературе по оценке и в международных стандартах. По сравнению с западным оценщиком, у которого в распоряжении множество информационных и аналитических служб, поставляющих ему нужную информацию, российский оценщик не обеспечен требуемой информацией в полном объеме. Первичную информацию можно получить из различных изданий и ресурсов Интернет, но с интегрированными характеристиками, которые являются анализом первичной информации, всё намного хуже [8].

Поэтому в большинстве отчетов, выполненных добросовестным и квалифицированным оценщиком, найдется много спорных и сомнительных позиций, связанной с отсутствием адекватной информацией.

Информацию, которую использует оценщик, можно разделить на две составляющие [7]:

Внутренняя информация, связанная с объектом оценки. Если оценивается недвижимость, то выделяют данные о его технических показателях, о состоянии и необходимости ремонта.

Для бизнеса - это данные о финансовой деятельности, о состоянии активов. Основные проблемы в части применения этой информации находятся в сфере ведения бухгалтерского учета, где не отображается реальное положение дел на предприятии. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренней информации, будут решаться по мере стремления к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета и перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности.

Внешняя информация. Все подходы приводят к рыночной стоимости, если они основываются на рыночных данных. Отсюда следует, что без информации, которая отражает ситуацию на рынке схожих объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными (например, с ценами сделок схожих объектов), так и с интегрированными показателями рынка (например, поправочными коэффициентами, обеспечивающими "приведение" сопоставимых объектов к оцениваемому).

Первичная информация (цены продаж объектов-аналогов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний) является важнейшим фактором точности и достоверности оценки. Проблемы с использованием подобной информации хорошо освещены. Данные по сделкам с объектами недвижимости, и даже по сделкам с крупными компаниями не публикуются. Оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе данные Интернет, где публикуются цены предложений, вместо цен проводимых сделок. Поэтому такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах [19]. Схожие проблемы есть и с данными по финансовой деятельности различных компаний. Приведенные в бухгалтерских документах прибыли и затраты показывают тактику ведения бухгалтерского учета, а не реальное состояние дел в компаниях. Эти проблемы, очевидно, сказываются на качестве оценки, но не являются существенными. Гораздо сложнее обстоит дело с интегрированными параметрами, без которых не могут быть реализованы большинство методов оценки.

Для бизнеса интегрированная информация включает разнообразные мультипликаторы, средние соотношения между собственным и заемным капиталом, значения рентабельности, характерные для отрасли.

Нехватка опыта в системе российской оценки бизнеса и недостаточное внимание этой проблеме привели к тому, что российский Оценщик не владеет всей необходимой интегрированной информацией.

В этих условиях оценщик вынужден сам искать интегрированную информацию, что сказывается на качестве оценки [33].

 

.2 Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

 

Оценочная деятельность заключается в установлении определенного вида стоимости объекта оценки или величины доли собственника на конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки необходимо точное определение стоимости.

В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1 рыночная стоимость;

2 инвестиционная стоимость;

3 ликвидационная стоимость;

4 кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

1 при изъятии имущества для государственных нужд;

2 при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3 при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

4 при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

5 при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

6 при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [3].

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

В роли субъектов оценочной деятельности выступают физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом [11].

Объектами оценочной деятельности являются:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Особенностью процесса оценки стоимости имущества предприятия (бизнеса) является его многосторонний характер. Она не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта.

В процессе оценки обязательно учитывают совокупность рыночных факторов:

  • факторы времени и риска;
  • рыночная конъюнктура (спрос и предложение на объекты оценки);
  • уровень конкуренции;
  • различные особенности оцениваемого объекта.

«Оценка предприятия (бизнеса) проводится в самых различных целях»:

  • повышение эффективности текущего управления предприятием;
  • купли - продажи ценных бумаг на фондовом рынке принятия обоснованного инвестиционного решения;
  • определения стоимости предприятия, в случае его купли-продажи целиком или частями;
  • реструктуризации предприятия - ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга;
  • разработки плана (прогноза) развития компании (будущие доходы, расходы, степень финансовой устойчивости и ценность имиджа);
  • определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
  • страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости в преддверии потерь;
  • принятия обоснованных управленческих решений [12].

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Этим договором может быть предусмотрено осуществление данным оценщиком оценки одного или ряда объектов, либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.

В соответствии с ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256, проведение оценки включает следующие этапы:

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • составление отчета об оценке [2].

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

.        Основанные на представлениях собственника;

.        Связанные с эксплуатацией собственности;

.        Обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в оптимальные сроки.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, заключающийся в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада - суть которого заключается в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически выгодно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности - заключается в следующем: остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности - заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия - по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и, скорее всего, будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.

Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

 

.3 Три основных подхода к оценке предприятия

 

Выбор метода оценки зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход (Имущественный)

Сравнительный подход (Рыночный)

Доходный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. Затратный подход

основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данное предприятие больше, чем стоимость воссоздания предприятия, аналогичного по своей полезности оцениваемому предприятию.

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно выбрать в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в различной степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал).

 

.3.1 Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является формула:

 

СК=А - О, (1.1)

 

Где СК - собственный капитал;

А - активы

О - обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Стоимость предприятия зависит от того, какой экономический потенциал накоплен им в предыдущий период производственно-хозяйственной, коммерческой и инвестиционной деятельности. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость его активов.

Статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости, оценка проводится в несколько этапов [16]:

. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

. Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

. Оценивается дебиторская задолженность;

. Оцениваются расходы будущих периодов;

. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

. Определяется стоимость собственного капитала путём вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В результате проведения всех перечисленных этапов стоимость собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

В рамках оценки бизнеса при использовании метода чистых активов (Приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.2003 г. № 10н, 03-6/пз "Об утверждении Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ"), традиционный баланс предприятия заменяется скорректированным балансом, в котором все активы (материальные и нематериальные), а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимых в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки [50].

Достоинства подхода на основе УПВС:

  • использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты;
  • универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений;
  • разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера;
  • возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела;
  • возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования;
  • возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ;
  • возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод);
  • удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности [32].

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

 

, (1.2)

 

Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом;

Сзу - стоимость участка земли;

Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая);

Износ - накопленный износ.

Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличие от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:

устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;

неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора) по формуле:

 

,    (1.3)

 

Где ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. Стоимость строительно-монтажных работ определяется:

 

,     (1.5)

 

Где НР - накладные расходы;

ПН - плановые накопления (сметной прибыли подрядчика).

Прямые затраты рассчитываются по формуле:


,         (1.6)

 

Метод ликвидационной стоимости

Применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности, поэтому для настоящей работы этот метод не был использован. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1)      упорядоченную;

)        принудительную;

)        ликвидацию с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация - это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определённые затраты на ликвидацию активов [29].

Расчёт ликвидационной стоимости предприятия также включает несколько основных этапов [24]:

. Берется последний балансовый отчёт;

. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товароматериальных запасов) требует различных временных периодов;

. Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учётом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершённого производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчёты с другими кредиторами.

Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик должен проанализировать факторы, имеющие отношение к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства - высокая степень износа как активной, так и пассивной части активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия [16].

 

.3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.

Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.

Информация должна соответствовать следующим основным критериям:

стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

стороны не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Данный метод мало применим, так как не развит рынок продаж бизнеса.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода применяются следующие методы:

метод компании-аналога;

метод сделок;

метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на сформировавшихся на фондовом рынке рыночных ценах акций сходных компаний. Базой для сравнения служит цена за одну обыкновенную (простую) акцию сходных компаний на фондовых рынках. При этом цена одной акции меняется в зависимости от величины приобретаемого пакета - контрольного (мажоритарного) или неконтрольного (миноритарного). Основу метода составляет финансовый анализ оцениваемой компании и сопоставимых компаний. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность [13].

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:

) изучение рынка и сбор необходимой информации;

) сопоставление списка аналогичных предприятий;

) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;

) расчёт ценовых мультипликаторов;

) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании;

) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия;

) внесение итоговых корректировок.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации: рыночной и финансовой.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой, а также информацию о количестве акций в обращении. Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка.

Финансовая информация представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчётностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Финансовая информация должна быть представлена отчётностью за текущий год и предшествующий период.

При применении данного метода важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги - те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, близки по размеру. Поиск аналогичных предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, среди которых можно выделить:

• принадлежность к одной и той же отрасли;

• достаточно высокое сходство выпускаемой продукции и ассортимента;

• примерное равенство объёма и качества производимой продукции;

• товарную и территориальную диверсификацию;

• одинаковые стадии жизненного цикла компаний (например, стадии роста или упадка);

• сходные по размеру производственные мощности;

• технологическую и техническую оснащённость;

• сопоставимые стратегии развития компаний;

• примерно одинаковые уровни рисков, связанных с предпринимательской деятельностью;

• примерно равную степень учёта климатических и территориальных различий или особенностей;

• сопоставимость по числовым оценкам экономических и финансовых

показателей компаний (выручка, численность, стоимость активов);

• сопоставимость предполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты) [13].

Важная часть оценки по методу рынка капитала - анализ финансового положения компании и сопоставление с предприятиями-аналогами. При сравнительном подходе к оценке предприятия используются все традиционные приёмы и методы финансового анализа. Система аналитических показателей и критериев сравнения, применяемых при анализе финансового положения компании, так же, как и методология оценки стоимости компании в целом, зависит от сформулированной собственником цели оценки.

Наибольшая сложность при применении данного метода заключается в необходимости выбора подходящей компании-аналога. Между тем на российском рынке отсутствует достаточная по объёму статистика продаж бизнеса для получения необходимой для расчётов информации.

Для некоторых отраслей национальной экономики, в которых объёмы ретроспективной информации по сделкам становятся всё более многочисленными (например, телекоммуникации, нефтяная отрасль), значение данного метода постепенно повышается. В остальных случаях этот метод может быть использован как инструмент проверки достоверности результатов расчётов стоимости бизнеса, полученных с помощью других подходов (например, доходного подхода) [13].

В результате оценки компании методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета акций с высокой степенью ликвидности. Для того чтобы получить стоимость контрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Он исходит из необходимости определения стоимости готового бизнеса, или, иначе, контрольного (мажоритарного) пакета акций компании-аналога. Цена обыкновенных акций принимается по результатам совершённых ранее сделок на фондовом рынке. В основе метода лежит определение соответствующих мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования.

Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала.

Этапы процесса оценки бизнеса методом сделок совпадают с этапами оценки бизнеса методом рынка капитала. Однако наряду с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют ряд различий (табл. 1).

 


Таблица 1. Основные различия методов рынка капитала и сделок

Различия

Особенности

 

метода рынка капитала

метода сделок

Типы исходной ценовой информации

Цены на единичные акции предприятий-аналогов

Цены продаж контрольных пакетов и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях предприятий

Время анализируемых сделок

Данные о текущих ценах акций

Информация о ранее совершенных сделках

Учет элементов контроля

Цена одной акции не учитывает элементы контроля

Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля

Результат оценки

Стоимость одной акции или неконтрольного пакета

Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом

 

Метод сделок применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие или существенно сократить объём выпуска продукции. Кроме того, его используют при сделках по слиянию и поглощению компаний. В отличие от метода рынка капитала здесь уже учтена премия за контроль, а в случае необходимости оценки неконтрольного пакета акций скидка может составлять примерно 40 %.

Основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информации, а также различных электронных источников - существенный прорыв в данном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать расширению сферы использования сравнительного подхода.

Метод отраслевых коэффициентов заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями в результате достаточно длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Также отраслевые соотношения могут быть самостоятельно разработаны оценщиком на основе анализа отраслевых данных.

Рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому метод отраслевых коэффициентов ещё не получил достаточного распространения в отечественной практике. На Западе рынок бизнеса развит давно, и в результате обобщения были разработаны достаточно простые соотношения для определения стоимости оцениваемого предприятия.

 

.3.3 Доходный подход

Применяется доходный подход в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии компании (построить финансовую модель). В рамках доходного подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования.

Оценка доходным подходом предполагает построение прогноза доходов.

В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования.

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности на предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесёт эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными). Применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определённую прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют. По сравнению с методом ДДП данный метод достаточно прост, так как не требует составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, но его применение ограничивается предприятиями со стабильными доходами, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагаются его изменения.

 

,

 

где V - оценённая стоимость;

D - чистый доход (чистая прибыль);

Kk - ставка капитализации.

Метод капитализации дохода - оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта [27].

Основные этапы оценки предприятия методом капитализации дохода:

.        Анализ финансовой отчётности, её нормализация и трансформация (при необходимости);

.        Выбор вида дохода, который будет капитализирован;

.        Расчёт адекватной ставки капитализации;

.        Определение предварительной величины стоимости;

.        Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов;

.        Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.

. Анализ финансовой отчётности. Основными документами для анализа финансовой отчётности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчёт и отчёт о финансовых результатах. При анализе финансовых отчётов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчёта о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия, и вряд ли будут повторяться в будущем.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть доходы или убытки от продажи активов, части предприятия, поступления по различным видам страхования, поступления от удовлетворения судебных исков, последствия забастовок или длительных перерывов в работе.

Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчётности, под которой понимается перевод её на общепринятые стандарты бухгалтерского учёта (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна [34].

. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода здесь могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

· прибылью последнего отчётного года;

· прибылью первого прогнозного года;

· средней величиной прибыли за несколько отчётных лет.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчётного года.

. Расчёт адекватной ставки капитализации. Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путём вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

«Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости». Проще говоря, ставка капитализации - коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя возможные методики.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде:

 

Kk = r - q,

 

где Kk - ставка капитализации;

r - ставка дисконтирования;

q - долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

. Определение предварительной величины стоимости.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование).

Что касается поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности, то порядок их применения подробно был рассмотрен выше.

Следует отметить, что в оценке бизнеса, в отличие от оценки недвижимости, данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Метод дисконтирования денежных потоков

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки - серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом собственник не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов [34].

Метод дисконтирования денежных потоков - определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчёты проводятся по формуле:

 

,

 

где PV - текущая стоимость;

CF1 - денежный поток очередного года прогнозного периода;

FV - цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в постпрогнозный период);

r - ставка дисконтирования;

n - общее количество лет прогнозного периода [26].

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП [24]:

. Выбор модели денежного потока;

. Определение длительности прогнозного периода;

. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации);

. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

. Определение ставки дисконта;

. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период;

. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;

. Внесение итоговых поправок.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала (чистый свободный денежный поток) или денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток).

На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств компании. Рыночная стоимость собственного капитала - понятие не абстрактное: для акционерных обществ это рыночная стоимость обыкновенных и привилегированных акций (если последние эмитировались), для обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью и производственных кооперативов - рыночная стоимость долей и паев учредителей.

Расчёт, в основе которого лежит денежный поток для инвестированного капитала (суммарная величина собственных средств и долгосрочной задолженности), позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании.

Денежные потоки рассчитываются по следующей формуле:

 

CF=Inflow-Outflow,

 

Где CF- денежный поток;

Inflow- приток денежных средств;

Outflow- отток денежных средств.

Поток денежных средств имеет определенную структуру (табл. 2).

 

Таблица 2. Структура потока денежных средств

Inflow

Outflow

Поток денежных средств по основной деятельности

Денежная выручка от реализации в текущем периоде

Платежи по счетам поставщиков и подрядчиков

Погашение дебиторской задолженности

Выплата заработной платы

Поступления от продажи бартера

Отчисления в бюджет и внебюджетные фонды

Авансы, полученные от покупателей

Уплата процентов за кредит

 

Социальные расходы

Поток денежных средств по инвестиционной деятельности

Продажа основных средств, нематериальных активов

Приобретение основных средств, нематериальных активов

Дивиденды, проценты от долгосрочных финансовых вложений

Капитальные вложения

Возврат других финансовых вложений

Долгосрочные финансовые вложения

Поток денежных средств по финансовой деятельности

Краткосрочные кредиты и займы

Возврат краткосрочных кредитов и займов

Долгосрочные кредиты и займы

Возврат долгосрочных кредитов и займов

Поступления от эмиссии акций

Погашение долговых ценных бумаг

Целевое финансирование

 

 

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной (в текущих ценах), так и на реальной (с учётом фактора инфляции) основе.

. Определение длительности прогнозного периода.

Прогнозирование будущего дохода начинается с определения горизонта прогнозирования и вида дохода, который будет применяться в дальнейших расчётах. Длительность прогнозного периода определяется с учётом планов руководства по развитию (ликвидации) предприятия в ближайшие годы, динамики стоимостных показателей (выручка, себестоимость, прибыль), тенденций изменения спроса, объёмов производства и продаж. Из-за сложности прогнозирования при оценке российских предприятий прогнозный период обычно устанавливается равным трём годам.

Если нет объективных причин для прекращения существования предприятия, то предполагается, что оно может существовать неопределённо долго. Точнее спрогнозировать доходы на несколько десятков и более лет даже в стабильной экономике не представляется возможным, поэтому срок дальнейшего существования предприятия делится на две части:

прогнозный период, когда оценщик достаточно точно прогнозирует динамику денежных потоков;

постпрогнозный период, когда учитывается усреднённый темп роста денежных потоков предприятия на весь оставшийся срок его жизни [32].

. Ретроспективный анализ и прогноз. Для корректного расчёта величин денежных потоков необходим анализ расходов, инвестиций и валовой выручки от реализации.

При прогнозе валовой выручки учитываются: номенклатура продукции, объём производства и цены, спрос на продукцию, производственные мощности, экономическая ситуация в стране и отрасли в целом, конкуренция, а также планы руководства предприятия.

При прогнозировании расходов и инвестиций оценщик должен:

учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

изучить структуру расходов (в особенности соотношение постоянных и переменных расходов);

оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

определить амортизационные отчисления, исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

спрогнозировать и обосновать необходимость инвестиций;

проанализировать источники финансирования инвестиций.

Умение постоянно «держать руку на пульсе» текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы, реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их вклада и эффективности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

по составу: плановые, прогнозируемые или фактические;

отношению к объёму производства: переменные, постоянные, условно-постоянные;

способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;

функции управления: производственные, коммерческие, административные.

Для оценки бизнеса важны две классификации издержек:

) деление издержек на постоянные и переменные, т.е. в зависимости от их изменения при изменении объёмов производства. Постоянные издержки не зависят от изменения объёмов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество). Переменные же издержки (сырьё и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объёмов производства. Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции;

) разнесение издержек на прямые и косвенные. Оно применяется для отнесения издержек на определённый вид продукции. Чёткое и единообразное разделение на прямые и косвенные издержки особенно важно для поддержания однородной отчётности по всем подразделениям.

.        Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. «Существуют два основных метода расчёта величины потока денежных средств: косвенный и прямой». Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности, наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств, а прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т. е. по бухгалтерским счетам.

. Определение ставки дисконта. При расчёте стоимости компании с использованием доходного подхода важнейшей составляющей расчётов является процесс определения размера ставки дисконта.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить её как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться таким образом, чтобы учесть три фактора:

) наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

) необходимость учёта для инвесторов стоимости денег во времени;

) фактор риска.

В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методики определения ставки дисконтирования. После определения ставок дисконтирования рассчитывают стоимость предприятия в постпрогнозный период, определяют текущую стоимость будущих денежных потоков в постпрогнозный период и вносят итоговые поправки.

. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период. При эффективном управлении предприятием срок его жизни стремится к бесконечности. Прогнозировать на несколько десятков лет вперёд неразумно, так как чем дольше период прогнозирования, тем ниже точность прогноза. Для учёта доходов, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.

Реверсия - это:

доход от возможной перепродажи имущества (предприятия) в конце периода прогнозирования;

стоимость имущества на конец прогнозного периода, отражающая величину доходов, ожидаемых к получению в постпрогнозном периоде.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается один из представленных в табл. 3 способов расчёта его стоимости на конец прогнозного периода [26].


Таблица 3. Методы расчёта стоимости предприятия на конец прогнозного периода (реверсии)

Наименование

Условия применения

Метод расчёта по ликвидационной стоимости

Используется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчёте ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, находящегося в стадии роста, этот метод неприменим

Метод расчёта по стоимости чистых активов

Техника расчётов аналогична расчётам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы (фондоёмкие производства), или если в конце прогнозного периода ожидается продажа активов предприятия по рыночной стоимости

Метод предполагаемой продажи

Состоит в пересчёте денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Метод применим, если аналогичные предприятия часто продаются и покупаются и тенденцию изменения их стоимости можно обосновать. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично

Модель Гордона

Капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны

 

Модель Гордона - определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Расчёт конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:


,

 

где FVterm -ожидаемая (будущая) стоимость в постпрогнозный период;

CFterm - денежный поток доходов постпрогнозного (остаточного) периода;

r - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.

Условия применения модели Гордона:

  • темпы роста дохода должны быть стабильны;
  • темпы роста дохода не могут быть больше ставки дисконта;
  • капитальные вложения в постпрогнозном периоде должны быть равны амортизационным отчислениям (для случая, когда в качестве дохода выступает денежный поток);
  • темпы роста дохода умеренные (не превышают 2-3%), так как высокие темпы роста невозможны без дополнительных капитальных вложений, которых данная модель не учитывает.

Таким образом, можно сказать, что определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. Текущая (дисконтированная, приведённая) стоимость - стоимость денежных потоков предприятия и реверсии, дисконтированных по определённой ставке дисконтирования к дате оценки.

Расчёт текущей стоимости производится по формуле:


PV=CFЧDF,

 

Где CF - денежный поток;- коэффициент текущей стоимости единицы.

Коэффициент текущей стоимости единицы осуществляется по формуле:

 

,

 

Где DF - коэффициент текущей стоимости единицы;

r - ставки дисконтирования.

По этой формуле денежные потоки дисконтируются, как если бы они были получены в конце года. Однако если денежный поток не сконцентрирован на конец года из-за сезонности производства и других факторов, рекомендуется коэффициент текущей стоимости для денежного потока прогнозного периода определять на середину года по формуле:

 

,

 

Где DF - коэффициент текущей стоимости единицы;

r - ставки дисконтирования.

Затем суммированием величин текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода определяется стоимость предприятия (бизнеса) в прогнозный период.

Текущая стоимость предприятия в остаточный период определяется методом дисконтирования при помощи коэффициента текущей стоимости, рассчитываемого по формуле:


,

 

Где DFterm - коэффициент текущей стоимости единицы в постпрогнозный период;

r - ставки дисконтирования.

Предварительная величина стоимости бизнеса имеет две составляющие: сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущую стоимость предприятия в остаточный период.

. Внесение итоговых поправок. После того как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются три:

поправка на величину стоимости нефункционирующих активов;

коррекция величины собственного оборотного капитала;

корректировка на величину долгосрочной задолженности (при определении стоимости собственного капитала с использованием модели денежного потока для всего инвестированного капитала).

Таким образом, можно сделать вывод, что метод дисконтирования денежных потоков - это весьма сложный, трудоёмкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков. В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную цену предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса.

Бизнес является инвестиционным товаром, поскольку вложения в него осуществляются с целью возвращения средств и покрытия рисков в будущем. Расходы на бизнес и получение доходов с него различны по времени. Следует учитывать, что сумма ожидаемой прибыли неизвестна, а при оценке носит достаточно вероятностный характер, и поэтому инвестору также следует учитывать риск неудачи - вложенные инвестиции канут в лету, или же вернутся, но не покроют все риски. Таким образом, при оценке бизнеса текущая стоимость будущих доходов от имущества, которые вероятно получит инвестор, представляет собой рыночную стоимость.

«Бизнес - это система, но на рынке вполне может быть реализована, как весь комплекс, так и отдельными подсистемами или даже элементами». Фактически, товаром можно назвать даже не весь бизнес, как таковой, а отдельные составляющие этого единого целого.

Доходность, инвестиционность и потребность в бизнесе зависят от постоянно изменяющихся процессов, происходящих не только внутри самого бизнеса - но и во внешней среде. Так, нестабильность в государственной экономике может привести бизнес к неустойчивости - с другой же стороны, нестабильность бизнеса может привести к созданию нестабильности на рынке, в отрасли. Таким образом, возникает необходимость в постоянном регулировании бизнеса - при этом, качественным и квалифицированным. Это также учитывается при оценке бизнеса.

Для оценки бизнеса информация адекватность информации играет главнейшую роль, нехватка опыта в системе российской оценки бизнеса и, в еще большей степени, недостаточное внимание этой проблеме привели к тому, что российский Оценщик не располагает всей необходимой интегрированной информацией.

 


Глава 2. Оценка бизнеса ООО "ЛИДЕР-ГРАНД"

 

.1 Характеристика ООО "Лидер-Гранд"

 

В Москве большое количество магазинов детской одежды, основная часть которых сосредоточена вблизи станций метро, в больших торговых центрах, и небольшая часть находится в жилых зонах, на некотором отдалении от станций метро.

Магазин детских товаров ООО «Лидер-Гранд» является именно таким магазином. Он располагается в жилом доме, первые этажи которого сдаются под магазины и офисы, по адресу: 127254, г. Москва, ул. Яблочкова, д. 8. Первичными потребителями являются люди, проживающие в этом доме, а также жители данного района.

Рядом с магазином расположены три детских сада и две школы, поэтому их посетители также являются первичными потребителями.

Вторичными потребителями являются люди с других районов города, а также приезжие люди, заинтересованные в данном товаре и имеющие маленьких детей.

Покупатели здесь могут найти одежду для детей практически любого размера и на любой вкус. Предлагается одежда различных производителей и очень высоко качества, что конечно очень ценится покупателями.

Удобное расположение, работа без выходных, широкий ассортимент качественного и надежного товара - всё это направлено на удовлетворение запросов покупателей.

Грамотные продавцы всегда подскажут молодому родителю и дадут консультацию покупателям по ассортименту товаров, предлагаемых к продаже в магазине, по потребительским свойствам и особенностям товаров. Расскажут о производителях, о качестве товара и о возможности его возврата или обмена.

Исследуемое предприятие является частным предприятием розничной торговли детской одеждой. Рассматриваемое предприятие розничной торговли используют такой вид пунктов продажи как магазин.

Про торговую точку можно сказать следующее:

по составу основного контингента обслуживаемых покупателей - это магазин, обслуживающий городских жителей;

по характеру размещения на территории населенного пункта - это магазин, размещенный непосредственно в жилой застройке;

по формам товарной специализации магазин не является узкоспециализированным;

по определяющему методу продажи товаров - это магазин с индивидуальным обслуживанием покупателей;

по ценовым уровням реализуемых товаров - это магазин имеющий товар, как среднего уровня цен, так и низких цен.

Данное предприятие розничной торговли осуществляет ряд функций:

исследует конъюнктуру, сложившуюся на товарном рынке (рынке детских товаров);

определяет спрос и предложение на конкретные виды товара;

осуществляет поиск товаров, необходимых для розничной торговли;

проводит отбор товаров, их сортировку при составлении требуемого ассортимента;

осуществляет оплату товаров, принятых от поставщиков;

проводит операции по приемке, хранению, маркировке товаров, устанавливает на них цены;

оказывает поставщикам, потребителям транспортно-экспедиционные, консультационные, рекламные, информационные и другие услуги.

Основными же функциями данного предприятия розничной торговли являются доведение предметов детской одежды до населения и организация торгового обслуживания покупателей.

В продаже в широком ассортименте можно найти одежду для детей любого возраста от 0 до 13 лет.

Ассортимент магазина постоянно пополняется и расширяется с учетом потребностей покупателей. При этом главный приоритет отдается качеству, а также учитывается, что одежда для детей должна быть удобной, современной, а также абсолютно безопасной для здоровья.

Коммерческая деятельность магазина «Лидер-Гранд» основывается на миссии, постановке стратегических целей и задач.

Интерес руководства предприятия к стратегическому управлению был основан на осознании того, что организация являемся открытой системой, и что главные источники ее успеха зависят от взаимоотношений с внешней средой. Ведь в условиях конкурентной борьбы стратегическая ориентация деятельности является одним из решающих факторов выживания и процветания современного торгового предприятия. Четко сформулированная миссия и цели организации позволяют персоналу организации функционировать как единое целое, и стремится к достижению общих целей.

Определение миссии, целей и задач предприятия основывается на анализе его внешней и внутренней среды, определении своих сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, и является основой для планирования.

Отметим, что посредством планирования директор стремится установить основные направления усилий и принятия решений, которые обеспечивают единство цели для всех работников магазина. Планирование - это один из способов, с помощью которого директор обеспечивает единое направление усилий всех работников к достижению ее общих целей.

Миссия магазина «Лидер-Гранд» может звучать следующим образом: «Модная, стильная, качественная и безопасная детская одежда по доступным ценам. Мы хотим помочь Вам сэкономить время и деньги. Всегда доступно, всегда рядом».

Торговая точка имеет паспорт регистрации стационарных и временных сооружений торговли и сферы услуг.

Организационно-правовая форма - частная собственность. Т.е. данное предприятие торговли представляет собой общество с ограниченной ответственностью. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" данное предприятие относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

 

.2 Прогноз экономического развития и анализ рынка детской одежды Москвы

 

Численность населения Северо-Восточного округа на 01.01.2014 г. составила 1359,5 тыс. человек (по уточненным данным ВПН-2010 г.), из них 68,7 тыс. человек население Бутырского района, на территории которого находится данный магазин. Число родившихся в 2013 г. составило 566 чел., умерших - 543 чел. Естественный прирост населения Бутырского района составил 23 чел.

На территории Бутырского района СВАО осуществляют свою деятельность более 464 объекта розничной торговли и общественного питания. Общая численность работающих на данных объектах более 1,4 тыс. чел.

Рынок детской одежды является частью рынка детских товаров и услуг, объем которого эксперты оценивают в 15-16 млрд. долларов, при этом его потенциал составляет 22 - 24 млрд. долларов. Значительная часть этого оборота приходится на производство и реализацию детской одежды.

Рынок детской одежды в России является на данный момент одним из самых перспективных и наиболее развитых рынков. На сегодняшний день на российском рынке детской одежды наряду с зарубежными производителями все более прочные позиции занимают отечественные производители.

Меняется стиль жизни, растет обеспеченность и требования к комфорту среди населения. Ассортимент одежды для детей практически ничем не уступает одежде для взрослых. В магазинах представлено огромное количество марок иностранных и отечественных производителей - от доступных до элитных.

В 2013 году в Москве родилось 136 тысяч 857 детей, это на 2359 человек больше, чем в 2012 году (рис. 1) [51].

 

 

Рис. 1. Динамика рождаемости в Москве с 2011 по 2013 гг.

 

По данным социологических опросов рост рождаемости в Москве был связан в основном с улучшением общей экономической ситуации, ростом реальных доходов населения. Данному фактору, в том числе, способствует содействие политики государства в социально-демографическом вопросе и активные меры, принимаемые на федеральном уровне. Демографическая политика России реализуется в виде национального проекта Демография, включающего в себя в качестве основного компонента программу «материнского капитала», а так же пособия и льготы по рождению ребенка.

В этой связи российский субрынок детской одежды переориентируется на товары для детей в возрасте от 0 лет и старше, ведь малыши рождаются круглый год. Сегодня родители готовы тратить средства на ребёнка и приобретать новые вещи, а не заимствовать старые у друзей и родственников.

Крупнейшим сегментом в структуре рынка детских товаров является детская одежда и обувь. Совокупная доля сегмента составила 61% всех продаж по итогам 2013 года. По данным аналитиков, в последние годы сегмент растёт почти на 20% в год (рис. 2).

 

 

Рис. 2. Емкость рынка детских товаров в РФ 2010-2013 гг. (млрд. USD)

 

Интересной особенностью его является то, что даже в кризис 2006-2009 годов темпы прироста этого сегмента, в отличие от большинства потребительских рынков, не только остались в положительной зоне, но и показали двузначные цифры.

 

.3 Анализ финансовых результатов ООО "Лидер-Гранд"

 

Основой для проведения финансового анализа ООО "Лидер-Гранд" стали следующие данные:

бухгалтерский баланс (приложение 1, 2);

отчет о финансовых результатах (приложение 3);

количество рассматриваемых при проведении анализа периодов - 3;

данные по первому рассматриваемому периоду приведены на 31.12.2011 года;

данные по последнему рассматриваемому периоду приведены на 31.12.2013 года;

в качестве базового интервала для анализа выбран период с данными на 31.12.2012 года;

в качестве отчетного периода для анализа выбран период с данными, представленными на 31.12.2013 года.

Анализируя актив баланса видно (приложение 1-6), что общая величина активов предприятия в отчетном периоде, по сравнению с базовым, незначительно увеличилась. По сравнению с концом (31.12.2012 г.) активы и валюта баланса повысились на 5,45%, что в абсолютном выражении составило 220 тыс. руб. Таким образом, в отчетном периоде актив баланса и валюта баланса находятся на уровне 4 260 тыс. руб. В большей степени это произошло за счет повышения статьи "Запасы". За прошедший период она повысилась на 540 тыс. руб. (в процентном соотношении 46,96%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи "Запасы" установилось на уровне 1 690 тыс. руб.

В общей структуре активов внеоборотные активы, величина которых на 31.12.2012 г. составляла 2 400 тыс. руб. (59,4% от общей структуры имущества), остались неизменны и на 31.12.2013 г. их величина составила

400 тыс. руб. (56,34% от общей структуры имущества). Величина оборотных активов, составлявшая на 31.12.2012 г. 1 640 тыс. руб., повысилась на 220 тыс. руб. (темп увеличения оборотных активов составил 13,41%), и на 31.12.2013 г. их величина составила 1 860 тыс. руб. (43,66% от общей структуры имущества).

Доля основных средств в общей структуре активов на 31.12.2013 г. составила 56,34%, что говорит о том, что финансовая политика предприятия ООО «Лидер-Гранд» такова, что при наличии достаточного количества собственных средств предприятие крайне редко и неохотно прибегает к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также отсутствуют кредиторская задолженность предприятия и дебиторская задолженность. Как видно из таблицы (приложение 4), на конец отчетного периода наибольший удельный вес в структуре совокупных активов приходится на внеоборотные активы (56,34%), что говорит о недостаточно мобильной структуре активов, которая не способствует ускорению оборачиваемости средств предприятия. Но наблюдается положительная тенденция к росту оборотных активов.

В структуре оборотных активов наибольшее изменение было вызвано увеличением на 140 тыс. руб., по сравнению с базовым периодом, статьи "Запасы"

Динамику изменения актива баланса за рассматриваемый период можно назвать положительной, в первую очередь за счет увеличения валюты баланса за рассматриваемый период.

В части пассивов, повышение валюты баланса произошло, в основном, за счет увеличения статьи "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)". За прошедший период повышение значения этой статьи составило 492 тыс. руб., что в процентном соотношении соответствует 17,8%. Таким образом, на конец анализируемого периода значение статьи "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" установилось на уровне 1 756 тыс. руб. В целом это можно рассматривать как положительную тенденцию, так как повышение нераспределенной прибыли может говорить об эффективной работе предприятия.

Доля заемных средств в совокупных источниках формирования активов за анализируемый период незначительно снизилась. На 31.12.2013 г. совокупная величина заемных средств предприятия составила 1 004 тыс. руб. (23,57% от общей величины пассивов). Снижение заемных средств предприятия ведет к снижению степени его финансовых рисков и положительно влияет на его финансовую устойчивость, повышая степень независимости от заемных средств.

В общей структуре пассивов величина собственного капитала, которая на 31.12.2012 г. составляла 2 764 тыс. руб., повысилась на 492 тыс. руб. (темп прироста составил 17,8%), и на 31.12.2013 г. его величина составила 3 256 тыс. руб. (76,43% от общей структуры имущества). Это изменение произошло за счет повышения статьи 'Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) на - 492 тыс. руб.

Долгосрочная кредиторская задолженность, величина которой на 31.12.2012 г. составляла 1 276 тыс. руб., снизилась на 272 тыс. руб. (темп прироста составил -21,32%), и на 31.12.2013 г. ее величина составила 1 004 тыс. руб. (23,57% от общей структуры имущества). Наибольшее влияние на уменьшение долгосрочных пассивов оказало снижение статьи "Заемные средства". За прошедший период снижение этой статьи составило 256 тыс. руб. (в процентном соотношении -21,26%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи "Заемные средства" достигло 1 204 тыс. руб.

Таким образом, изменение за анализируемый период структуры пассивов следует признать положительным.

Структура имущества и источники его формирования

Приступая к анализу структуры имущества, следует отметить, что величина чистого оборотного капитала ООО "Лидер-Гранд" на конец анализируемого периода (31.12.2013 г.) составила 1860 тыс. руб., его положительное значение свидетельствует о том, что предприятие платежеспособно и может развиваться за счет внутренних резервов.

Основываясь на рассмотренных моделях (приложение 1-3), структуру имущества организации на конец отчетного периода можно отнести к консервативной модели.

В графическом виде структура имущества ООО "Лидер-Гранд" на протяжении всех рассматриваемых периодов (рис. 3).

Оборотные активы предприятия формируются за счёт собственных средств, большую часть структуры имущества составляет собственный капитал - 38%.

 


 

Рис. 3. Структура имущества ООО "Лидер-Гранд"

 

Рост величины активов организации связан, в первую очередь, с ростом следующих позиций актива баланса (в скобках указана доля изменения данной статьи в общей сумме всех положительно изменившихся статей):

запасы - 140 тыс. руб. (9,03%);

денежные средства - 80 тыс. руб. (88,89%);

Одновременно, в пассиве баланса наибольший прирост наблюдается по строкам:

нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) - 492 тыс. руб. (38,92%).

Среди отрицательно изменившихся статей баланса можно выделить:

заемные средства - (-256) тыс. руб. (-21,26%);

отложенные налоговые обязательства - (-16) тыс. руб. (-22,22%).

Оценка стоимости чистых активов организации

Проанализировав приложения 6; 10, стало ясно, чистые активы предприятия (на 31.12.2013), превышают уставной капитал в 2 раза. Такое соотношение положительно характеризует финансовое положение ООО "Лидер-Гранд", полностью удовлетворяя требованиям нормативных актов к величине чистых активов организации. Более того, определив текущее состояние показателя, необходимо отметить увеличение чистых активов на 17,8% за анализируемый период.

Представлено изменение чистых активов и уставного капитала организации за 2013 год (рис. 4).

 

 

Рис. 4. Динамика чистых активов и уставный капитал

 

Приняв во внимание одновременно и превышение чистых активов над уставным капиталом и их увеличение за период, можно говорить о стабильном финансовом положении организации по данному признаку.

Анализ финансовой устойчивости организации

Проводя анализ типа финансовой устойчивости предприятия по абсолютным показателям, в динамике заметна стагнация финансовой устойчивости предприятия.

Как видно из приложения 14 на 31.12.2012 и на 31.12.2013 финансовую устойчивость ООО "Лидер-Гранд" можно охарактеризовать как "Нормальная устойчивость состояния предприятия", так как на начало и конец анализируемого периода у предприятия хватает средств для финансирования собственных запасов и затрат.

Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям, представленный в приложении 15, говорит о том, что, по представленным в таблице показателям, по сравнению с базовым периодом (31.12.2012 г.) ситуация на ООО "Лидер-Гранд" в целом улучшилась.

Показатель "Коэффициент автономии", за анализируемый период повысился на 0,08 и на 31.12.2013 г. составил 0,76. Это выше нормативного значения (0,5), при котором заемный капитал может быть компенсирован собственностью предприятия.

Показатель "Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)", за анализируемый период уменьшился на 0,15 и на 31.12.2013 г. составил 0,31. Так как данный показатель меньше 1, то данное предприятие можно расценивать как кредитоспособное.

Показатель "Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств", за анализируемый период повысился на 0,08 и на 31.12.2013 г. составил 0,76. Коэффициент определяется как отношение мобильных средств (итог по второму разделу) и долгосрочной дебиторской задолженности к иммобилизованным средствам (внеоборотные активы, скорректированным на дебиторскую задолженность долгосрочного характера). Нормативное значение специфично для каждой отдельной отрасли, но при прочих равных условиях увеличение коэффициента является положительной тенденцией.

Показатель "Коэффициент маневренности", за анализируемый период увеличился на 0,03 и на 31.12.2013 г. составил 0,44. Это соответствует нормативному значению (0,2 - 0,5). Коэффициент маневренности характеризует, какая доля источников собственных средств находится в мобильной форме.

Показатель "Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами", за анализируемый период повысился на 0,27 и на 31.12.2013 г. составил 0,51. Это ниже нормативного значения (0,6-0,8).

Предприятие испытывает недостаток собственных средств для формирования запасов и затрат [21].

Экспресс анализ ликвидности

Оценка ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности активы разделяются на группы:

А1 - самые ликвидные средства.            П1 - срочные пассивы.

А2 - быстро ликвидные средства.          П2 - обязательные пассивы.

А3 - медленно реализуемые средства.   П3 - общие пассивы.

А4 - внеоборотные средства.                 П4 - собственный капитал.

При наличии устойчивой платежеспособности предприятия должны соблюдаться следующие условия:

А1 ≥ П1     А2 ≥ П2     А3 ≥ П3     А4 ≤ П4

В результате исследования получены следующие уравнения (приложение 17):

А1≥П1; А2≥П2; А3≤П3; А4≥П4 - 31.12.2011 г.

А1≥П1; А2≥П2; А3≥П3; А4≤П4 - 31.12.2012 г.

А1≥П1; А2≥П2; А3≥П3; А4≤П4 - 31.12.2013 г.

Полученное уравнение на 31.12.2011 г. не удовлетворяет необходимые условия для абсолютной ликвидности. Данное уравнение показывает, что на 31.12.2011 г. баланс предприятия ликвидный на 50%. На протяжении 31.12.2012 г. - 31.12.2013 г. все условия платежеспособности предприятия соблюдаются, в данные годы баланс предприятия абсолютно ликвиден.

Обзор результатов деятельности организации

Из приложения 9 видно, что выручка от реализации компании по сравнению с базовым периодом незначительно увеличилась (с 3 350 тыс. руб. на 31.12.2012 г. до 3 463 тыс. руб. на 31.12.2013 г.). За анализируемый период изменение объема продаж составило 113 тыс. руб. Тем прироста составил 3,37%

Валовая прибыль на 31.12.2012 г. составляла 2 105 тыс. руб. За анализируемый период она повысилась на 198 тыс. руб., что следует рассматривать как положительный момент и на 31.12.2013 г. составила 2 303 тыс. руб.

Прибыль от продаж на 31.12.2012 г. составляла 1 135 руб. За анализируемый период она, также как и валовая прибыль, повысилась на 428 руб., что следует рассматривать как положительный момент. На 31.12.2013 г. составила 1 563 тыс. руб.

Следует отметить высокий уровень коммерческих и управленческих расходов в структуре отчета о прибылях и убытках организации. На начало анализируемого периода их доля составляла 77,9 %, от себестоимости реализованной продукции, а на конец периода - 63,8 % от себестоимости проданных товаров, продукции, работ, услуг.

Показателем повышения эффективности деятельности предприятия можно назвать темп повышения выручки по отношению к снижению себестоимости. Темп повышения выручки, в то время как себестоимость изменилась на -6,83 %, составил 3,37 %.

Как видно из таблицы (приложение 10), чистая прибыль за анализируемый период увеличилась на 364 тыс. руб., и на конец 31.12.2013 г. она установилась на уровне 1 329 тыс. руб. (темп роста чистой прибыли составил 37,72%).

Рассматривая динамику показателей финансово - хозяйственной деятельности ООО "Лидер-Гранд" особое внимание следует обратить на рентабельность чистых активов и средневзвешенную стоимость капитала (рис. 5) [25].

 

 

Рис. 5. Динамика выручки и чистой прибыли ООО "Лидер-Гранд"


Анализ рентабельности

Рассматривая показатели рентабельности (приложение 11,12), прежде всего, следует отметить, что нормативные значения коэффициентов рентабельности дифференцированы по отраслям, видам производства, технологии изготовления продукции. При этом следует проследить динамику показателей за ряд периодов, так как рост рентабельности свидетельствует об увеличении прибыльности, укреплении финансового благополучия. Следует признать, что за весь рассматриваемый период частное от деления прибыли до налогообложения и выручки от реализации (показатель общей рентабельности) находится на достаточно высоком уровне. Кроме того, можно проследить положительную динамику, т.к. данный показатель с каждым годом растет (рис. 6).

 

 

Рис. 6. Общая рентабельность ООО "Лидер-Гранд"

 

Анализ деловой активности

Показатели деловой активности характеризуют, во-первых, эффективность использования средств, а во-вторых, имеют высокое значение для определения финансового состояния, поскольку отображают скорость превращения производственных средств и дебиторской задолженности в денежные средства, а также срок погашения кредиторской задолженности.

Показатели деловой активности, представленные в (приложение 17), показывают, за какое количество дней оборачивается тот либо иной актив или источник формирования имущества организации. В общем случае для расчета используется формула отношения выручки или себестоимости к активу.

Как видно большинство показателей оборачиваемости на 31.12.2012 г. снизилось. Однако, по данным на 31.12.2013 г. большинство показателей повысились, что говорит об отрицательной тенденции. Однако следует отметить и повышение выручки, способствующее повышению периода оборачиваемости. За период с конца 31.12.2012 г. по конец 31.12.2013 г. повысилась на 3,37 % [28].

Резюме:

Подводя итог, следует отметить, что за анализируемый период (с 31.12.2012 г. по 31.01.2013 г.) ключевыми стали следующие моменты:

  • Динамику изменения актива баланса за рассматриваемый период можно назвать положительной, в первую очередь за счет увеличения валюты баланса за рассматриваемый период.
  • Изменение структуры пассивов за анализируемый период, следует признать положительным.
  • Рассматривая динамику доходов и расходов ООО "Лидер-Гранд" можно сказать, что за анализируемый период в целом ее можно назвать позитивной.
  • За анализируемый период значения всех показателей рентабельности увеличились, что, безусловно, следует рассматривать как положительную тенденцию.
  • Анализ типа финансовой устойчивости предприятия в динамике, показывает улучшение финансовой устойчивости предприятия.
  • Экспресс анализ ликвидности баланса показал, что на 31.12.2011 г. баланс предприятия ликвидный лишь на 50%. Т.к. имеется неравенство А3≤ П3, которое говорит о том, что запасы предприятия не могут финансироваться за счет долгосрочных пассивов. Однако за период с 31.12.2012 г. по 31.12.2013 г. баланс предприятия удовлетворяет следующие условия: А1≥П1; А2≥П2; А3≥П3 А4≤П4, при которых он является абсолютно ликвидным.
  • На начало анализируемого периода чистый цикл оборачиваемости занимал 168,88 дней. За анализируемый период продолжительность чистого цикла увеличилась на 9,25 дней и составила 178,13 дней, что говорит об отрицательной тенденции.
  • За анализируемый период величина чистых активов, составлявшая на 31.12.2012 2 764 тыс. руб. увеличилась на 492 руб. (темп роста чистых активов составил 17,8 %), и на 31.12.2013 их величина составила 3 256 тыс. руб.
  • Рассмотрев все методики, было выявлено, что угроза банкротства бизнесу не грозит.

 

.4 Процесс оценки стоимости ООО "Лидер-Гранд"

 

.4.1 Определение стоимости предприятия затратным подходом

Для определения рыночной стоимости ООО ''Лидер-Гранд'' в рамках затратного подхода был использован метод скорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле:

 

Р = (А фин. + А мат. + А немат.) - П обязат., (2.1)

 

Где Р - рыночная стоимость;

А фин. - финансовые активы;

А мат. - материальные активы;

А немат. - нематериальные активы;

П обязат. - обязательства предприятия.

«При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость предприятия».

Для расчета стоимости чистых активов ООО «Лидер-Гранд» был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия состоят из следующих групп активов:

объекты недвижимости;

запасы;

денежные средства.

Метод чистых активов - это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.      Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

.        Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

.        Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

.        Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

.        Оценивается дебиторская задолженность;

.        Оцениваются расходы будущих периодов;

.        Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

.        Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств.

Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.

Эти оборотные активы являются предметом оценки.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

  • безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);
  • ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

  • обладающего значительными материальными и финансовыми активами;
  • в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;
  • действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток - этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «Лидер-Гранд».

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, находящееся на первом этаже отдельно стоящего пятиэтажного кирпичного жилого дома. Помещение принадлежит на правах собственности ООО «Лидер-Гранд». Текущее использование помещения - нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта - г. Москва, ул. Яблочкова, д. 8 (табл. 4).

 

Таблица 4. Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек

Площадь, м2

Высота, м

Объем, м3

Магазин

49,1

2,7

132,57

 

Год постройки здания 1963 Этажность 5 (табл. 5). Благоустройство помещения представлено в таблице 6.

 

Таблица 5. Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент

Описание

фундаменты

б/ленточный

наружные стены (материал) и их отделка

кирпичные,

перегородки (материал)

ж/бетонные плиты

перекрытия (материал)

ж/бетонные плиты

полы

кафельная плитка

проемы оконные

двойные створные, окраска

проемы дверные

филенчатые

внутренняя отделка стен

обои, побелка

отделка потолков

побелка, подвесной


Таблица 6. Благоустройство помещения

вид благоустройства

тип

вид отопления

центральное

наличие водоснабжения

центральное

наличие электроснабжения (тип проводки)

скрытый

наличие канализации

сброс в городскую сеть

наличие горячего водоснабжения

центральное

 

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в СВАО Бутырском районе города:

  • район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;
  • район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, следует заметить, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время вся площадь оцениваемого помещения занята и используется по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку;

. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости;

. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

 

(2.2)

 

Где Сзатр - стоимость объекта оценки;

Сзем - стоимость земельного участка;

Снс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

 

, (2.3)

 

Где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда: ПИ = Ссмет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства).

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3100,5 м2, общая площадь дома 5200 м2. Следовательно, на 1 м2 застройки приходится 0,6 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок, приходящийся на оцениваемый объект составляет 29,46 м2 (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,02).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения  <http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_11154200.htm>(УПВС № 28)

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2013 года.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Московском регионе на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода. В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

 

, (2.4)

 

где V - строительный объем объекта недвижимости;

Сед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах, определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Пki - произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

И69-84 - индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. - 1,2; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы - 1. Основание - Постановление Госстроя №94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-91 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 01.01.91 г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР - 1,65; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы - 1,01. Основание - Постановление Госстроя № 14-Д от 06.09.1990 г. «Об индексах изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в строительстве»

И91-13 - индекс перехода от цен 1991 г. к текущим ценам.

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (табл. 7).

 

Таблица 7. Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика

Объект-аналог

ООО "Лидер-Гранд"

Поправочный коэффициент (Кki)

Количество этажей

5

5

1,0

Назначение

торговля

торговля

1,0

Площадь, м2

113

49,1

0,9

Высота, м

3

2,70

0,9

Группа капитальности

I

I

1,0

Вид внутренней отделки

простая

простая

1,0

 

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:

(2.4).

Площадь объекта недвижимости - 49,1 м2. Стоимость единицы объема здания в ценах, определяемая по УПВС №28, равна 152 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2013 г.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 15% от величины всех издержек строительства. Рассчитаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости (табл. 8).

 

Таблица 8. Расчет полной восстановительной стоимости объекта недвижимости ООО "Лидер-Гранд"

Наименование

Сумма, руб.

Стоимость единицы объема здания в ценах г. (УПВС №28, Таблица 43, б)

152

Строительный объем, куб.м

132,57

Произведение поправочных коэффициентов

0,81

Восстановительная стоимость здания в ценах I

36322,02

Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г.

1,2

Восстановительная стоимость здания в ценах II

43586,43

Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.91 г.

1,67

Восстановительная стоимость здания в ценах III

72789,34

Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013 г.)

5 659 371,1

Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%Ч5659371,1 +9,8%Ч5659371,1 = 837 586,91)

837 586,91

Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013 г.) с учетом дополнительных затрат

6 496 958

Налог на добавленную стоимость, руб. (18%)

1 169 452,4

Прибыль предпринимателя, руб. (15%)

974 543,7

Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.

8 640 954,1

 

Таким образом, полная восстановительная стоимость здания ООО "Лидер-Гранд" равна 8 640 954 рублей.

Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.4), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем нормативный метод (для жилых зданий). Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

 

, (2.5)

 

Где  - физический износ здания, %; i - физический износ i-го конструктивного элемента, %; i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке.

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнению с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (табл. 9).

 

Таблица 9. Оценка физического износа здания

Наименование конструктивных элементов

Фактический возраст (год постройки - 1963)

Нормативный срок

Физический износ Fi, %

Фундаменты

50

150

33,33

Стены и перегородки

50

150

33,33

Перекрытия

50

150

33,33

Крыши

50

150

33,33

Полы

7

25

28

Проемы

50

120

41,67

Отделочные работы

4

15

26,67

Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства

4

15

26,67

Прочие работы

4

20

20

 

Проведем итоговый расчет физического износа здания (табл. 10).

 


Таблица 10. Итоговый расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес каждого элемента по УПВС, %

Удельный вес каждого элемента по ВСН 53-86, %

Расчетный удельный вес элемента, li Ч100%

Средневзвешенное значение физического износа, %

Фундаменты

 

3

 

3

1

Стены и перегородки

стены

28

73

20,44

6,81

 

перегородки

 

27

7,56

2,52

Перекрытия

 

14

 

14

4,67

Крыши

конструкции крыши

2

75

1,5

0,5

 

кровельное покрытие

 

25

0,5

0,17

Полы

 

12

 

12

3,36

Проемы

окна

12

48

5,76

2,4

 

двери

 

52

6,24

2,6

Отделочные работы

 

10

 

10

2,67

Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства

 

16

 

16

4,27

Прочие работы

 

3

 

3

0,6

ИТОГО

 

 

 

 

31,57

 

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 32%.

Получаем сумму износа:

=2 765 105,2

Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.2):

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет: 5 875 849 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

  • изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;
  • сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;
  • согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 11.

 

Таблица 11. Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

 

Яблочкова, 8

Фонвизина, 8

Фонвизина, 8

Добролюбова, 20

Фонвизина, 2

Источник информации

 

сайт http://www.cian.ru/

сайт http://www.cian.ru/

сайт http://www.cian.ru/

сайт http://www.cian.ru/

 

 

 

 

 

 

Цена продаж (предложений), рублей

 

9 878 540

15 500 000

11 165 000

18 900 000

Общая площадь (кв. м.)

49,1

43

47

55

80

Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.

 

229 734

329 787

203 000

236 250

Условия продажи

Продажа

Продажа

Предложения

Продажа

Предложения

 

 

 

 

 

 

Корректировка, %

 

0%

-10%

0%

-10%

Условия рынка (время продажи)

янв.14

янв.14

янв.14

янв.14

янв.14

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

0%

Корректировка на торг, %

 

-5,00%

-5,00%

-5,00%

-5,00%

Место положения здания (от м. Тимирязевская)

500 м (7,5 мин пешком)

700 м (10,5 мин пешком)

700 м (10,5 мин пешком)

900 м (13,5 мин пешком)

300 м (4,5 мин пешком)

Корректировка, %

 

3%

3%

4%

-3%

Материал стен

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

0%

Материал перекрытий

ж/б плиты

ж/б плиты

ж/б плиты

ж/б плиты

ж/б плиты

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

0%

Наличие коммун. систем

есть

есть

есть

есть

есть

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

0%

Техническое состояние объекта

отличное

хорошее

отличное

требуется косм. ремонт

отличное

Корректировка, %

 

5%

0%

10%

0%

Количество корректировок k

 

3

3

3

4

Общая корректировка

 

3%

-12%

9%

-18%

Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.

235458,39

236626,02

290212,56

221270

193725

Площадь помещения, м2

49,1

 

 

 

 

Итого по зданию (руб.)

11 561 006

 

 

 

 

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 11 561 006 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1.       Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2.      Расчет ставки капитализации;

.        Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 12.

 

Таблица 12. Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика

Объект оценки

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Источник информации

 

сайт http://www.cian.ru

сайт http://www.cian.ru

сайт http://www.cian.ru

Район

Яблочкова, 8

Яблочкова, 12

Фонвизина, 8

Фонвизина, 4

Ставка арендной платы (руб./м2 год)

 

67 200

65 217

60 000

Общая площадь, м2

49,1

25

46

80

Корректировка

 

0%

0%

0%

Место положения здания (от м. Тимирязевская)

500 м (7,5 мин пешком)

400 м (6 мин пешком)

700 м (10,5 мин пешком)

500 м (7,5 мин пешком)

Корректировка

 

-1,5%

3%

0%

Физические характеристики

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Характер помещения

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Техническое состояние объекта

отличное

отличное

отличное

отличное

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Общая Корректировка, %

 

-1,5%

3%

0%

Откорректированная цена, руб./м2

 

66192

67173,51

60000

Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год

64455,17

 

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 64 455,17 руб./м2 в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений, находящихся на небольшом расстоянии от ТТК загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 1,5% от кадастровой стоимости имущества (ФЗ № 307-ФЗ от 2.11.13 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах, схожей по функциональному использованию недвижимости, зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2% от валового дохода.

В данную статью включим расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы. Они оцениваются в 2% от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск - связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке. Осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 13), наиболее вероятный (табл. 14), пессимистичный (табл. 15).

 

Таблица 13. Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска

уровень изменчивости фактора риска

 

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

 

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,0

политические факторы

риск национализации

 

 

 

 

1

 

 

 

 

риск экспроприации

 

 

 

 

1

 

 

 

 

риск военных действий и гражданских беспорядков

 

 

 

1

 

 

 

 

 

коррупция

 

 

 

 

1

 

 

 

 

изменение государственной политики

 

 

 

 

 

1

 

 

 

социальные факторы

уровень образования и культура населения, потребности

 

 

1

 

 

 

 

 

 

структура населения

 

 

1

 

 

 

 

 

 

плотность заселения

 

 

1

 

 

 

 

 

 

демография

 

 

1

 

 

 

 

 

 

общеэкономические факторы

уровень инфляции

 

 

1

 

 

 

 

 

 

налоги в области недвижимости

 

 

1

 

 

 

 

 

 

финансирование строительства и реконструкции

 

 

1

 

 

 

 

 

 

предложение

 

 

1

 

 

 

 

 

 

спрос

 

 

1

 

 

 

 

 

 

уровень жизни населения

 

 

 

1

 

 

 

 

 

состояние и перспективы строительства

 

 

1

 

 

 

 

 

 

сроки кредитования

 

 

 

1

 

 

 

 

 

процентные ставки

 

 

 

1

 

 

 

 

 

условия выделения средств

 

 

 

1

 

 

 

 

 

перспективы рынка недвижимости

 

 

1

 

 

 

 

 

 

физические факторы

экология

 

 

 

 

1

 

 

 

 

географическое положение

 

1

 

 

 

 

 

 

 

геология

 

 

1

 

 

 

 

 

 

геодезия

 

 

1

 

 

 

 

 

 

топография

 

 

1

 

 

 

 

 

 

природа

 

 

 

 

1

 

 

 

 

сейсмичность

 

 

 

 

 

1

 

 

 

технологические решения в области землепользования

 

 

1

 

 

 

 

 

 

количество наблюдений

0

1

15

5

5

2

0

0

0

вес

0

0,63

11,25

4,4

5

2,5

0

0

0

взвешенная сумма

23,78

количество факторов

28

оценка коэффициента бета

0,849

 

Таблица 14. Расчет уровня бета - коэффициента (наиболее вероятный вариант)

факторы риска

уровень изменчивости фактора риска

 

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

 

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

политические факторы

риск национализации

 

 

 

 

1

 

 

 

 

риск экспроприации

 

 

 

 

1

 

 

 

 

риск военных действий и гражданских беспорядков

 

 

 

 

1

 

 

 

 

коррупция

 

 

 

 

1

 

 

 

 

изменение государственной политики

 

 

 

 

1

 

 

 

 

социальные факторы

уровень образования и культура населения, потребности

 

 

 

1

 

 

 

 

 

структура населения

 

 

 

1

 

 

 

 

 

плотность заселения

 

 

 

1

 

 

 

 

 

демография

 

 

 

1

 

 

 

 

 

общеэкономические факторы

уровень инфляции

 

 

 

 

 

1

 

 

 

налоги в области недвижимости

 

 

 

 

 

1

 

 

 

финансирование строительства и реконструкции

 

 

 

1

 

 

 

 

 

предложение

 

 

 

1

 

 

 

 

 

спрос

 

 

 

 

1

 

 

 

 

уровень жизни населения

 

 

 

 

1

 

 

 

 

состояние и перспективы строительства

 

 

 

1

 

 

 

 

 

сроки кредитования

 

 

 

 

 

1

 

 

 

процентные ставки

 

 

 

 

 

1

 

 

 

условия выделения средств

 

 

 

 

 

1

 

 

 

перспективы рынка недвижимости

 

 

 

1

 

 

 

 

 

физические факторы

экология

 

 

 

 

1

 

 

 

 

географическое положение

 

 

 

 

1

 

 

 

 

геология

 

 

 

 

1

 

 

 

 

геодезия

 

 

 

 

1

 

 

 

 

топография

 

 

 

 

1

 

 

 

 

природа

 

 

 

 

1

 

 

 

 

сейсмичность

 

 

 

 

1

 

 

 

 

технологические решения в области землепользования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

количество наблюдений

0

0

0

8

14

5

0

0

0

вес

0

0

0

7,04

14

6,25

0

0

0

взвешенная сумма

27,29

количество факторов

27

оценка коэффициента бета

1,011

 

Таблица 15. Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска

уровень изменчивости фактора риска

 

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

 

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

политические факторы

риск национализации

 

 

 

 

 

 

1

 

 

риск экспроприации

 

 

 

 

 

 

1

 

 

риск военных действий и гражданских беспорядков

 

 

 

 

 

 

1

 

 

коррупция

 

 

 

 

 

 

1

 

 

изменение государственной политики

 

 

 

 

 

 

 

 

 

социальные факторы

уровень образования и культура населения, потребности

 

 

 

 

 

1

 

 

 

структура населения

 

 

 

 

 

1

 

 

 

плотность заселения

 

 

 

 

 

1

 

 

 

демография

 

 

 

 

1

 

 

 

 

общеэкономические факторы

уровень инфляции

 

 

 

 

 

 

1

 

 

налоги в области недвижимости

 

 

 

 

 

 

1

 

 

финансирование строительства и реконструкции

 

 

 

 

 

 

1

 

 

предложение

 

 

 

 

 

 

 

1

 

спрос

 

 

 

 

 

 

1

 

 

уровень жизни населения

 

 

 

 

 

 

1

 

 

состояние и перспективы строительства

 

 

 

 

 

 

1

 

 

сроки кредитования

 

 

 

 

 

 

1

 

 

процентные ставки

 

 

 

 

 

 

1

 

 

условия выделения средств

 

 

 

 

 

 

1

 

 

перспективы рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

1

 

физические факторы

экология

 

 

 

 

 

 

1

 

 

географическое положение

 

 

 

 

 

 

1

 

 

геология

 

 

 

 

 

 

1

 

 

геодезия

 

 

 

 

 

 

1

 

 

топография

 

 

 

 

 

 

1

 

 

природа

 

 

 

 

 

 

1

 

 

сейсмичность

 

 

 

 

 

 

1

 

 

технологические решения в области землепользования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

количество наблюдений

0

0

0

0

1

3

20

2

0

вес

0

0

0

0

1

3,75

30

3,5

0

взвешенная сумма

38,25

количество факторов

26

оценка коэффициента бета

1,471

 

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Также осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 16), наиболее вероятный (табл. 17), пессимистичный (табл. 18).

 

Таблица 16. Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска

уровень фактора риска

 

низкий риск

средний риск

высокий риск

 

0,5%

1,00%

2,00%

3,00%

3,50%

4,50%

5,50%

6,00%

7,00%

местоположение

транспортная доступность

 

1

 

 

 

 

 

 

 

пешеходная доступность

 

 

1

 

 

 

 

 

 

наличие и состояние коммуникаций

 

1

 

 

 

 

 

 

 

размещение объекта в плане города (района)

 

 

1

 

 

 

 

 

 

примыкающее окружение

 

 

1

 

 

 

 

 

 

физические характеристики

физические параметры

 

 

1

 

 

 

 

 

 

объемно-планировочные показатели

 

 

1

 

 

 

 

 

 

качество строительства и эксплуатации

 

1

 

 

 

 

 

 

 

состояние объекта

 

 

1

 

 

 

 

 

 

функциональная пригодность и использование

 

1

 

 

 

 

 

 

 

привлекательность и комфорт

 

 

1

 

 

 

 

 

 

условия продаж

залоги и заклады

 

1

 

 

 

 

 

 

 

мотивы продавцов и покупателей

 

1

 

 

 

 

 

 

 

даты известных сделок по аналогам

1

 

 

 

 

 

 

 

 

особые условия сделок

 

1

 

 

 

 

 

 

 

финансово-эксплуатационные факторы

доходы

 

1

 

 

 

 

 

 

 

ликвидность

 

1

 

 

 

 

 

 

 

эксплуатационные расходы

 

1

 

 

 

 

 

 

 

стоимость строительства и реконструкции

 

1

 

 

 

 

 

 

 

количество наблюдений

1

11

7

0

0

0

0

0

0

вес

0,5%

11,0%

14,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

взвешенная сумма

25,5%

количество факторов

19

итоговый несистематический риск

1,34%

 


Таблица 17. Расчет уровня несистематического риска (наиболее вероятный вариант)

факторы риска

уровень фактора риска

 

низкий риск

средний риск

высокий риск

 

0,5%

1,00%

2,00%

3,00%

3,50%

4,50%

5,50%

6,00%

7,00%

местоположение

транспортная доступность

 

 

 

 

 

1

 

 

 

пешеходная доступность

 

 

 

 

 

1

 

 

 

наличие и состояние коммуникаций

 

 

 

 

 

1

 

 

 

размещение объекта в плане города (района)

 

 

 

 

 

1

 

 

 

примыкающее окружение

 

 

 

 

 

1

 

 

 

физические характеристики

физические параметры

 

 

 

 

1

 

 

 

 

состояние объекта

 

 

 

 

1

 

 

 

 

функциональная пригодность и использование

 

 

 

 

1

 

 

 

 

привлекательность и комфорт

 

 

 

 

 

1

 

 

 

условия продаж

залоги и заклады

 

 

 

 

1

 

 

 

 

мотивы продавцов и покупателей

 

 

 

 

1

 

 

 

 

даты известных сделок по аналогам

 

 

 

 

1

 

 

 

 

особые условия сделок

 

 

 

 

1

 

 

 

 

финансово-эксплуатационные факторы

доходы

 

 

 

 

1

 

 

 

 

ликвидность

 

 

 

 

1

 

 

 

 

эксплуатационные расходы

 

 

 

 

1

 

 

 

 

стоимость строительства и реконструкции

 

 

 

 

1

 

 

 

 

количество наблюдений

0

0

0

0

11

6

0

0

0

вес

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

38,5%

27,0%

0,0%

0,0%

0,0%

взвешенная сумма

65,5%

количество факторов

17

итоговый несистематический риск

3,85%

 

Таблица 18. Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

факторы риска

уровень фактора риска

 

низкий риск

средний риск

высокий риск

 

0,5%

1,00%

2,00%

3,00%

3,50%

4,50%

5,50%

6,00%

7,00%

местоположение

транспортная доступность

 

 

 

 

 

 

 

1

 

пешеходная доступность

 

 

 

 

 

 

 

1

 

наличие и состояние коммуникаций

 

 

 

 

 

 

 

1

 

размещение объекта в плане города (района)

 

 

 

 

 

 

 

1

 

примыкающее окружение

 

 

 

 

 

 

 

1

 

физические характеристики

физические параметры

 

 

 

 

 

 

 

1

 

состояние объекта

 

 

 

 

 

 

 

1

 

функциональная пригодность и использование

 

 

 

 

 

 

 

1

 

привлекательность и комфорт

 

 

 

 

 

 

 

1

 

условия продаж

залоги и заклады

 

 

 

 

 

 

1

 

 

мотивы продавцов и покупателей

 

 

 

 

 

 

1

 

 

даты известных сделок по аналогам

 

 

 

 

 

 

1

 

 

особые условия сделок

 

 

 

 

 

 

1

 

 

финансово-эксплуатационные факторы

доходы

 

 

 

 

 

 

1

 

 

ликвидность

 

 

 

 

 

 

1

 

 

эксплуатационные расходы

 

 

 

 

 

 

1

 

 

стоимость строительства и реконструкции

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

количество наблюдений

0

0

0

0

0

0

8

9

0

вес

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

44,0%

54,0%

0,0%

взвешенная сумма

98,0%

количество факторов

17

итоговый несистематический риск

5,76%

 

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоко ликвидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Расчет безрисковой ставки проводится в таблице 19.

 

Таблица 19. Безрисковая ставка

Наименование <http://www.akm.ru/>ВеличинаПримечание

 

 

Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ

7,8%

Источник информации: Гарант - справочная правовая система

Rе = Rf + в (Rm - Rf)+Rн

Наименование показателя

1 вариант

2 вариант

3 вариант

Rf - Безрисковая ставка

7,8%

в -коэффициент бета

0,849

1,011

1,471

Rm - рыночная норма дохода

13,00%

Rн - компенсация за несистематический риск

1,34%

3,85%

5,76%

Ставка дисконта, Rе

13,56%

16,91%

21,21%

Среднее значение ставки дисконта, Rе

17%

Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)

Наименование показателя

1 вариант

2 вариант

3 вариант

Срок возврата капитала, лет

5

10

15

Ставка возмещения капитала %, Ск

20,00%

10,00%

6,67%

Ставка капитализации, Rк реал

37%

27%

23,67%

Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср

29,00%

 

Расчет стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока проводится в таблице 20.

 

Таблица 20. Определение стоимости оцениваемого имущества

наименование

ед. изм.

результат

доходы.

 

 

сдаваемое помещение наземной части здания

м2

49,1

арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год

руб./м2 год

64 455,17

стоимость аренды наземной части здания помещения, за год

руб./год

3 164 748,8

прочие доходы

руб.

0

потенциальный валовой доход.

руб.

 

потери при сборе арендной платы.

%

1%

итого потери при сборе арендной платы.

руб.

31 647,488

действительный валовой доход

руб.

3 133 101,4

операционные расходы

 

 

постоянные расходы

 

 

налог на имущество (1,5% от кадастровой стоимости)

%

134 161

итого постоянные расходы

руб.

134 161

переменные расходы (10%)

руб./год

313 310,14

прочие переменные расходы (2%)

руб./год

62 662,03

итого операционные расходы.

руб.

510 133,17

чистый операционный доход.

руб.

2 622 968,3

ставка капитализации, %

%

29%

текущая стоимость имущества с округлением

руб.

9 044 718,2

 

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 9 044 718 рублей.

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле:

 

V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3, (2.6)

 

где V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходными подходами, руб.;

Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Для согласования результатов по объекту недвижимости (табл. 22) необходимо распределить веса для каждого из подхода (табл. 21)

 

Таблица 21. Определения веса для согласования результатов

Наименование

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Полнота информации

0,2

0,4

0,4

Достоверность информации

0,3

0,4

0,3

Допущения, принятые в расчётах

0,3

0,5

0,2

Способность учитывать конъюнктуру рынка

0,1

0,5

0,4

Способность учитывать доходность объекта

0,1

0,5

0,4

Способность прогнозирования во времени

0,2

0,4

0,4

Способность учитывать конструктивные особенности

0,4

0,5

0,1

Усредненное значение:

0,2

0,5

0,3

 

Таблица 22. Согласование результатов по объекту недвижимости

Подходы

Цена объекта оценки, руб.

Веса

Итоговая цена оценки объекта, руб.

Затратный

5 875 849

0,2

1 175 170

Сравнительный

11 561 006

0,5

5 780 503

Доходный

9 044 718

0,3

2 713 415

Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления)

9 669 088 (девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят восемь рублей)

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Лидер-Гранд» составляет 9 669 088 (Девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят восемь) рублей 00 копеек.

Расшифровка запасов (на сумму 1 690 000 руб.) позволила определить, что основными запасами являются товары для перепродажи. Было определено, что запасы были приобретены во второй половине отчетного периода по существующим рыночным ценам, поэтому корректировка их стоимости не производилась. Таким образом, стоимость запасов составляет 1 690 000 рублей.

Корректировка по статье денежные средства не производится

Скорректированная стоимость чистых активов в рыночных ценах приведена в таблице 23.

 

Таблица 23. Расчет чистых активов предприятия

Наименование показателя

Код строки

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

Скорректированный баланс

Активы

 

 

 

 

Основные средства

1130

2400

2400

9669

Запасы

1210

1690

1550

1690

Денежные средства

1250

170

90

170

Итого активов

1600

4 260

4 040

11 529

Пассивы, принимающие участие в расчете

 

 

 

 

Заемные средства

1410

948

1204

948

Отложенные налоговые обязательства

1420

56

72

56

Итого пассивов

1700

1 004

1 276

1 004

стоимость чистых активов

 

3 256

2 764

 

скорректированная стоимость чистых активов

 

 

 

10 525

 

Таким образом, стоимость собственного капитала ООО «Лидер-Гранд», определенная на основе стоимости его активов, с учетом округлений составила 10 525 000 (Десять миллионов пятьсот двадцать пять тысяч) рублей.

 

.4.2 Определение стоимости предприятия сравнительным подходом

Данный подход основан на принципе замещения - расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Сравнительный подход основывается на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичное оборудование, компании, ценные бумаги, акции, принимая при этом независимые и рациональные решения. Использование этого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка и информации о цене предложений или сделках купли-продажи в сегменте рынка, к которому относится оцениваемое предприятие.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое проводится:

  • с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
  • с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок, при отсутствии точного аналога.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.

В России пока отсутствует возможность оценить рыночную стоимость небольшого магазина детской одежды. Отсутствие достоверной информации на фондовом рынке о стоимости акций компаний отрасли, не позволяет оценить стоимость предприятия с помощью сравнительного (рыночного) подхода.

Отсутствие развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса - торговли детской одежды.

 

.4.3 Определение стоимости предприятия доходным подходом

Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие способно генерировать свои активы в прибыль. Методика его применения состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточных» активов), которое не понадобится для получения этих доходов.

Будущие доходы (очищенные от затрат) предприятия оцениваются и суммируются с учетом времени их появления, т.е. того факта, что владелец предприятия сможет их получить лишь позднее.

Применительно к общепринятым стандартам оценки бизнеса максимально приемлемая для любого потенциального покупателя (инвестора) стоимость предприятия, определенная согласно доходному подходу к оценке бизнеса, представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов с бизнеса, которое может получить предприятие и его владелец.

Применяя доходный подход, оцениваем стоимость бизнеса в представлении того инвестора, который имеет или будет иметь 100%-ный контроль над данным предприятием.

Определение стоимости компании производилась методом капитализации. Данный метод к расчету стоимости компании обусловлен тем, что за рассматриваемый период доходы компании стабильно растут, и в ретроспективном периоде будущие прибыли ожидаются приблизительно равными текущей прибыли.

Метод капитализации заключается в том, что стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Расчет чистой прибыли предприятия

Величиной прибыли, которая будет капитализирована, принимаем прибыль последнего отчетного периода.

Появление новых товаров позволит с достаточной степенью вероятности спрогнозировать увеличение поступлений, что, и отражено в плане развития предприятия. Поэтому считаем данный расчет планируемой прибыли обоснованным.

Действительный валовой доход планируется увеличить за счет расширения ассортимента товаров для детей. А уменьшение расходов за счет заключения выгодных договоров с поставщиками.

Рассчитаем чистую прибыль в последнем отчетном периоде (табл. 24)

 

Таблица 24. Расчет чистой прибыли последнего отчетного периода

Наименование показателя

Фактическое значение, тыс. руб.

Выручка

3463

Затраты

1900

Прибыль (убыток) до налогообложения

1563

Налоги

234

Чистая прибыль

1329

 

Таким образом, чистая прибыль за последний отчетный год ООО «Лидер-Гранд», с учетом плана развития предприятия составляет 1 329 000 рублей.

Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости, будущие доходы предприятия в текущую стоимость предприятия. При расчете ставки капитализации был использован метод прямой капитализации, который применяется в случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным, текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Ставка капитализации, в данном случае, рассчитывается по следующей формуле:

 

R k = Re - g, (2.7)

 

где:  Re - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Рассчитываем ставку дисконтирования по кумулятивному методу построения, основанному на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Концепция «кумулятивного роста» основана на зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями, то есть при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям происходит рост ставок дохода путем суммирования всех видов премий за риск. Концепция исходит из того, что вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводился по следующей формуле:

 

R = Rf+ Di, (2.8)

 

Где R - рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премий инвестирования в конкретный бизнес;f - безрисковая рублевая ставка дисконтирования;i - дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию.

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное.

К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

. Доходности по которым определены и известны заранее;

. Вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

. Продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со «сроком жизни» оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство (долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается на следующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. Таким образом, в качестве базовой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процента по рублевым депозитам.

В качестве безрисковой ставки мы использовали средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Значение данной ставки за декабрь 2013 г. составляет 7,8% годовых.

Определение величины премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес

По каждому из данных видов риска оценщик назначает премию в размере от 0% (риск совершенно отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).

Оценка факторов риска, в основу которых легли результаты проведенного анализа деятельности оцениваемого предприятия, выглядит следующим образом:

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малыми конкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность бизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия - не всегда однозначно отрицательный фактор.

Однако есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малые предприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активы характеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всех долговых обязательств.

Величину риска по данному фактору определяем экспертным путем, и принимаем в размере 3%.

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании с определенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобные среднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, мы ориентировались на экспертную оценку данного риска.

Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких крупнейших клиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя.

Поскольку более 90% продаж Организации приходится на розничного покупателя, мы приняли размер риска диверсификации клиентуры в размере 2%.

Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколько прогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.

Данный риск принимаем в размере 3%.

Качество управления - важнейший фактор, влияющий на принятие инвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателей деятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятия зависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия в большей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии за качество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальных премий, кроме премии за размер предприятия.

Заключение:

(3% + 2,0% +3,0%) / 3 = 2,6%.

Прочие риски не выявлены.

Заключение: 0%.

Итоговый расчёт ставки дисконта

Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за риск:

,8% + 3% + 3% + 2,0% + 3,0%+ 2,6% = 21,4%

Темпы роста дохода ООО «Лидер-Гранд» в постпрогнозный период, по мнению специалистов, будет составлять порядка 7%.

Следовательно, ставка капитализации равна 14,4 %.

Определение рыночной стоимости методом капитализации прибыли

Таким образом, стоимость предприятия составляет:

329 000/ 14,4% = 9 229 166,6 рублей.

С учетом округления стоимость предприятия составляет 9 229 167 рублей. Проведем корректировку этих данных по методу сценариев.

Расчет рыночной стоимости методом сценариев основан на том, что планируемое развитие предприятия может продвигаться тремя различными путями (сценариями). Существует три вида сценариев, каждый из которых имеет определенный вес для корректировки значения полученной суммы (табл. 25):

 

Таблица 25. Поправочные коэффициенты в зависимости от вида сценария

Вид сценария

Коэффициент

Оптимистичный

1,0

Реалистичный

0,8

Пессимистичный

0,6

 

Тогда рыночная стоимость предприятия, учитывая три возможных модели развития, используя стоимость, полученную методом капитализации прибыли, будет выглядеть следующим образом (табл. 26):

 

Таблица 26. Расчет рыночной стоимости предприятия, с учетом возможных сценариев

Вид сценария

Стоимость руб.

Коэффициент

Откорректированная стоимость, руб.

Оптимистичный

9 229 167

1,0

9 229 167

Реалистичный

9 229 167

0,8

7 383 334

Пессимистичный

9 229 167

0,6

5 537 500

 

Средневзвешенная рыночная стоимость, определяется по формуле статистического анализа:

= (Стmin + 4 x Стср + Стmax)/ 6, (2.9)

 

где: Стmin - минимальная стоимость объекта;

Стср - средняя стоимость объекта;

Стmax - максимальная стоимость объекта;

В качестве минимальной стоимости предприятия принимается стоимость, определенная по пессимистическому сценарию - 5 537 500 рублей. Среднюю стоимость высчитаем как среднее арифметическое всех стоимостей - 7 383 334 рублей. Максимальная стоимость определена по оптимистическому сценарию и составит - 9 229 167 рублей.

Средневзвешенную рыночную стоимость определим по формуле (2.9):

(5537500 + 4 Ч 7383334 + 9229167) / 6= 7 383 333,8 руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная методом капитализации прибыли, составит, с учетом корректировок и округлений 7 383 000 (Семь миллионов триста восемьдесят три тысячи) рублей.

В процессе определения рыночной стоимости ООО "Лидер-Гранд" использовались метод чистых активов и метод капитализации.

Использованные в работе методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход - 10 525 000 руб.;

доходный подход        - 7 383 000 руб.

Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.

Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса.

Метод чистых активов определяет стоимость бизнеса как стоимость имущества за вычетом обязательств. Как уже говорилось, использование метода чистых активов целесообразно при оценке холдингов, инвестиционных компаний, крупных промышленных предприятий, которые располагают «значительными» активами. В данном случае значения, полученные данным методом, носят ориентировочный характер. Данный факт должен быть учтен при присвоении методу весовых коэффициентов.

Метод капитализации прибыли имеет следующие преимущества:

  • простота расчетов;
  • отражает рыночную конъюнктуру;
  • учитывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночной стоимости, полученной методом стоимости чистых активов, по сравнению с величиной рыночной стоимости, полученной методом капитализации прибыли.

В мировой практике этот метод используется чаще других, так как точнее определяет рыночную стоимость предприятия, интересует инвестора потому, что с помощью этого метода можно узнать ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих доходов от бизнеса.

В процессе оценки метод капитализации прибыли позволил учесть доходность вложений в данное предприятие с учетом объемов выручки от реализации услуг, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночных данных.

Метод капитализации считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, т. к. любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

С учетом вышеизложенного, ниже в таблице 27 приведены весовые коэффициенты, в %.

 

Таблица 27. Определение веса для согласования результата

Показатели

Подход

 

Затратный

Доходный

Достоверность информации

50

50

Полнота информации

45

55

Допущения, принятые в расчетах

45

55

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

30

70

Способность учитывать конъюнктуру рынка

30

70

Итого

40

60

 

Обоснованная рыночная стоимость - ООО «Лидер-Гранд», полученная в результате согласования результатов представлена в таблице 28.

 

Таблица 28. Средневзвешенная стоимость ООО «Лидер-Гранд»

Метод

Рыночная стоимость, руб.

Вес, %

Средневзвешенная стоимость, руб.

Метод стоимости чистых активов

10 525 000

40

4 210 000

Метод капитализации

7 383 000

60

4 429 800

Средневзвешенная стоимость

 

100

8 639 800

 

Таким образом, основываясь на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Обоснованная рыночная стоимость ООО «Лидер-Гранд» на дату оценки с учетом округления составляет 8 640 000 (Восемь миллионов шестьсот сорок тысяч) рублей.

На основе проведённых внешнего и внутреннего анализа, можно дать общую оценку дальнейшего развития бизнеса ООО "Лидер-Гранд". В свете перспективного роста рынка детских товаров и услуг (15-16 млрд. долларов за 2013 год, рост 8,3%), а также благоприятной зоны для развития малого бизнеса, можно с уверенностью предположить, что торговля детскими товарами имеет положительную динамику в своем развитии.

В ходе анализа демографической ситуации в Москве было выявлено, что с каждым годом рождаемость увеличивается, а значит, появляется всё больше и больше потребителей магазина ООО «Лидер-Гранд».

Оценка финансового состояния фирмы оценивается как нормальное, большинство показателей финансовой устойчивости имеют положительную динамику [31].

Рыночная стоимость ООО «Лидер-Гранд» на дату оценки составляет 8 640 000 (восемь миллионов шестьсот сорок тысяч) рублей. В состав имущества ООО «Лидер-Гранд» входит коммерческое помещение, в котором и располагается данный магазин. Это имеет большое значение в оценке стоимости бизнеса предприятия. Т.к. за последние годы стоимость коммерческих помещений в Москве и ближайших окрестностях поднялась в среднем на 100% (при минимуме 70% - на окраинах города и максимуме 130% - в центре). Данный факт добавляет привлекательности ООО "Лидер-Гранд", и характеризует его как перспективный и стабильный бизнес.

 


Глава 3. Разработка предложений по увеличению стоимости предприятия ООО «Лидер-гранд»

 

.1 Выбор конкурентной позиции бизнеса

 

На основе второй главы был выявлено, что фирма недостаточно известна, в данной разделе дадим рекомендацию для повышения известности ООО "Лидер-Гранд" с целью наиболее выгодной продажи.

Рынок детских товаров в России - глобальная индустрия с многомиллиардными оборотами. Рынок детских товаров включает в себя такие товарные сегменты, как детскую одежду, обувь, питание, игрушки, косметику, мебель, а также предметы ухода за детьми (подгузники, коляски). Наибольшую долю в структуре рынка занимает детская одежда.

Рынок детской одежды состоит фактически из двух - рынка качественной и безопасной одежды и рынка поддельной и ненадежной одежды.

Качественная и безопасная одежда - это одежда для детей, в которой используются ткани, произведенные из натуральных волокон, а также тканей с добавкой химических волокон, но в строгом соответствии с требованиями санитарных норм и правил. Для изготовления других детских изделий могут быть использованы искусственный мех и синтетические утеплители (клееный, объемный и иглопробивной). Для детской одежды (кроме детей ясельной группы не допускаются ацетатные ткани с вложением ПАН (нитрон), ПА (капрон) и ПЭ (лавсан) волокон. Запрещается использование аппретов и пропиток в материалах бельевого ассортимента для детей раннего, ясельного и дошкольного возраста. При изготовлении одежды для детей ясельного, дошкольного и младшего школьного возраста (до 40-го размера) не допускается использование синтетических швейных ниток. Качественная и надежная одежда должна соответствовать всем необходимым требованиям, изложенным в СанПиН 2.4.7/1.1. 2651-10 “Гигиенические требования к одежде для детей, подростков и взрослых”.

Очень много магазинов, которые пренебрегают своими обязанностями в обеспечении безопасности и надежности своих товаров для маленьких потребителей. Продают дешевые подделки из Китая, не задумываясь о качестве этих изделий.

Но есть и другие, более крупные и известные магазины детских товаров, которые соблюдают все условия продажи товаров данной категории, тем самым берегут и ценят свою репутацию. Однако и стоимость товаров в этих магазинах очень высока. И потребителю среднего уровня достатка очень сложно что-то приобрести по своему бюджету.

Также есть категория магазинов, которые делают акцент на качестве продаваемого товара, и в тоже время делают небольшую наценку. Тем самым имеют качественный товар и по доступным ценам. К данной категории относится и магазин ООО «Лидер-Гранд», который очень внимательно относится к своим товарам, тщательно выбирает и проверяет поставщиков на наличие всех сертификатов и разрешений. Предприятие выступает в среднем ценовом сегменте, делая ставку на большие объемы продаж.

Сегодня в родительском отношении к одежде их детей происходит перелом. Традиционное 'лишь бы было тепло' сменяется поиском 'красивее' и 'поприличнее'. Особенно при покупке подростковой одежды для детей 7-14 лет родители все чаще руководствуются желанием видеть своего ребенка хорошо, модно одетым. Это говорит о росте культуры потребления. Поэтому следует не забывать и об ассортименте одежды для детей, чтобы он практически ничем не уступал одежде для взрослых. Для удовлетворения спроса потребителей в магазинах должно быть представлено огромное количество разнообразной одежды от иностранных и отечественных производителей.


3.2 Организация торговли

 

Магазины, в которых продается одежда для детей, всегда имеют прибыль. Это объясняется рядом факторов. Во-первых, рождаемость в России постепенно увеличивается. А во-вторых, наблюдается рост уровня заработной платы, поэтому все больше родителей предпочитают покупать для своих крох новую одежду, а не брать ее от соседей и родственников, как это было ранее. Но для того, чтобы прибыль была достойной и постоянно увеличивалась, нужно грамотно и тщательно подходить к организации продаж.

В любом случая уровень доходности торговли будет определяться только профессионализмом. Предложим некоторые рекомендации для ООО "Лидер-Гранд", которые помогают активизировать розничную торговлю.

Правильно подобранный, сплоченный, квалифицированный коллектив является основной составляющей для успеха предприятия. Именно от людей, работающих на предприятии ООО «Лидер-Гранд», зависит, будет ли предприятие процветать или закроется. Только люди, обладающие большим запасом энергии, желающие добиться высоких результатов, сделать карьеру и иметь достойный уровень жизни, а также имеющие современный взгляд на поставленные цели, обладающие умением предвидеть ситуацию, способны сделать предприятие прибыльным.

Продавец детской одежды должен: во-первых, уметь продавать; во-вторых, любить детей, в-третьих, с уважением относится к каждому клиенту. Ведь если грамотно продать заботливой маме пару носков, то она вполне может стать постоянным клиентом и рассказать о новом хорошем магазине своим подругам. Прибыльность торговли все больше зависит от качества управления и квалификации каждого сотрудника.

Взрослые делают покупки для своих чад гораздо чаще, чем для себя, и меньше на них экономят. Нужно заставить покупателей приходить именно в наш магазин, а не к конкурентам. Для этого можно посоветовать сделать так, чтобы в магазине было интересно и комфортно их детям.

В оформлении магазина нужно больше ориентироваться на детей.

В нашем магазине на вкусы ребёнка должно быть ориентировано абсолютно всё. Можно приобрести для торгового зала персонажей популярных современных мультфильмов. Изменить оформление на яркие цвета тёплой гаммы (оранжевый, красный, жёлтый). Представляемую одежду лучше одеть не манекены, а мягкие игрушки. Т.к. что маленькие дети часто боятся манекенов.

Для того, чтобы родители смогли потратить больше времени на изучение товаров и в спокойной обстановке сделать покупки. Нужно сделать пребывание детей в нашем магазине неутомительным и максимально приятным. Несмотря на то, что всё пространство нашего торгового зала уже ориентировано на ребятишек, можно обустроить и отдельный детский уголок. Поставить там кулер с водой, диванчик, столик с яркими книжками, а на стену повесить телевизор, по которому можно будет включать мультфильмы.

Музыкальное сопровождение и аромотерапия сегодня получили широкое распространение в магазинах саамы разных направлений. Владельцам детских магазинов также не стоит забывать об этих приемах. Только музыка и запахи при том должны быть соответствующими, детскими. В нашем магазине должны звучать музыка и песни из мультиков, а лучшим вариантом аромотерапии станет запах конфет или газировки.

Дети, как известно, обожают праздники. В связи с этим можно организовать небольшое представление с веселыми конкурсами прямо в магазине. Для этого можно нанять аниматоров, которые составят сценарий и проведут мероприятии. Заранее нужно объявить о предстоящем событии, для этого можно использовать как обычные листовки, так и рекламу в местных газетах. Много средств на это не уйдёт, а у малышей наш магазин ещё долго будет ассоциироваться с чем-то необыкновенным.

Понравившись маленьким клиентам, добьёмся того, что они сами будут приводить родителей в полюбившийся магазин.

А для родителей нужно грамотней и удобнее структурировать товар в торговом зале. Сделать большие, яркие таблички с указанием вида товара и разделением на категории по размерам. Чтобы покупатели и без обращения к продавцу нашли то, что им нужно.

В витринах большинства магазинов, где выставлены модели одежды, почти никакой информации о них нет, и посетителям приходится обращаться к продавцам. Те чаще всего заняты, и интерес покупателей угасает.

Продавцы подолгу разыскивают нужные размеры, заставляя покупателей ждать. Это замедляет реализацию, снижает оборот и отталкивает клиентов. Компьютеризацию во многих магазинах не применяют, а там, где начали применять, используют компьютеры неэффективно. Заводские названия и номера моделей используют немногие магазины. Чаще всего вместо них применяются названия с уточнениями характеристик данных моделей. Это приводит к ошибкам при закупках и появлению неликвидов.

Прежде всего, необходимо, чтобы на поиск нужного размера и цвета уходили секунды. Это намного облегчит работу продавцов, тем самым поможет увеличению продаж. Для этого необходимо ввести адресную систему, внедрить компьютеризацию учета движения товаров с анализом сбыта. Это поможет вовремя заказывать высокорентабельные товары и избавляться от неликвидов, быстро и качественно обрабатывать всю документацию.

Для оформления витрин обязательно нужно привлекать профессиональных художников-декораторов. Профессиональное цветовое и объемное решение экспозиции притягивает взгляды надежнее, чем пестрое изобилие товаров. На витринах выставлять только те модели, которые наиболее востребованные и нужные для получения быстрого экономического эффекта. Также витринные экспозиции многих сопутствующих товаров применяются для того, чтобы напомнить клиенту о необходимости купить товары, которые обязательно потребуются в ближайшем будущем, подтолкнуть его купить их сейчас и здесь.

Для увеличения продаж можно проводить несколько раз в год рекламные акции внутри и вокруг магазина, устраивать сезонные распродажи, а также устанавливать скидки на товары к различным праздникам.

Для ускорения обслуживания покупателей нужно создавать в магазине запасы часто спрашиваемых моделей. Подготовить красивую и удобную упаковку, в виде пакетов и коробок.

Необходимо ежеквартально производить компьютерный анализ частоты продаж по моделям, хранящимся на складе магазина, и по его результатам изменять размещение моделей по принципу «чаще спрос - ближе к продавцам». Для развития торговли следует принимать меры по периодическому информированию близлежащих улиц и микрорайонов об адресе магазина - от публикаций в районных и городских газетах до указателей на улицах и расклейки объявлений.

Для покупателей можно положить у кассы бесплатные буклеты с полезной информацией о воспитании детей, а также каталоги с товарами магазина. В которых будет информация о существовании товара, о его преимуществах и привлекательности. Она необходима, чтобы привлечь внимание клиентов, вызвать интерес и способствовать появлению потребности. Специалисты утверждают, что подобные приёмы хорошо сказываются на имидже магазина детских товаров.

Необходимо также подумать и об интернет версии магазина, то есть о сайте данного магазина. Сейчас многие родители покупают одежду через интернет, по двум причинам: во-первых - экономят время (особенно если ребенок маленький, то маме нет времени на походы в магазины), и во-вторых - в интернете цены значительно ниже.

На первое время можно сделать недорогой сайт-визитку, чтобы разместить в интернете информацию о месте нахождения магазина, ассортименте и акциях. Тем самым привлечь родителя посетить наш магазин и уже более детально и обстоятельно изучить ассортимент товара и что-то приобрести.

В последствии можно создать полноценный интернет-магазин с полным каталогом товаров и доставкой по Москве и Московской области. Привлечь грамотных специалистов в сфере SEO - оптимизации и продвижении сайта, а также запустить рекламную акцию. Это должно помочь значительно увеличить объем продаж.

Азбука менеджмента на складе и в магазине включает важные элементы:

  • экономную местную рекламу;
  • подбор персонала, способного доброжелательно относиться к покупателям;
  • налаживание жесткой исполнительской дисциплины;
  • тотальный контроль за всеми видами издержек;
  • проведение ресурсосберегающих акций;
  • SEO - оптимизация сайта.

Важно заставить посетителя делать покупки именно в данном месте и даже тогда, когда он этого не планирует, а также оперативно контролировать процессы. Это базовые принципы менеджмента современной торговли. Если правильно относиться к своей работе, уметь отличать главное и второстепенное, то в любом деле можно достичь высот. Небольшой детский магазин может стать началом чего-то большого и выгодного.

Единых научно-доказанных и общепринятых методов по расчету влияния изменений в управлении предприятием на итоговые показатели работы не существует, однако на основании исследований зарубежных и отечественных ученых был сделан вывод о том, что совершенствование системы управления предприятием в общем итоге дает прирост, в среднем 30%; совершенствование маркетинговой деятельности ведет к увеличению прибыли около 20%. Дальнейшие расчеты будут вестись с использованием ставки прироста, составляющей 20%.

Чтобы рассчитать эффект, который будет получен после реализации

комплекса мероприятий, ранее предложенных, рассчитаем суммарные затраты на проведение планируемых мероприятий (таблица 29).

 

Таблица 29. Суммарные затраты на реализацию мероприятий

Наименование затрат

Сумма затрат, руб.

Некапитальные затраты единовременного характера

 

Интерьер магазина

35 000

Детский уголок

25 000

Создание сайта

30 000

Детский праздник

10 000

ИТОГО:

100 000

Ежемесячные затраты некапитального характера

 

Изготовление рекламных каталогов, объявлений, фирменной упаковки

12 500

Реклама в газетах

11 000

Продвижение сайта в поисковых системах и расходы на обслуживание

7 000

ИТОГО:

30 500

Всего затрат в год (Зр)

466 000

 

Экономический эффект от внедрения предлагаемых мероприятий - это разница между планируемым приростом выручки, полученной от дополнительного товарооборота, вызванного предлагаемыми мероприятиями, и расходами на эти мероприятия, определяется по формуле:

 

Э = (Пв - Зр) - Врп, (3.1)

 

Где Пв - планируемый показатель выручки от реализации после внедрения мероприятий и только под их влиянием;

Зр - затраты на реализацию мероприятий;

Врп - выручка от реализации за последний период.

Планируемый показатель выручки от реализации после внедрения мероприятий и только под их влиянием определяется по формуле:

 

, (3.2)

 

Где Врп - выручка от реализации за последний период;

Прв - планируемый прирост выручки от реализации вследствие реализации предложенной программы.

Рассчитаем планируемый показатель выручки от реализации после реализации маркетинговых мероприятий по формуле (3.2):

= 4155600 руб.

Рассчитаем экономический эффект от внедрения мероприятий по формуле (3.1):

(4155600 - 466000) -  = 226600 руб.

Экономический эффект от реализации мероприятий может быть положительным, отрицательным и нейтральным.

При положительном экономическом эффекте затраты на предложенные мероприятия меньше дополнительной прибыли;

При отрицательном экономическом эффекте затраты на предложенные мероприятия выше дополнительной прибыли;

При нейтральном экономическом эффекте затраты на предложенные мероприятия будут равны дополнительной прибыли.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что экономический эффект от предлагаемых мероприятий положительный, т.к. затраты на мероприятия составляют 466 000 руб., а увеличение товарооборота от них на 226 600 руб.

Расчет рентабельности предлагаемых мероприятий

Эффективность затрат на рекламу может быть определена с помощью показателя рентабельности предлагаемых мероприятий по формуле:


Р = (Э / Зр)Ч100%, (3.3)

 

Где Э - экономический эффект от внедрения предложенных мероприятий;

Зр - затраты на реализацию мероприятий.

Рассчитаем рентабельность предлагаемых маркетинговых мероприятий по формуле (3.3):

(226600 / 466000) Ч 100% = 49%

На основе анализа второй главы, была дана оценка ситуации и в данной разделе были разработаны методики, которые бы помогли увеличить стоимость компании. Цели и задачи были достигнуты.


Заключение

 

Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.

В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия ООО «Лидер-Гранд». Периодом для анализа финансовых результатов деятельности ООО «Лидер-Гранд» выступили 2011-2013 гг. Результат проведения анализа финансового состояния предприятия, изучения годовых и финансовых отчетов, расчета ряда финансово-экономических показателей, говорит о платежеспособности предприятия и отсутствии угрозы банкротства.

Увеличение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли ООО «Лидер-Гранд» повысилась в связи с увеличением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также повысились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж.

ООО «Лидер-Гранд» является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики.

Исследования, проведенные в данной работе, позволят руководству ООО «Лидер-Гранд» оценить рыночную стоимость и перспективы развития предприятия.

Определение рыночной стоимости ООО «Лидер-Гранд» включало в себя оценку предприятия затратным и доходным подходами. Каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации.

В основу затратного подхода положен анализ и корректировка статей баланса оцениваемого предприятия. Балансовая стоимость активов, не всегда отражает их рыночную стоимость, поэтому была проведена оценка рыночной стоимости каждого актива в отдельности. В частности определение стоимости недвижимого имущества было проведено с помощью затратного, сравнительного и доходного метода.

Рыночная стоимость предприятия, определенная методом стоимости чистых активов, составила 10 525 000 руб.

В результате применения доходного подхода стоимость бизнеса оценивали в представлении того инвестора, который имеет 100%-ный контроль над данным предприятием.

Для определения стоимости предприятия использовались номинальная прибыль и прибыль, рассчитанная на основе плана развития предприятия.

Метод сценариев подразумевает три модели развития предприятия и применен для уменьшения риска при расчетах рыночной стоимости бизнеса путем капитализации прогнозируемой прибыли, величина которой может быть связана с изменением рынка аудиторских услуг, что может, негативно отразится на количестве заказов а, следовательно, и на величине прибыли предприятия.

Рыночная стоимость предприятия, определенная методом капитализации прибыли, составила 7 383 000 рублей.

Согласование результатов определения стоимости в рамках различных подходов, анализ преимуществ и недостатков каждого метода позволил определить обоснованную рыночную стоимость предприятия ООО «Лидер-Гранд», которая составила 8 640 000 рублей.

Анализируя данные, полученные в результате оценки ООО «Лидер-Гранд», можно сделать вывод, что продажа, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для бизнеса данного предприятия. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости ООО «Лидер-Гранд».

Работа по оценке стоимости бизнеса имеет актуальность для принятия управленческих решений. Информация о стоимости предприятия на данном этапе развития экономической системы, как правило, не востребована управляющим составом многих предприятий России.

стоимость экономический бизнес торговля


Список используемой литературы

 

1.      Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// Справочно-правовая система «Консультант плюс».

.        Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 № 10040) // Справочно-правовая система «Консультант плюс».

.        Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 № 10045) // Справочно-правовая система «Консультант плюс».

.        Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 № 10009) // Справочно-правовая система «Консультант плюс».

5.      Международные стандарты оценки (МСО 1-4) <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=EXP;n=303165> Седьмое издание - Международный комитет по стандартам оценки (ред. от 01.07.2011) Российское общество оценщиков. - М.: 2011.

6.   Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ: Учебное пособие - М.: Издательство «ДИС»; НГАЭиУ, 2010. - 128с.

7.      Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей - М.: Филинъ, 2012. - 486 с.

.        Валдайцев С.В. Оценка бизнеса - М.: ТК Велби; Проспект, 2012. - 576 с.

9.      Валетко В.В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Конспект лекций - Минск: БГТУ, 2010. - 82 с.

.        Войтов А.Г. Экономика. Общий курс: Учебник для ВУЗов. - 9-е издание перераб. и доп. - М.: Дашков и К°, 2011. - 287 с.

.        Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: Учебное пособие - Изд. 1-е - Тверь: ТГТУ, 2010. - 140 с.

.        Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2011. - 350 с.

.        Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса - Пб.: Питер, 2012. - 464 с.

.        Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса, учебно-практическое пособие - М.: Дело и Сервис, 2011. - 288 с.

.        Калинин В.М. Оценка технического состояния зданий - М.: ИНФРА-М, 2010. - 135 с.

.        Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии - М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010. - 272 с.

.        Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчётности - М.: Финансы, 2013. - 422 с.

.        Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения - М.: Альфа-персс, 2013. - 200 с.

.        Косорукова И.В. Оценка стоимости имущества - М.: Синергия, 2012. - 341 с.

.        Ларченко А.П. Оценка бизнеса. Подходы и методы - СПб.: PRTeam, 2011. - 59 с.

.        Налетова И.А. Анализ финансово-хозяйственной деятельности - М.: ИНФРА-М, 2011. - 128 с.

.        Панков В.В. Анализ и оценка состояния бизнеса: Методология и практика - М.: Финансы и статистика, 2011. - 206 с.

.        Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования - М.: Дело, 2011. - 238 с.

.        Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости - М.: Дело, 2012. - 381 с.

.        Соколова Г.Н. Информационные технологии экономического анализа - М.: Экзамен, 2011. - 320 с.

.        Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2011. - 256 с.

.        Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2013. - 139 с.

.        Шеремет А.Д., Сайфулин А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа - М.: ИНФРА-М, 2012. - 208 с.

.        Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)- М.: Омега-Л, 2012. - 288 с.

.        Экономика предприятия: Учебник. / Под редакцией профессора О.И. Волкова. - Изд. 4-е, перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 601 с.

.        Алексеева А.И., Васильев Ю.В., Малеева А.В., Ушвицкий Л.И. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие - М.: Финансы и статистика, 2010. - 672 с.

.        Грязнова А.Г. и др. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - М.: Интерреклама, 2012. - 544 с.

.        Косорукова И.В. Современные подходы к анализу эффективности бизнеса / Модернизация сегодня: экономика, бизнес, социум: материалы IV Международной научно-практической конференции (Владимир, 28 апр. 2010 г.) - Владимир: ВИБ, 2010. -148 с.

.        Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник Оценщика недвижимости. Характеристики рынка прогнозы поправочные коэффициенты - НН.: ЗАО Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011. - 200 с.

.        Научно-практический и аналитический журнал / Под ред. С.A. Бороненкова. - М.: Финанс-пресс, 2009. - 84 с.

 


Приложение 1

 

Актив баланса

Статья баланса (тыс. руб.)

код строки

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

31.12.2011 г.

АКТИВ

 

 

 

 

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Нематериальные активы

1110

-

-

-

Результаты исследований и разработок

1120

-

-

-

Основные средства

1130

2400

2400

2400

Доходные вложения в материальные ценности

1140

-

-

-

Долгосрочные финансовые вложения

1150

-

-

-

Отложенные налоговые активы

1160

-

-

-

Прочие внеоборотные активы

1170

-

-

-

Итого по разделу I

1100

2400

2400

2400

II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Запасы

1210

1690

1550

1572

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

1220

-

-

-

Дебиторская задолженность

1230

-

-

-

Финансовые вложения

1240

-

-

-

Денежные средства

1250

170

90

55

Прочие оборотные активы

1260

-

-

-

Итого по разделу II

1200

1860

1640

1627

БАЛАНС

1600

4260

4040

4027

 


Приложение 2

 

Пассив баланса

Статья баланса (тыс. руб.)

код строки

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

31.01.2011 г.

ПАССИВ

 

 

 

 

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

 

 

 

 

Уставный капитал

1310

1 500

1 500

1 500

Собственные акции, выкупленные у акционеров

1320

-

-

-

Переоценка внеоборотных активов

1340

-

-

-

Добавочный капитал

1350

-

-

-

Резервный капитал

1360

-

-

-

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

1370

1756

1264

878

Итого по разделу III

1300

3256

2764

2378

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

1410

948

1204

1499

Отложенные налоговые обязательства

1420

56

72

150

Резервы под условные обязательства

1430

-

-

-

Прочие долгосрочные пассивы

1450

-

-

-

Итого по разделу IV

1400

1004

1276

1649

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

1510

-

-

-

Кредиторская задолженность

1520

-

-

-

Доходы будущих периодов

1530

-

-

-

Резервы предстоящих расходов и платежей

1540

-

-

-

Прочие краткосрочные пассивы

1550

-

-

-

Итого по разделу V

1500

0

0

0

БАЛАНС

1700

4260

4040

4027


Приложение 3

 

Отчет о финансовых результатах

Наименование показателя (тыс. руб.)

код строки

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

31.12.2011 г.

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

 

 

 

 

Выручка

2110

3463

3350

3280

Себестоимость продаж

2120

(1160)

(1245)

(1370)

Валовая прибыль (убыток)

2100

2303

2105

1910

Коммерческие расходы

2210

(740)

(970)

(890)

Управленческие расходы

2220

-

-

-

Прибыль (убыток) от продаж

2200

1563

1135

1020

Прочие доходы и расходы

 

 

 

 

Доходы от участия в других организациях

2310

-

-

-

Проценты к получению

2320

-

-

-

Проценты к уплате

2330

-

-

-

Прочие доходы

2340

-

-

-

Прочие расходы

2350

-

-

-

Прибыль (убыток) до налогообложения

2300

1563

1135

1020

Текущий налог на прибыль

2410

(234)

(170)

(153)

Изменение отложенных налоговых обязательств

2430

-

-

-

Изменение отложенных налоговых активов

2450

-

-

-

Прочее

2460

-

-

-

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

2400

1329

965

867

 


Приложение 4

 

Структура актива баланса

Статья баланса

код строки

31.12.2013 г. %

31.12.2012 г. %

31.12.2011 г. %

АКТИВ

 

 

 

 

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Нематериальные активы

1110

-

-

-

Результаты исследований и разработок

1120

-

-

-

Основные средства

1130

56,34

59,40

59,60

Доходные вложения в материальные ценности

1140

-

-

-

Долгосрочные финансовые вложения

1150

-

-

-

Отложенные налоговые активы

1160

-

-

-

Прочие внеоборотные активы

1170

-

-

-

Итого по разделу I

1100

56,34

59,40

59,60

II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Запасы

1210

39,67

38,37

39,04

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

1220

-

-

-

Дебиторская задолженность

1230

-

-

-

Финансовые вложения

1240

-

-

-

Денежные средства

1250

3,99

2,23

1,36

Прочие оборотные активы

1260

-

-

-

Итого по разделу II

1200

43,66

40,60

40,40

БАЛАНС

1600

100

100

100

 


Приложение 5

 

Изменения в активе баланса

АКТИВ

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

В абс. выражении,

Темп прироста, %

Удельного веса, %

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

 

Нематериальные активы

-

-

-

0

-

Результаты исследований и разработок

-

-

-

0

-

Основные средства

2400

2400

0

0

-3,06

Доходные вложения в материальные ценности

-

-

-

0

-

Долгосрочные финансовые вложения

-

-

-

0

-

Отложенные налоговые активы

-

-

-

0

-

Прочие внеоборотные активы

-

-

-

0

-

Итого по разделу I

2400

2400

0

0

-3,06

II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

 

Запасы

1690

1550

140

9,03

1,3

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

-

-

-

0

-

Дебиторская задолженность

-

-

-

0

-

Финансовые вложения

-

-

-

0

-

Денежные средства

170

90

80

88,89

1,76

Прочие оборотные активы

-

-

-

-

-

Итого по разделу II

1860

1640

220

13,41

3,06

БАЛАНС

4260

4040

220

5,45

0


Приложение 6

 

Структура пассива баланса

Статья баланса

код строки

31.12.2013 г. %

31.12.2012 г. %

31.12.2011 г. %

ПАССИВ

 

 

 

 

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

 

 

 

 

Уставный капитал

1310

35,21

37,13

37,25

Собственные акции, выкупленные у акционеров

1320

-

-

-

Переоценка внеоборотных активов

1340

-

-

-

Добавочный капитал

1350

-

-

-

Резервный капитал

1360

-

-

-

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

1370

41,22

31,29

21,80

Итого по разделу III

1300

76,43

68,42

59,05

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

1410

22,25

29,80

37,22

Отложенные налоговые обязательства

1420

1,32

1,78

3,73

Резервы под условные обязательства

1430

-

-

-

Прочие долгосрочные пассивы

1450

-

-

-

Итого по разделу IV

1400

23,57

31,58

40,95

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

1510

-

-

-

Кредиторская задолженность

1520

-

-

-

Доходы будущих периодов

1530

-

-

-

Резервы предстоящих расходов и платежей

1540

-

-

-

Прочие краткосрочные пассивы

1550

-

-

-

Итого по разделу V

1500

0

0

0

БАЛАНС

1700

100

100

100


Приложение 7

 

Изменения пассива баланса

ПАССИВ

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.01.2012 г. (тыс. руб.)

В абс. выражении

Темп прироста, %

Удельного веса, %

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

 

 

 

 

 

Уставный капитал

1500

1500

-

0

-1,92

Собственные акции, выкупленные у акционеров

-

-

-

0

-

Добавочный капитал

-

-

-

0

-

Резервный капитал

-

-

-

0

-

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

1756

1264

492

38,92

9,93

Итого по разделу III

3256

2764

492

17,80

8,01

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

 

Заемные средства

948

1204

-256

-21,26

-7,55

Отложенные налоговые обязательства

56

72

-16

-22,22

-0,46

Прочие долгосрочные пассивы

-

-

-

0

-

Итого по разделу IV

1004

1276

-272

-21,32

-8,01

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

 

Заемные средства

-

-

-

0

-

Кредиторская задолженность

-

-

-

0

-

Доходы будущих периодов

-

-

-

0

-

Резервы предстоящих расходов и платежей

-

-

-

0

-

Прочие краткосрочные пассивы

-

-

-

0

-

Итого по разделу V

0

0

0

0

-

БАЛАНС

4260

4040

220

5,45

-

 


Приложение 8

 

Агрегированный баланс

АКТИВ

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

в абс. выражении

темп прироста, %

Удельного веса, %

Внеоборотные активы

2400

2400

0

0

-3,06

Оборотные активы

1860

1640

220

13,41

3,06

Запасы и затраты

1690

1550

140

9,03

1,3

Денежные средства и краткосрочные финансовые вложения

170

90

80

88,89

1,76

Баланс

4260

4040

220

5,45

-

ПАССИВ

 

 

 

 

 

Собственный капитал

3256

2764

492

17,80

8,01

Долгосрочные пассивы

1004

1276

-272

21,32

-8,01

Займы и кредиты

948

1204

-256

-21,26

-7,55

Отложенные налоговые обязательства

56

72

-16

-22,22

-0,46

Баланс

4260

4040

220

5,45

-

 


Приложение 9

 

Изменение отчета о финансовых результатах в отчетном периоде по сравнению с базовым периодом

Наименование

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

В абс. выражении

Темп прироста, %

Удельного веса, %

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

 

 

 

 

 

Выручка

3463

3350

113

3,37

-

Себестоимость продаж

(1160)

(1245)

85

-6,83

3,66

Валовая прибыль (убыток)

2303

2105

198

9.41

3,66

Коммерческие расходы

(740)

(970)

230

-23,71

7,59

Управленческие расходы

-

-

-

-

-

Прибыль (убыток) от продаж

1563

1135

428

37,71

13,25

Прочие доходы и расходы

 

 

 

 

 

Проценты к получению

-

-

-

-

-

Проценты к уплате

-

-

-

-

-

Доходы от участия в других организациях

-

-

-

-

-

Прочие доходы

-

-

-

-

-

Прочие расходы

-

-

-

-

-

Прибыль (убыток) до налогообложения

1563

1135

428

37,71

13,25

Изменение отложенных налоговых активов

-

-

-

-

-

Изменение отложенных налоговых обязательств

-

-

-

-

-

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

1329

965

364

37,72

9,57


Приложение 10

 

Изменение показателей финансово - хозяйственной деятельности в отчетном периоде по сравнению с базовым периодом

Наименование

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

В абс. выражении

Темп прироста, %

1. Объем продаж

 

 

 

 

2. Прибыль от продаж, тыс. руб.

1563

1135

428

37,71 %

3. Амортизация

 

 

 

 

4. EBITDA

 

 

 

 

5. Чистая прибыль, тыс. руб.

1329

965

364

37,72 %

6. Рентабельность продаж, %

45,13 %

33,88 %

11,25 %

33,21 %

7. Чистые активы, тыс. руб.

3256

2764

492

17,8 %

8. Оборачиваемость чистых активов, %

106,36 %

121,2 %

-14,84 %

-12,24 %

9. Рентабельность чистых активов, %

48 %

41,06 %

6,94 %

16,9 %

10. Собственный капитал, тыс. руб.

3256

2764

492

17,8 %

11. Рентабельность собственного капитала, %

40,82 %

34,91 %

5,91 %

16,93 %

12. Кредиты и займы, тыс. руб.

948

1204

-256

-21,26 %

 


Приложение 11

 

Динамика показателей рентабельности ООО "Лидер-Гранд" за 31.12.2012 г. - 31.12.2013 г.

Наименование

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

В абс. выражении

Темп прироста

Рентабельность продаж, %

45,13 %

33,88 %

11,25 %

33,21 %

Рентабельность собственного капитала, %

40,82 %

34,91 %

5,91 %

16,93 %

Рентабельность оборотных активов, %

71,45 %

58,84 %

12,61 %

21,43 %

Рентабельность всех активов, %

31,2 %

23,89 %

7,31 %

30,6 %

 


Приложение 12

 

Значения показателей рентабельности ООО "Лидер-Гранд" за весь рассматриваемый период

Наименование

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

31.12.2011 г.

Общая рентабельность, %

45,13 %

33,88 %

31,1 %

Рентабельность продаж, %

45,13 %

33,88 %

31,1 %

Рентабельность собственного капитала, %

40,82 %

34,91 %

36,46 %

Рентабельность оборотных активов, %

71,45 %

58,84 %

53,29 %

Рентабельность всех активов, %

31,2 %

23,89 %

21,53 %

Рентабельность основной деятельности

82,26 %

51,24 %

45,13 %

Рентабельность производства, %

198, 53 %

169,08 %

139,42 %

 


Приложение 13

 

Анализ изменения показателей финансовой устойчивости ООО "Лидер-Гранд" в абсолютном выражении за 2012-2013 гг.

Наименование

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

В абс. выражении

Темп прироста, %

1. Источники собственных средств

3256

2764

492

17,8 %

2. Внеоборотные активы

2400

2400

0

0 %

3. Источники собственных оборотных средств для формирования запасов и затрат

856

364

492

135,17 %

4. Долгосрочные кредиты и займы

1004

1276

-272

-21,32 %

5. Источники собственных средств, скорректированные на величину долгосрочных заемных средств

1860

1640

220

13,42 %

6. Краткосрочные кредитные и заемные средства

-

-

-

-

7. Общая величина источников средств с учетом долгосрочных и краткосрочных заемных средств

1860

1640

220

13,42 %

8. Величина запасов и затрат, обращающихся в активе баланса

1690

1550

140

9,03 %

9. Излишек источников собственных оборотных средств

-834

-1186

352

-29,68 %

10. Излишек источников собственных средств и долгосрочных заемных источников

170

90

80

88,89 %

11. Излишек общей величины всех источников для формирования запасов и затрат

170

90

80

88,89 %

 


Приложение 14

 

Анализ показателей финансовой устойчивости за весь рассматриваемый период

Наименование

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

31.12.2011 г. (тыс. руб.)

1. Источники собственных средств

3256

2764

2378

2. Внеоборотные активы

2400

2400

2400

3. Источники собственных оборотных средств для формирования запасов и затрат

856

364

-22

4. Долгосрочные кредиты и займы

1004

1276

1649

5. Источники собственных средств, скорректированные на величину долгосрочных заемных средств

1860

1640

1627

6. Краткосрочные кредитные и заемные средства

-

-

-

7. Общая величина источников средств с учетом долгосрочных и краткосрочных заемных средств

1860

1640

1627

8. Величина запасов и затрат, обращающихся в активе баланса

1690

1550

1572

9. Излишек источников собственных оборотных средств

-834

-1186

-1594

10. Излишек источников собственных средств и долгосрочных заемных источников

170

90

55

11. Излишек общей величины всех источников для формирования запасов и затрат

170

90

55

финансовая устойчивость предприятия

Нормальная устойчивость состояния предприятия

Нормальная устойчивость состояния предприятия

Нормальная устойчивость состояния предприятия

 


Приложение 15

 

Анализ изменения показателей финансовой устойчивости ООО "Лидер-Гранд" в относительном выражении за 2012-2013 гг.

Наименование

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

В абс. выражении, %

Темп прироста, %

Коэффициент автономии

0,76

0,68

0,08

11,77

Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)

0,31

0,46

-0,15

-32,61

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств

0,76

0,68

0,08

11,77

Коэффициент отношения собственных и заемных средств

3,24

2,17

1,07

49,31

Коэффициент маневренности

0,44

0,41

0,03

7,32

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами

0,51

0,24

0,27

112,5

Коэффициент имущества производственного назначения

0,96

0,98

-0,02

-2,04

Коэффициент долгосрочно привлеченных заемных средств

0,24

0,32

-0,08

-25

Коэффициент краткосрочной задолженности

0

0

0

0

Коэффициент кредиторской задолженности

0

0

0

0

 


Приложение 16

 

Анализ показателей финансовой устойчивости за весь рассматриваемый период

Наименование

31.12.2013 г. %

31.12.2012 г. %

31.12.2011 г. %

Коэффициент автономии

0,76

0,68

0,59

Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)

0,31

0,46

0,69

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств.

0,76

0,68

0,68

Коэффициент отношения собственных и заемных средств

3,24

2,17

1,44

Коэффициент маневренности

0,44

0,41

0,40

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами

0,51

0,24

-0,01

Коэффициент имущества производственного назначения

0,96

0,98

0,99

Коэффициент долгосрочно привлеченных заемных средств

0,24

0,32

0,41

Коэффициент краткосрочной задолженности

0

0

0

Коэффициент кредиторской задолженности

0

0

0

 


Приложение 17

 

Анализ ликвидности баланса за весь рассматриваемый период

Показатели

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г. (тыс. руб.)

31.12.2011 г. (тыс. руб.)

А1 - наиболее ликвидные активы

170

90

55

А2 - быстрореализуемые активы

0

0

0

А3 - медленнореализуемые активы

1690

1550

1572

А4 - труднореализуемые активы

2400

2400

2400

А

4260

4040

4027

П1 - наиболее срочные обязательства

0

0

0

П2 - краткосрочные пассивы

0

0

0

П3 - долгосрочные пассивы

1004

1276

1649

П4 - постоянные пассивы.

3256

2764

2378

П

4260

4040

4027

 


Приложение 18

 

Анализ показателей деловой активности (в днях) за весь рассматриваемый период

Наименование

31.12.2013 г.

31.12.2012 г.

31.12.2011 г.

Коэффициент оборачиваемости активов, дней

178,13

168,89

174,93

Коэффициент оборачиваемости основных средств (фондоотдача), дней

252,96

261,49

267,07

Коэффициент оборачиваемости текущих активов, дней

196,04

178,69

181,05

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, дней

-

-

-

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, дней

-

-

-

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала, дней

343,18

301,15

264,63

Коэффициент оборачиваемости материальных запасов, дней

178,13

168,88

174,93

Коэффициент оборачиваемости денежных средств, дней

17,92

9,81

6,12

Оборачиваемость прочих оборотных активов, дней

 

 

 

Затратный цикл, дней

178,13

168,88

174,93

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, дней

0

0

0

Коэффициент оборачиваемости прочих краткосрочных обязательств, дней

0

0

0

Производственный цикл, дней

0

0

0

Чистый цикл, дней

178,13

168,88

174,93

 


Приложение 19

 

Анализ платежеспособности на базе расчета чистых активов за весь рассматриваемый период

Наименование

31.12.2013 г. (тыс. руб.)

31.12.2012 г (тыс. руб.).

31.12.2011 г. (тыс. руб.)

1. Нематериальные активы

 

 

 

2. Основные средства

2400

2400

2400

3. Результаты исследований и разработок

 

 

 

4. Доходные вложения в материальные ценности

 

 

 

5. Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения

 

 

 

6. Прочие внеоборотные активы

 

 

 

7. Запасы.

1690

1550

1572

8. НДС по приобретенным ценностям

 

 

 

9. Дебиторская задолженность

 

 

 

10. Денежные средства

170

90

55

11. Прочие оборотные активы

 

 

 

12. Итого активов (1-11)

4260

4040

4027

Пассивы, принимающие участие в расчете

 

 

 

13. Долгосрочные обязательства по займам и кредитам

948

1204

1499

14. Прочие долгосрочные обязательства

56

72

150

15. Краткосрочные обязательства по займам и кредитам

 

 

 

16. Кредиторская задолженность

 

 

 

17. Резервы предстоящих расходов и платежей

 

 

 

18. Прочие краткосрочные пассивы

 

 

 

19. Итого пассивов (13-18)

1004

1276

1649

20. Стоимость чистых активов (12-19)

3256

2764

2378

 


ДЕТАЛИ ФАЙЛА:

Имя прикрепленного файла:   Диплом по эктеории Оценка бизнеса предприятия ООО Лидер-Гранд.rtf

Размер файла:    4.43 Мбайт

Скачиваний:   410 Скачиваний

Добавлено: :     11/17/2016 13:41
   Rambler's Top100    Š ⠫®£ TUT.BY