Подробнее о работе:  Диплом по эктеории Оценка стоимости объекта недвижимости

Описание:

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»

Курсовая работа

по дисциплине

«Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнила:

Проверила: Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2015

 


Раздел 1. Основные факты и выводы

 

Основание для оценки:

Договор № ХХХ

Заказчик оценки:

ООО «Заказчик»

Адрес объекта:

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Тип объекта:

Объект недвижимости - трехэтажное офисное здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке общей площадью 1920 м2

Вид собственности:

Частная.

Основание права собственности:

Договор купли-продажи от …… № ХХХ

Оцениваемые права:

Полные права собственности.

Цели и задачи оценки:

Определение рыночной стоимости объекта.

Наиболее эффективное использование:

По назначению.

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объектов:

Не имеет.

Дата оценки:

01 марта 2012 г.

Дата составления отчета:

01 марта 2012 г.

Рыночная стоимость, рассчитанная: затратным подходом: сравнительным подходом: доходным подходом:

13 261 308 19 742 464 20 256 248

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта:

18 475 883

Ликвидационная стоимость:

12 009 324

 


Раздел 2. Задание на оценку

Объект оценки: трехэтажное нежилое (офисное) здание, общей площадью 1500 м2 на земельном участке с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ площадью 1920 м2, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17.

Имущественные права: Полные права собственности.

Цели и задачи оценки: Определение рыночной стоимости объекта.

Предполагаемое использование результатов оценки: Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Вид стоимости: Рыночная стоимость.

Дата оценки: 01 марта 2012 г.

Срок проведения оценки: с 01 марта2012 г. по 01 марта 2012 г.

Допущения и ограничения: Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

. Итоговая величина стоимости объекта, указанная в Отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО № 1).

. Этот отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщиков, без каких либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

.При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

ликвидационный стоимость недвижимость оценочный


Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.1 Сведения о заказчике

Заказчик оценки: ООО «Заказчик»

Организационно-правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик»

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1037789046547

Дата присвоения ОГРН: 15 декабря 2005 г.

Местонахождение: 660000 Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

 

3.2 Сведения об оценщике

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом … (Свидетельство № … от … ). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» …

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № … от … г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ….

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования ….. Период страхования с …. страховая сумма …. рублей.

Членство в саморегулируемой организации: Оценщик является членом НП «ХХХ» (Свидетельство № ХХ от ХХХ г.). Внесена в реестр членов некоммерческого партнерства «ХХХ» (НП «ХХХ») ХХХ г.

Реквизиты документа подтверждающего получение профессиональных знаний: Диплом № ХХ от ХХХ г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» ПП № ХХ.

Сведения о гражданской ответственности: Полис страхования № ХХХ от ХХХ года в ХХХ. Период страхования с ХХХ по ХХХ гг., страховая сумма 5 000 000 рублей.

Стаж работы: … лет.

Степень участия специалиста в настоящей оценке: 100%

Сведения о лицензии - Лицензия … на осуществление оценочной деятельности на территории РФ.

 


Раздел 4. Допущения и ограничивающие условия

 

Следующие допущения и ограничивающие условия являются частью отчета:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

. Итоговая величина стоимости объекта, указанная в Отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО № 1).

. Этот отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщиков, без каких либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

.При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

 


Раздел 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

Рыночная стоимость объекта определялась в соответствии со следующими стандартами:

1.      Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).

2.      Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). 

3.      Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2008 г. № 254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). 


Раздел 6. Описание объекта оценки

 

6.1 Общие сведения об объекте оценки

 

Таблица 1

Адрес объекта:

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник объекта оценки:

ООО «Заказчик»

Текущее использование объекта:

Офисные помещения.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта.

6.2 Анализ местоположения объекта

 

В соответствии с «Правилами землепользования и застройки г. Красноярска», территория где расположен объект оценки, относится к производственно-коммунальной зоне, которая предназначена для промышленных районов и узлов, самостоятельных складских зон, транспортных узлов с отчуждаемыми территориями и отдельные объекты указанных назначений, сооружений энергетики, связи и инженерного обеспечения, транспортных предприятий, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование, сохраняемые на перспективу генеральным планом города, оказывающих или не оказывающих вредного воздействия на окружающую среду, не требующих или требующих устройства санитарно - защитных зон от 50 м до 1000 м, устанавливаемых в соответствии с действующими санитарными нормами Оцениваемый объект по функциональному назначению относится к торгово-офисным. Таким образом, фактическое использование оцениваемого объекта недвижимости не противоречит разрешенному. В непосредственной близости расположены торгово-сервисные комплексы аналогичного назначения «Элит Авто», «Медведь-Холдинг» и предприятия пищевой промышленности.

Оцениваемый объект расположен в зоне транспортной развязки Северного шоссе, что обеспечивает транспортную доступность со всех сторон г. Красноярска. Транспортная развязка Северного шоссе обеспечивает связь федеральной трасы М-53 м-н Северный, «Зеленая роща», м-н «Солнечный».

Ситуационный план местоположения объекта оценки приведен ниже.

 

 

 

Таблица 2

Застроенность окружения:

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

Месторасположение объекта:

Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.

Транспортная доступность:

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение осуществляется автобусами, маршрутными такси, имеется железная дорога.

Этажность застройки

До 3-х этажей.

Благоустройство территории

Территория, прилегающая к объекту оценки благоустроена: асфальтовое покрытие, брусчатка, малые архитектурные формы, зеленые насаждения.

Плотность (полнота) застройки

Низкая

Запыленность и загазованность воздуза

В пределах нормы.

Историческая и культурная значимость

Здание не является памятником архитектуры

Уровень загрязнения активными формами энергии:

Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма излучений) в пределах допустимого

Уровень шума:

Низкий

6.3 Основные характеристики объекта оценки

.3.1 Описание земельного участка

Объект расположен на земельном участке площадью 1920 кв. м, с кадастровым номером ХХ:23:0110204:00ТТ. Земельный участок имеет адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17. Земельный участок, относящийся к объекту оценки, огорожен.

 

Таблица 3

Адрес

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник земельного участка

Муниципалитет г. Красноярска

Арендатор:

ООО "Заказчик"

Основание права собственности

Договор купли продажи земельного участка от 28.11.2005 г.

Сведения о регистрации

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.

Площадь земельного участка, м2

1920

Кадастровый номер

ХХ:23:0110204:00ТТ

Фактическое использование

Соответствует разрешенному

Наличие коммуникаций

электроснабжение, водопровод, канализация, отопление

Транспортная доступность

Автомобильным транспортом, общественным транспортом

Тип покрытия подъезда

Асфальт.

Тип окружения

Торговые комплексы, автотехцентры, административные здания, предприятия пищевой промышленности

Источники данных

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.

 

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2004 г.

 

Кадастровый план земельного участка №23.3/05 - 2146 от 18.08.2007 г.

6.3.2 Описание улучшения (здания)

Объект оценки - трехэтажное отдельностоящее здание.

Здание построено в 2005 г. Учитывая функциональное назначение объекта оценки, его расположение очень выгодно относительно окружения и транспортной развязки. Около здания оборудована парковка для автомобилей.

Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании следующего документа: Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 20.07.2007 г., данных визуального осмотра и Свидетельства государственно регистрации права собственности на здание НАN № 0067346 от 04.07.2006 г.

Общие сведения, технические характеристики объекта оценки и описание прав собственности на оцениваемый объект в таблице 4.

 

Таблица 4

Общие сведения об улучшении

Тип

Здание.

Назначение

Нежилое

Наименование объекта

Офисное трехэтажное отдельностоящее здание административного назначения.

Адрес

Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17

Собственник

ООО «Заказчик»

Площадь общая, кв. м

1500

Застроенная площадь, кв. м

588,8

Средняя высота потолка в помещениях, м

2,7

Этажность, наземная/подземная

3/0

Год постройки

2005

Группа капитальности

I

Хронологический возраст, лет

7

Нормативный срок жизни, лет

150

Наличие сервитутов

Не зарегистрированы

Сведения об отнесении объекта недвижимости к объектам культурного наследия

не относится

Строительные характеристики:

Фундамент

Монолитные бетонные колонны

Не визуализируется

Наружные и внутренние капитальные стены

Пеноблоки, утепленные пенополистиролом

Состояние удовлетворительное, видимых повреждений не визуализируется

Перекрытия

Железобетонное

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Кровля

Кровлелон (полимерная мембрана)

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Полы

Плитка, паркет, ламинат, мрамор

Состояние удовлетворительное, следов повреждений и истертостей нет

Проемы оконные

Пластик, алюминий

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Проемы дверные

Дубовой шпон, пластик

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Внутренняя отделка

Плитка в с/узлах, покраска

Состояние удовлетворительное, следов повреждений нет

Инженерное обеспечение

Отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Состояние удовлетворительное, следов повреждений, протечек, изломов, коррозии нет

Описание прав собственности

Дата выдачи свидетельства о регистрации права

от 04.07.2006 г.

Серия и № свидетельства о государственной регистрации права

НАN № 0067346

Остаточная стоимость объекта

28 410 265

Источники

Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 15774 от 20.07.2007 г.

 


6.4 Анализ наиболее эффективного использования

 

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями. 

Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательно разрешенное использование.

 


Таблица 5

Проект

1/ плохо

2/ среднее

3/ хорошее

4/ отлично

Итоговый бал

Здание лечебно - профилактического назначения, дом отдыха, турбаза

 

 

 

 

 

Наличие ландшафтных особенностей

+

 

 

 

 

Удаленность от жилых районов

 

 

+

 

 

Наличие инфраструктуры

 

 

+

 

 

Экологическая обстановка

+

 

 

 

 

Итоговый бал

 

 

 

 

8

Объект офисно -торгового специализированного назначения, услуги

 

 

 

 

 

Наличие инфраструктуры

 

 

 

+

 

Проходимость участка

 

 

 

+

 

Легкость доступа общественным транспортом

 

 

 

+

 

Наличие парковки

 

 

 

+

 

Итоговый бал

 

 

 

 

16

Жилой массив

 

 

 

 

 

Близость к местам занятости

 

+

 

 

 

Близость к объектам культурного значения и местам развлечений

 

+

 

 

 

Экологическая обстановка

 

 

 

+

 

Спокойствие обстановки в районе

 

 

+

 

 

Итоговый бал

 

 

 

 

11

Производственное здание

 

 

 

 

 

Близость к важнейшим транспортным магистралям

 

+

 

 

 

Легкость доступа общественным транспортом

 

 

+

 

 

Близость к жилым кварталам

+

 

 

 

 

Наличие конкурирующей инфраструктуры

 

 

+

 

 

Итоговый бал

 

 

 

 

9

 

Анализируя вышеуказанные критерии, наиболее эффективным вариантом использования является вариант застройки земельного участка зданием торгово-офисного назначения. 

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях.

1.Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Возможность возведения новых зданий (сооружений), с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке требует дополнительного согласования. И вряд ли возможно

2. Доступность с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка. В настоящее время текущие и будущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

3.Финансовая целесообразность - допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.

Учитывая, что объект оценки находится на первой линии, ближайшее окружение представлено объектами торгово-офисного назначения, экономически целесообразным использованием является эксплуатация в качестве торгово-офисных площадей, которые возможно сдавать в аренду, что обеспечит получения дохода

4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта. Данное условие возможно лишь при эксплуатации объекта оценки в качестве торгово-офисного помещения.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, мы сделали вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является эксплуатация в качестве объекта торгово-офисного назначения.


Раздел 7. Краткий анализ экономической ситуации

.1 Анализ макроэкономической ситуации

 

В 2011 году продолжились позитивные тенденции в развитии ряда важнейших сфер и отраслей экономики. Прежде всего:

v  продолжался экономический рост, причем происходил структурный сдвиг в источниках роста в пользу внутреннего спроса;

v  сохранялась тенденция опережающих темпов роста инвестиций в основной капитал по отношению к динамике ВВП и промышленного производства, главным образом за счет инвестиций из собственных средств предприятий;

v  ускорился рост денежных доходов и потребления населения, хотя их докризисный уровень не восстановлен;

Анализ основных социально-экономических показателей за прошедший период 2011 года приведен в таблице 6.

 

Таблица 6

Показатели

2010

2011

В %2011 к 2010 г.

Валовой внутренний продукт, млрд. рублей

13 115,9

15 682,0

119,5

Индекс промышленного производства

104,1

105,2

101,05

Продукция сельского хозяйства, млрд. рублей

2618,5

3451,3

131,8

Грузооборот транспорта, млрд. т-км

4751

 

 

в том числе ж/д транспорта

2011

 

 

Объем услуг связи, млрд. рублей

 

1423,1

102,7

Оборот розничной торговли, млрд. рублей

16468,6

19082,6

115,8

Объем платных услуг населению, рублей /душу населения

33937,8

34955,9

103

Внешнеторговый оборот, млрд. долларов США

44,8

72,9

162,7

в том числе:

 

 

 

экспорт товаров

27,6

30,8

111,5

импорт товаров

17,2

42,1

244,7

Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей

802,1

956,8

119,2

Индекс потребительских цен

104,3

100,4

96,2

Индекс цен производителей промышленных товаров

116,7

112,0

95,9

Реальные располагаемые денежные доходы, млрд. рублей

15267,6

20011,9

131,07

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника

 

 

 

номинальная, рублей

20952,2

28020

133,7

реальная

 

 

 

Общая численность безработных, млн. человек

5,6

5

89,2

Численность официально зарегистрированных безработных, млн. человек

1,9

1,4

73,6

 

Макроэкономика. Российская экономика находится в очень хорошей форме и по итогам года покажет рост на уровне не менее 7 %. Главной особенностью этого года является колоссальный приток иностранного капитала, что существенно повышает инфляционный риски и усиливает давление на рубль в сторону его укрепления. Однако резко сокращающийся профицит счёта текущих операций ограничивает потенциал роста рубля.

Апрельская статистика подтвердила сохранение высоких темпов роста российской экономики. По оценкам МЭРТ рост ВВП в апреле, очищенный от сезонных и календарных факторов, составлял в среднемесячном исчислении 0,7 % (это 8,7 % в годовом исчислении), По итогам четырёх месяцев экономика выросла на 7,7 % в сравнении с аналогичным периодом прошло года.

Основным локомотивом экономики остается рост инвестиций, которые в январе-апреле увеличились на 19,9 %. Строительный сектор при этом вырос на 23,7 %, а ввод нового жилья - на 45,3 %. Впечатляет и динамика показателей, характеризующих потребительский спрос - розничные продажи: +13,6 %. Высокая потребительская активность обусловлена ускоряющимся ростом доходов населения - так номинальная заработная плата за январь-апрель выросла на 27,6 % к январю-апрелю прошлого года, а в долларовом выражении рост составил 35%. Безусловно, свой вклад в поддержание потребительского спроса вносят и банки - размер совокупного кредитного портфеля населению в первом квартале вырос на 8,4 % и достиг 2,2 трлн. рублей (7,1 % к ожидаемому в этом году объёму ВВП). По сравнению с уровнем годовой давности кредиты населению выросли на 74 %.

Слабым звеном в апреле оказался промышленный сектор, где было отмечено замедление темпов роста. Однако отметим, что динамика индексов деловой активности не подтверждает этот вывод (индекс PMI в мае достиг максимальных значений за последние 9 месяцев), поэтому мы полагаем, что слабые цифры за апрель были временным явлением и ожидаем достаточно высоких показателей по промышленному производству в мае.

Производство промышленной продукции. Индекс промышленного производства составил 105,2% относительно января-мая 2010 г. и 104,1% относительно мая 2010 г. Доминирующее влияние на динамику и структуру промышленности оказывали обрабатывающие производства.

Строительная деятельность. В 2011 г. организациями всех форм собственности построено 145,6 тыс. квартир общей площадью 12,4 млн кв. м. что составило 93,3% к соответствующему периоду предыдущего года. В 1 кв. 2011 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья достигло минимального с 2002 г. значения в 130,2%. По оценкам ОАО «АИЖК», в 1 полугодии 2011 г. было предоставлено 181-195 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 253-273 млрд руб., ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях находятся в диапазоне 12-16%.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов в I квартале 2011 г. составила 31893 руб., увеличившись на 2,4% по сравнению с I кварталом 2010 г. (31135 рублей). Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья снизилась до 41534 руб., оставаясь ниже средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке жилья (46162 руб.). Количество ипотек жилья в 1 кв. 2011 г. увеличилось на 75,59% (179 969 актов) по сравнению с 1 кв. 2010 г. При этом количество ипотек жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа в 1 кв. 2011 г. увеличилось по сравнению с 1 кв. 2010 г. на 97,26%

Сельское хозяйство.

Производство продукции сельского хозяйства.

В целом, ситуация на рынке сельского хозяйства России неоднозначна, несмотря на тенденцию роста в целом в последние годы, развитие подотраслей идет неравномерно. Как уже отмечалось ранее, это в первую очередь обусловлено зависимостью отрасли от погодно-климатических условий. Засуха 2010 г. нанесла сильный урон отечественному сельскому хозяйству, а благоприятные погодные условия 2011 г. позволили собрать рекордные урожаи и увеличить общее поголовье скота и производство мяса.

Для улучшения ситуации в сельском хозяйстве государство ежегодно выделяет дополнительные средства. Так в 2011 году объем государственной поддержки отрасли из федерального бюджета со всеми дополнительными субсидиями составил 168 млрд. рублей. По сравнению с 2010 г. производство продукции сельского хозяйства в 2011 г. составило 131%.

В 2011 году урожай зерновых значительно вырос и составил, по данным Министерства сельского хозяйства на 20 декабря, 92 млн. тонн. Рост составил 48% по сравнению с предыдущим годом.

Текущий год принес рекордные урожаи не только зерновых, но также и других сельскохозяйственных культур. Так, по данным Министерства сельского хозяйства, урожай сахарной свеклы в 2011 году составил 45 млн. тонн против 20,2 млн. тонн, собранных в 2010 году. Рост урожая подсолнечника по сравнению с прошлым годом составил 57% и составил в этом году 8,4 млн. тонн, рапса собрали 1 млн. тонн, что в 3,5 раза больше по сравнению с прошлым годом. Кукурузы в 2011 году собрали 6 млн. тонн, это почти в 2 раза больше по сравнению с 2010 годом.

В октябре 2011 года численность голов КРС в хозяйствах всех категорий составила 20,6 млн. голов, из них коров 8,9 млн. голов. За последний месяц поголовье сократилось на 1,1%. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот показатель сократился на 0,3%, поголовье коров увеличилось на 0,6%.

Поголовье свиней, овец и коз ежегодно увеличивается. Среднегодовой рост поголовья свиней в последние три года составил 3%, овец и коз - 6%. За 10 мес. 2011 года поголовье свиней, овец и коз увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 18,6 млн. (+0,4%) и 23,7 млн. голов (+0,2%) соответственно.

Потребительский рынок. Оборот розничной торговли 2011 г. составил 19082,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 15,8 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года. В целом оборот розничной торговли демонстрирует уверенный рост. Рост оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении нормы сбережений и увеличении потребительского кредитования.

Потребительская способность. В мае 2011 индекс потребительских цен составил 100,4%, % (в мае 2010 г. - 104,3 %, за период с начала года - 105,9 %).

В мае 2011 г. базовый индекс потребительских цен продолжил снижаться. 

Базовый индекс потребительских цен - показатель, отражающий уровень инфляции на потребительском рынке с исключением сезонного (цены на плодоовощную продукцию) и административного (тарифы на регулируемые виды услуг и др.) факторов, который также рассчитывается Росстатом РФ.

Занятость и безработица. Численность экономически активного населения в возрасте 15-72 лет (занятые + безработные) в августе 2011г. составила 76,7 млн.человек, или более 54,0% от общей численности населения страны.

Среди безработных, по методологии МОТ, доля женщин в августе 2011г. составила 48,3%, доля городских жителей - 63,5%.

Безработица городского и сельского населения характеризуется превышением уровня безработицы среди сельских жителей по сравнению с уровнем безработицы среди городских жителей. В августе 2011г. это превышение составляло 1,7 раза

Безработица. Общая численность безработных, классифицируемых в соответствии с критериями МОТ, в 3,5 раза превышает численность безработных, зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения.

 

7.2 Анализ макроэкономической ситуации в Красноярском крае

Географическое положение. Красноярский край расположен в основном в пределах Восточной Сибири, в бассейне реки Енисей. Вдоль левого берега Енисея располагается низменная долина, а вдоль правого - Среднесибирское плоскогорье, высота которого достигает 500-700 м выше уровня моря. На севере край омывается Карским морем и морем Лаптевых. Протяжённость территории от севера до горных районов Южной Сибири почти 3000 км. На востоке край граничит с республикой Саха (Якутия) и Иркутской областью, на юге - с Республикой Тува и с Республикой Хакасией, на западе - с Республикой Алтай, Кемеровской и Томской областями, а также с Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами. На территории края в окрестностях оз. Виви (Эвенкия) расположен географический центр России.

Площадь территории. 2339,7 тыс. кв. км (включая Эвенкийский АО и Таймырский АО).

Климат. Резко континентальный, характерны сильные колебания температур воздуха в течение года. В связи с большой протяженностью края в меридиональном направлении климат очень неоднороден. Для центральных и южных районов края, где проживает основная масса населения, характерен континентальный климат с продолжительной зимой и коротким жарким летом.

На территории края выделяют три климатических пояса: арктический, субарктический и умеренный. В пределах каждого из них заметны изменения климатических особенностей не только с севера на юг, но и с запада на восток. Поэтому выделяются западные и восточные климатические области, граница которых проходит по долине реки Енисей <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%95%D0%BD%D0%B8%D1%81%D0%B5%D0%B9>. Длительность периода с температурой более 10 C на севере края составляет менее 40 дней, на юге 110-120 дней.

C. В среднем в год выпадает 316 мм осадков, основная часть - летом, в предгорьях Саян <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D1%8F%D0%BD%D1%8B> 600-1000 мм. Снежный покров устанавливается в начале ноября и сходит к концу марта. В горах Восточного и Западного Саян <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D1%8F%D0%BD%D1%8B> снег в некоторые годы сохраняется круглый год. Здесь снег лежит на высоте 2400-2600 м, в горах Путорана <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%BE_%D0%9F%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B0> - на высоте 1000-1300 м.

Численность и состав населения. В крае проживает 2942,0 тыс. человек (на 01.01.2004 г.) в т.ч. городского населения - 2233,8 тыс. чел., сельского - 708 тыс. чел. Средняя плотность населения края в 4 раза ниже, чем в РФ и составляет 1,3 чел. на 1 кв. км.

Города: Красноярского края. Красноярск, Ачинск, Енисейск, Канск, Лесосибирск, Минусинск, Норильск, Игарка, Дудинка. Красноярский край включает 42 района,15 городов и 4 ЗАТО (закрытые административные территориальные образования).

Полезные ископаемые. Красноярский край является одной из наиболее обеспеченных природными ресурсами территорий России. Природные запасы края являются основой инвестиционной привлекательности региона и базой последующего его развития. В крае открыто более 6 тыс. месторождений различных видов полезных ископаемых. По хозяйственному назначению полезные ископаемые подразделяются на следующие группы: топливные (энергетические), металлургические и химические. В крае находится 70% запасов угля России, также сосредоточены основные российские запасы платины, медно-никелевых руд, исландского шпата. По добыче золота край занимает одно из первых мест в стране. В крае находится второе по объему запасов золота в России месторождение - Олимпиадинское. На территории края находятся крупные месторождения свинца, апатитов и нефелитов, молибдена, меди, титано-магниевых руд, магнетитов, сурьмы, талька, графита и др.

В Красноярском крае разведано 25 месторождений нефти и газа. Большим преимуществом края является то, что эти природные ископаемые, как правило, залегают рядом и могут разрабатываться одновременно.

Транспортная инфраструктура и связь. В Красноярске создается мультимодальный транспортный узел Идея создания в Красноярске мультимодального транспортного узла, который мог бы обеспечить оперативное взаимодействие разных видов транспорта и высокий уровень технологий обслуживания транзитных грузопотоков, выходит на финишную прямую. Появление подобного центра в одном из транспортных узлов, исторически сформировавшихся на Транссибе, может исправить сложившийся дисбаланс развития транспортной системы России в западном направлении, что отрицательно сказывается на экономическом развитии восточных регионов страны в целом. На данном этапе низкий уровень развития и координации действий транспортных служб на восточном направлении перевозок приводит к малоэффективному использованию экономического потенциала Сибири и Дальнего Востока. Это в свою очередь ведет к увеличению транспортных издержек в себестоимости продукции, производимой за Уралом, и снижает ее конкурентоспособность на рынке. Развитие разветвленной транспортной сети на востоке России и ее эффективное использование для решения задач по интеграции экономических возможностей Сибири и Дальнего Востока, в том числе по освоению и доступу к новым месторождениям природных ресурсов и строительству объектов энергетического комплекса, - важнейший этап в решении задачи по увеличению ВВП и дальнейшему росту экономического потенциала России.

 

Таблица 7. Отдельные показатели экономического положения региона в 2011 году*

Показатели

2010

2011

В % 2011 к 2010

Индекс промышленного производства

107,2

 

101,2

Ввод в действие (за счет всех источников финансирования) общей площади квартир и жилых помещений, тыс. кв. метров

987,9

1047,1

105,9

Произведено во всех категориях хозяйств

 

 

 

мяса (скота и птицы на убой в живом весе), тыс. тонн

101,6

102,9

101,2

молока, тыс. тонн

350,3

369,3

105,4

яиц, млн. штук

586,2

585,4

99,8

Грузооборот транспорта, млрд. т-км

 

 

111,8

Оборот розничной торговли, млрд. рублей

312,3

361,6

115,7

Объем платных услуг населению, млн. руб.

 

89462,9

103,8

Начисленная среднемесячная заработная плата одного работника

 

 

 

номинальная, рублей

20916

23490

112,3

реальная

 

 

103,2

Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел.

30125

26356

87,4

Просроченная задолженность по заработной плате, млн. рублей

50,4

60,9

120,8

Реальные денежные доходы населения

 

 

99,8

Индекс потребительских цен

107,9

106,1

98,3

Индекс цен производителей промышленных товаров

125,3

102,1

81,4

Индекс выпуска продукции и услуг базовых отраслей (ИБО)

 

 

99,3

Выводы: Анализ основных социально - экономических показателей в РФ (табл. 6) и в регионе (табл. 7) свидетельствует о росте экономического потенциала и инвестиционной привлекательности, особенно Красноярского края. Этот факт подтверждается колоссальным притоком иностранного капитала. Хотя последний фактор повышает инфляционный риск рубля. Таким образом, с одной стороны возросшая деловая активность стимулирует спрос на коммерческую недвижимость, в том числе на право аренды, с другой стороны, риск приостановки инвестирования или отток иностранных инвестиций повышает риск рублевых вложений и тормозит рост цен на недвижимость.

 

7.3 Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка недвижимости

К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара - различных прав на недвижимость.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в соответствии с которым различают:

  • сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы;
  • жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;
  • коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т.д.

Для целей оценки наиболее значима классификация недвижимости для оценки стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости. Для оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

  • Специализированная недвижимость.
  • Неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для аналогичных целей, или в качестве инвестиций, или для развития и освоения.

.3.1 Характеристика административных районов г. Красноярска

Река Енисей делит Красноярск на левобережную и правобережную части. Левобережная часть состоит четырех районов: Центрального, Октябрьского, Железнодорожного и Советского. Правобережная часть состоит из трех районов: Свердловского, Кировского, Ленинского. Преимущественно вся деловая жизнь города сосредоточена на левом берегу, во всех четырех районах Левобережья. Правый берег - это районы размещения промышленных предприятий и проживания (в основном) их работников.

В Центральном <http://www.651020.ru/info/districts/tsentralnyi/> и Железнодорожном районах <http://www.651020.ru/info/districts/zheleznodorozhnyi/> сосредоточены основные государственные учреждения и офисы компаний и фирм, предприятия торговли и обслуживания, крупные культурные и образовательные учреждения. Большая часть домов «Старого центра» - это четырех- и пятиэтажные кирпичные дома (полнометражные квартиры) - сталинки. Вторая по численности группа - «хрущевки» аналогичной этажности. Оставшаяся часть Центрального района застроена разнообразными домами (от деревянных домов до элитных кирпичных многоэтажек).

Советский район <http://www.651020.ru/info/districts/sovetskii/> - самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка (район старого Аэропорта). В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Октябрьский район <http://www.651020.ru/info/districts/oktyabrskii/> - самый экологически чистый район города. В нем нет крупных предприятий, да и расположен он с точки зрения розы ветров самым удачным образом. В нем находятся несколько площадок для застройки, где ведется строительство жилых домов. Жилой фонд района один из самых молодых. Практически нет деревянных домов, много домов улучшенной планировки и серии 97-111.

Свердловский <http://www.651020.ru/info/districts/sverdlovskii/> и Кировский районы <http://www.651020.ru/info/districts/kirovskii/> находятся на правом берегу и за последние годы сильно уступили Левобережью в «престижности». Жилищный фонд этих районов очень стар, находящиеся на территории районов предприятия, в основном, находятся в тяжелом финансовом положении. В большинстве, дома, расположенные в этих районах, это «хрущевки». Массового строительства в районах не ведется. Есть точечная застройка. Можно выделить микрорайоны Пашенный, Первомайский и ул. Крайняя, где находятся дома новых планировок.

Ленинский район  <http://www.651020.ru/info/districts/leninskii/>аналогичен Свердловскому и Кировскому, но в силу своей удаленности от центра города и худшей экологической ситуации еще менее престижен для проживания.

.3.2 Анализ рынка земельных участков

Рынок земли в г. Красноярске практически не сформирован. Сделки купли-продажи носят скорее единичный характер. Доступна информация лишь о предложениях земельных участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство и садоводство.

Покупателями отдельных участков чаще всего являются частные лица. Наибольшее количество сделок заключается физическими лицами, приобретающими землю под точечную застройку.

Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, коммуникаций. Ценообразующие факторы, по мнению специалистов риэлтеров, таковы: местоположение объекта (45 %); наличие лесных деревьев на участке (35 %); размер участка, наличие инфраструктуры, охрана, единая эксплуатационная служба (15 %); близость водоема (5 %).

Стоимость земельного участка сильно зависит от направления, например, Горный, Удачный, совхоз Октябрьский - эти пригороды Красноярска пользуются самым большим спросом. Роза ветров в нашем городе такова, что именно в северо-западном направлении - самый чистый воздух. Это, да еще изумительные по красоте места и близость к Красноярску заставляют людей выстраиваться в очередь на покупку подходящего участка. Жаждущих уединения горожан не пугают даже бюрократические сложности. К примеру, Горный находится в городской черте. Поэтому участок там приобрести невозможно, арендовать тоже проблема. Поэтому даже на «недострой» (попросту говоря участок с фундаментом) выстраивается очередь покупателей.

По всей видимости, строительство высококлассного горнолыжного курорта (а значит, и формирование инженерных сетей) в самом близком времени подхлестнет спрос на участки в районе Бобрового Лога и реки Базаиха. Уже сейчас старый дом на паре-тройке «соток» там оценивается достаточно высоко, поскольку место имеет хорошие видовые характеристики, там удобная транспортная развязка. И подобные предложения не отпугивают покупателей. Земля под застройку в Базаихе, других поселках Дивногорского направления почти не выделяется. Многие приобретают деревенский дом для того, чтобы тут же снести его и возвести коттедж. Высокий интерес объясняется невероятными по красоте видами и удобным транспортным сообщением (до большинства поселков можно добраться по воде, автобусом и электричкой).

.3.3 Анализ коммерческой недвижимости

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в г. Красноярске набрал обороты. Причем спрос на коммерческую недвижимость, в зависимости от объема средств, наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Наиболее развитым сегментом рынка нежилой недвижимости г. Красноярска является рынок офисных и торговых площадей. Наибольшее количество сделок совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском районах. Проявляется интерес к пр. им. газ «Красноярский рабочий». Эти районы характеризуются высокой плотностью торгово-офисных площадей. В остальных районах количество сделок фиксируется реже по разным причинам: либо нет предложений, либо отсутствует потребительский спрос из-за депрессивности района.

Максимальным спросом пользуются торговые площади. Однако, высококлассных помещений в городе предложено не много: «Питерский мостик», «Хамелеон» «Красный яр» в Центральном районе, «Торговый квартал на Свободном», и др. К сожалению, плохо представлен в этом отношении Свердловский и Кировский район - ТЦ «Красноярье» и гипермаркет «Быттехника». Стоимость торговых площадей представлена ниже.

 

Таблица 8

Ориентир

Цена за кв. м. в у.е

Центр (Стрелка-Робеспьера)

40000

Взлетка

75000

Северный

57468

Предмостная площадь, Эпицентр, Цирк

60000

Железнодорожный, Октябрьский р-он

90000

 


Причем купить торговые площади в больших торговых центрах практически невозможно. Чаще всего собственник сдает их в аренду. Максимальной популярность пользуются площади от 50 до 200 кв. м. Стоимость аренды торговых площадей в рассматриваемом районе, как и в случаях с продажей зависит от многих факторов. Большое значение играет профиль помещений и приближенность к местам большого скопления населения.

Рынок нежилых зданий административно-офисного назначения наиболее насыщен предложениями о продаже квартир на первых этажах жилых зданий.

Офисная недвижимость в Красноярске в основном представлена помещениями класса С. Коммерческих центров более высокого уровня - класса В - в городе немного, самый известный из них - «Метрополь». Офисных зданий класса А в настоящее время в Красноярске практически нет. Ведутся проектные работы по созданию таких помещений различными проектными подразделениями в г. Красноярске.

Как и в случае с торговыми площадями, офисы чаще сдают в аренду.

 

Таблица 9

Ориентир

Цена за кв. м. в у.е

Центр (Стрелка-Робеспьера)

958

Взлетка

800

Северный

800

Предмостная площадь, Эпицентр, Цирк

750

Железнодорожный, Октябрьский р-он

600

 

Выводы по проведенному анализу рынка. Рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в г. Красноярске достаточно насыщен, но некоторые тенденции уже прослеживаются, поэтому применение сравнительного и доходного подходов в настоящей оценке возможно, к тому же их результаты наиболее надежны и достоверны.


Раздел 8. Описание процесса оценки

.1 Основные термины и определения

Собственность. Принадлежность средств и продуктов производства определенным лицам - индивидам или коллективам - в определенных исторических условиях, отражающих конкретный тип отношений собственности. Право собственности как право конкретных субъектов на определенные объекты (имущество) сводится, как правило, к трем правомочиям: праву владения, праву пользования и праву распоряжения имуществом. Право владения - предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении. Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойство и/или получения от него плодов и доходов. Право распоряжения имуществом - предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества. Эти правомочия тесно взаимосвязаны и лишь только в комплексе составляют юридическое содержание права собственности.

Право собственности. В объективном смысле - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным лицам (физическим и юридическим), предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав.

В субъективном смысле - право конкретного лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом (вещами, ценными бумагами, денежными знаками) в пределах, установленных законом. Права владения, пользования и распоряжения (правомочия собственника) составляют содержание права собственности как субъективного права.

Права владения и пользования могут принадлежать и не собственнику - на основании договора с собственником или в силу закона (например, на основе договоров аренды, хранения). В этих случаях владение и пользование ограничены волей собственника или законом. Таким образом, правомочия в полном объеме имеет только собственник. Однако в случаях, предусмотренных законом, его правомочия могут быть ограничены. Так, по решению компетентных органов на его имущество может быть наложен арест, и тогда он не вправе им распоряжаться.

Законодательством регулируется приобретение и прекращение права собственности.

Право собственности возникает на основе договоров купли-продажи, мены, дарения и др.; в порядке наследования и по другим основаниям.

Прекращение права собственности происходит при отчуждении имущества на основании договора (продажа, дарение и т.п.), в результате потребления имущества (например, продуктов питания), в случае его гибели, а также конфискации у лица, совершившего преступление, и т.д.

Недвижимые и движимые вещи. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Земля. В экономике - производственный фактор, который, чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом (labour) и капиталом (capital). Земля, которая включает воздух, моря, полезные ископаемые и т.д., а также участки для строительства, обычно относится к тем производственным факторам, для создания которых не требуется затрат и которые имеются в определенном фиксированном наличии. Однако вложения в землю капитала (например, для ирригации) могут значительно изменить ее характеристики и стоимость.

В юриспруденции - часть поверхности земли, которая может быть собственностью, включая все находящиеся на ней или в ней здания, деревья, полезные ископаемые и т.п., а также включая воздушное пространство над данной территорией в пределах, разумных для того, чтобы ею полноценно пользоваться. В соответствии с законом квартира, расположенная на первом этаже, может быть отдельным участком земли, хотя она и не имеет непосредственного контакта с почвой, так же как и погреб может быть отдельным земельным имуществом (estate in land).

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года под Рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

.2 Процесс оценки

Методические основы и схема оценки

Методическое обеспечение работы базируется на классических принципах оценки обоснованной рыночной стоимости.

Схема оценки выбрана после изучения оценочной ситуации, ознакомления с объектами оценки, сбора и анализа исходных данных.

Схема оценки предусматривает два этапа:

на первом этапе определяется рыночная стоимость объекта с использованием трех подходов оценки: затратного, сравнительного и доходного.

на втором этапе производится согласование оценок, полученных различными способами, и определяется величина рыночной стоимости по каждому объекту.

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

v  собеседование с собственником;

v  изучение юридической, технической и бухгалтерской документации;

v  исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

v  применение современных подходов к оценке объекта;

v  согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

v  подготовка отчета и заключения об оценке.

.3 Обзор подходов к оценке

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

  • затратный подход;
  • сравнительный подход;
  • доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

.3.1 Затратный подход оценки

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению качества здания в обозримый период без существенных издержек.

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно определить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Согласно Федеральным стандартам, Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты на создание точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки затраты, необходимые для создания аналогичного объекта, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценка износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной продажной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости, износ делится на три типа:

  • физический износ;
  • функциональный износ;
  • износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, коррозии, поломке конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, не соответствие техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы, и т.д. Функциональный износ может быть как устранимым, так и не устранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

.3.2 Сравнительный подход

Данный подход основывается на предположении, что субъекты на рынке купли - продажи недвижимости действуют по принципу замещения, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках по сопоставимым объектам. Иначе говоря, благоразумный покупатель за выставленное на продажу объект недвижимости не заплатит больше, чем за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объект отличается друг от друга. На основе скорректированных цен определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки собственности с использованием метода сравнительного анализа продаж:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

.3.3 Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания. Данный принцип основан на предположении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает актив в ожидании получения будущих доходов или выгод.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

  • Метод капитализации дохода
  • Метод дисконтирования денежных потоков.

В основе того и другого методов лежит предпосылка, что величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем

Основные этапы при определении стоимости объекта доходным подходом:

  • Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов;
  • Определение действительного валового дохода путем вычета из потенциального валового дохода потерь производства оцененных на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту;
  • Определение чистого операционного дохода путем вычета из потенциального валового дохода издержек по эксплуатации, определенных на основе анализа фактических издержек по содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
  • Чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.

.3.4 Итоговое заключение о стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом процесса является анализ полученных результатов и сведение их к единой стоимости объекта. Процесс сведения основан на присвоении коэффициентов значимости каждому из полученных результатов на основе выполненного анализа.

.4 Исходные данные и источники информации

 

В исследовании использовались следующие источники информации:

Договор купли-продажи земельного участка (Купчая) от 28.11.2005 г.

Технический паспорт объекта ин. № 233:070 - 15774 от 20.07.2007 г.

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НАN № 0067346 от 04.07.2006 г.;
  2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НАN№ 0557784 от 18.01.2006 г.
  3. Постановление главы Красноярского края № 4717 от 22.11.2004 г.
  4. Акт приема-передачи от 05.12.2005 г.
  5. Кадастровый план земельного участка № 23.3/05 - 2146 от 18.08.2007 г.
  6. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 от 29 июля 1998 г.
  7. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №№ 1, 2, 3), утвержденные Приказами Министерством Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. за №№ 254, 255, 256.
  8. Гражданский кодекс РФ.
  9. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно- аналитический бюллетень «КО-ИНВЕСТ».

10.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Утверждены Госстроем СССР № 28.

11.Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Постановление Совета министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

12.Еженедельный журнал «Недвижимость и ремонт».


Раздел 9. Определение рыночной стоимости

.1 Анализ и выбор используемых подходов и методов

Затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

При реализации затратного подхода в данной оценке Оценщик использовал Метод сравнительной единицы. Метод основан на определение базовой стоимости аналога, взятого в качестве ориентира «типичного» объекта, информация по аналогам представлена в Сборниках укрупненной восстановительной стоимости. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта, например:

  • поправка на величину прочих и непредвиденных затрат в общей стоимости здания;
  • поправка, учитывающая уровень цен в строительстве в регионе;
  • поправка на несоответствие температурно-климатических условий, влияющих на затраты по ограждающим конструкциям и по системам отопления (климатические поправки);
  • объемно-планировочные поправки.

Для определения стоимости в рамках затратного подхода полученная сумма затрат на замещения объекта оценки уменьшается на накопленный износ.

Сравнительный подход. Подход к оценке, с точки зрения сравнения продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Анализ рынка коммерческой недвижимости, проведенный на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости, а также опубликованной в Красноярском специализированном журнале по недвижимости «Недвижимость-Инфо», еженедельном журнале «Недвижимость Красноярья», газетах «Новая жилплощадь» и «Новые времена», выявил несколько объектов-аналогов, с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другим характеристиками с объектом оценки, в силу чего метод сравнения продаж в данной оценке представляется достаточно надежным.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Изменение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством метода дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В данном случае при расчете доходным подходом использовался метод капитализации дохода, т.к. предполагается, что объект недвижимости всегда возможно сдавать в аренду по среднерыночной ставке, что обеспечит стабильные и предсказуемые суммы доходов.

.2 Определение стоимости объекта оценки

.2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

. определить величину накопленного износа;

. определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

. к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

 

, где

 

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

 

9.2.2 Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

­    право аренды;

­    право собственности;

­    право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

9.2.3 Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  1. Формирование выборки объектов-аналогов
  2. Определения элементов сравнения.
  3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
  4. Определение корректировок по каждому из элементов.
  5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
  6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г.Краноярск, максимально схожих с оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка в составе Объекта оценки отражено на рисунке 3. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

 


Таблица 10 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты-аналоги

 

 

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Назначение объекта

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

для содержания офисного здания

под коммерческое строительство

под строительство торгово-офисных объектов

под строительство торгово-офисных объектов

Право собственности на землю

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Площадь участка, кв.м.

1920

1700

940

1200

Условия рынка (время продажи/предложения)

01.03.2012г.

09.02.2012

22.01.2012

03.01.2012

Местоположение участка

Советский район, Северное шоссе, 17

Советский район, ул. 9 мая, 31

Советский район, Полигонная, 34/1

Советский район, ул. Пограничников, 3

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Подъездные пути

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Наличие коммуникаций

на участке

на участке

на участке

на участке

Цена продажи всего участка, руб.

 

910 000

350 000

600 000

Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.

 

536

372

500

Источник информации

Заказчик

www.Slando.ru

www.uchastok24.ru

www.knkras.ru

 

Таблица 11 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Параметры объектов

Объект оценки

Сопоставимые объекты-аналоги

 

 

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена продажи/ предложения, руб.

 

910 000

350 000

600 000

Площадь земельного участка, м2

1 520

1700

940

1200

Цена, руб./м2

 

536

372

500

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

536

372

500

Вид права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

 

1

1

1,00

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

536

372

500

Совершенная сделка/ предложение

 

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

 

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

509

353

475

Площадь, кв.м.

1 520

1700

940

1200

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

509

353

475

Дата продажи/ предложения

01.05.2012

09.02.2012

22.01.2012

03.01.2012

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

509

353

475

Местоположение

Советский район, Северное шоссе

Советский район, ул. 9 мая

Советский район, Полигонная

Советский район, ул. Пограничников

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

509

353

475

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

509

353

475

Характер использования/ назначение

для содержания офисного здания

под коммерческое строительство

под строительство торгово-офисных объектов

под строительство торгово-офисных объектов

Корректировка

 

0,82

1,00

1,00

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

417

353

475

Подъездные пути

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Твердое покрытие

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

417

353

475

Инженерные коммуникации

на участке

на участке

на участке

на участке

Корректировка

 

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./м2

 

417

353

475

Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2

415

 

 

 

Площадь земельного участка, м2

1920

 

 

 

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

796 800

 

 

 

 

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.

Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- назначение объекта (характер использования). Производится путем расчета соотношения кадастровой стоимости земельного участка под административно-управленческими объектами и под объектами торговли. Местоположение объектов принято аналогичным местоположению оцениваемого объекта. Различие земельных участков только по параметру назначения.

 

Таблица 12 - Расчет корректировки, связанной с характером использования земельных участков

Показатель

Земли под административно-управленческими и общественными объектами

Земли под объектами торговли

Средневзвешенная величина, руб/кв.м

1633,3

1999,28

Значение коэффициента

1,00

0,82

 

Для объектов сравнения №1, (как для земельных участков, предназначенных под постройку коммерческих объектов) вводится поправка 8% (0,82).

- совершенная сделка/предложение. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Всем объектам сравнения был присуждены равные весовые коэффициенты, находилось среднее значение скорректированной рыночной стоимости 1 кв. м земли.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м2.

Таким образом, стоимость права собственности земельного участка под оцениваемым зданием, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, определенная методом сравнения продаж, округленно составляет: 796 800 (семьсот девяносто шесть восемьсот) рублей.

.2.4 Определение стоимости улучшения (здания)

Метод сравнительной единицы.

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Таблица 13 - Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС

Сборник КО-ИНВЕСТ

№ Табл.

Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2

Поправка

Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м

Общественные здания

3.3.3.050

15 913,21

1

 


В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:


ПВС=С2005*S*Кпнвпзндс, где

 

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С2005 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату, руб./м2;

S - площадь оцениваемого объекта (588,8 м2);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,334);

Ктер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Красноярского края = 0,48).

Иотр - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (Для народного хозяйства 1,62)

Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (30%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Пензенской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:

ПВС = 15913,21*588,8*1*1*1,334*0,48*1,62*1,30*1,18= 14 909 498 (руб.)

Отделочные работы. В среднем стоимость полноценного комплекса работ по ремонту и отделки зданий из легко возводимых конструкций обходится в 250 руб. / кв. м.

Расчет стоимости оцениваемого объекта с учетом внутренней отделки представлен в таблице 14.

 

Таблица 14

Стоимость нового строительства, руб. кв. м

14 909 498,00

Стоимость отделочных работ, руб./кв. м

250,00

Стоимость отделочных работ, руб.

375 000,00

Итого полная восстановительная стоимость, руб.

15 284 498,00

 

9.2.5 Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический ();

. функциональный ;

. внешний .

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

 

 

 

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Под физическим износом понимается постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа недвижимости:

v  нормативный (для жилых зданий);

v  стоимостный (стоимость затрат на воссоздание элементов объекта);

v  метод срока жизни.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов.

Для определения физического износа оцениваемого объекта используется нормативный метод расчета на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53 - 86 (р).Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО - ИНВЕСТ.

Расчет физического износа

Физический износ (Иф) - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

 

, где

 

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (удельный вес элемента), %;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Таблица 15 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Физический износ элемента, %

Физический износ здания, %

Фундаменты

2,35%

1%

0,02%

Каркас

1,56%

1%

0,02%

Стены наружные с отделкой

5,46%

1%

0,05%

Внутренние стены и перегородки

4,26%

1%

0,04%

Перекрытия и покрытия

4,39%

1%

0,04%

Кровля

4,15%

1%

0,04%

Окна и двери

5,05%

3%

0,15%

Полы

15,25%

3%

0,46%

Отделка

14,62%

3%

0,44%

Прочие

2,93%

3%

0,09%

Спец. конструкции

7,11%

1%

0,07%

Инженерные системы

32,88%

3%

0,99%

 

100,0%

 

2,41%

Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст), где

 

Иуст - физический износ устранимый (2,41%);

Инеуст - физический износ неустранимый (4,6%).

Ифиз = 1 - (1-0,0241)*(1-0,046) = 0,069 = 6,9 %

Метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре Оценщиком. Шкала экспертных оценок, разработанная МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова представлена в таблице 15 далее по тексту.

 

Таблица 16 - Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

Физический износ, %

Оценка технического состояния

Характеристика технического состояния

0-9

Отличное

Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется

10-19

Очень хорошее

Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.

20-39

Хорошее

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.

40-60

Удовлетворительное

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта

61-80

Неудовлетворительное

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов

 

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

 

где

 

- величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,

= (6,9% + 30%)/2 = 18, 45%

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС

Признаками функционального износа является несоответствие объемно - планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причинами могут служить: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элементов и сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаками являются: экономическая нецелесообразность устранения этих недостатков.

Оцениваемое здание построено недавно и строилось в соответствии с требованиями и задачами современного строительства и функционального назначения. На сегодняшний день объект функционально отвечает этим требованиям. По нашему мнению, признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

ИЗНОС ВНЕШНЕГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • капитализации потерь в арендной плате;
  • сравнительных продаж (парных продаж);
  • срока экономической жизни.

По нашему мнению, внешний износ не воздействует на оцениваемый объект в какой-либо значимой степени.

Отсюда, стоимость оцениваемого нежилого здания, определенная затратным подходом с учетом всего накопленного износа, составляет:

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость Объекта оценки:

 

С затр = ПВС - И + С зем.уч. = где

 

- стоимость объекта оценки; С зем.уч. - стоимость земельного участка.  - износ.

 

Таблица 17

Параметры

Сумма, рублей

Полная восстановительная стоимость

15 284 498,00

Уменьшение на величину износа:

 

Физический износ

18,45% (2 819 990)

Функциональный износ

0

Износ внешнего воздействия

0

Стоимость земельного участка

796 800

Стоимость объекта оценки

13 261 308


Таким образом, стоимость оцениваемого нежилого здания, с учетом стоимости земельных участков, определенная затратным подходом, округленно составляет:

13 261 308

(Тринадцать миллионов двести шестьдесят один триста восемь) рублей

.3 Оценка рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Сравнительный подход - подход к оценке с точки зрения сравнения продаж, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщику использовал данные по ценам предложения (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан, с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска проведен на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости (www.651020.ru <http://www.651020.ru>, www.gilcom.ru <http://www.gilcom.ru>, www.arevera.ru <http://www.arevera.ru>, www.posad.ru <http://www.posad.ru> и др.), опубликованной в Красноярском специализированном журнале по недвижимости «Недвижимость-Инфо», еженедельном журнале «Недвижимость Красноярья», газете «Новая жилплощадь», а также в ходе интервьюирования специалистов риэлтерских фирм Красноярска.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.      Формирование выборки объектов-аналогов

.        Определения элементов сравнения.

.        Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

.        Определение корректировок по каждому из элементов.

.        Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

.        Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в настоящем качестве.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов коммерческого назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из печатных изданий г. Пенза (Газеты «Из первых рук», Еженедельный журнал «Рынок недвижимости»), а также из сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах-аналогах.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

 

 

Таблица 18 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Источник информации

Заказчик оценки

www.kras-gilcom.ru

www.kras-gilcom.ru

www.kras-gilcom.ru

www.kras-gilcom.ru

www.kras-gilcom.ru

Цена продажи/ предложения, руб.

 

80 000 000

9 500 000

25 000 000

16 000 000

15 000 000

Вид права на строение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Дата продажи/ предложения

01.03.2012

19.02.2012

01.08.2012

26.01.2012

27.01.2012

26.02.2012

Общая площадь, кв. м

588,8

2700

332

500

450

450

Вид права на земельный участок

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Местоположение

Советский район, Северное шоссе

Советский район, ул. Пограничников

Советский район, ул. Быкова

Советский район, ул. Взлетная

Советский район, ул. Краснодарская

Советский район, ул. Краснодарская

Назначение

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

Вид внутренней отделки

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Описание объекта

3-этажное офисное здание

10-этажное здание

2-этажное здание

1-этажное здание

3-этажное здание

2-этажное здание

 

Таблица 19 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объектов

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.

 

80 000 000

9 500 000

25 000 000

16 000 000

15 000 000

Общая площадь, кв. м

588,8

2700

332

500

450

450

Цена, руб./кв. м

 

29600

28600

50000

35600

33300

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

29600

28600

50000

35600

33300

Вид права на строение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

29600

28600

50000

35600

33300

Площадь здания, кв.м.

588,8

2700

332

500

450

450

Корректировка

 

1,25

0,93

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Права на земельный участок

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Дата продажи/предложения

01.03.2012

19.02.2012

01.08.2012

26.01.2012

27.01.2012

26.02.2012

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

 

37000

26600

47500

33800

31600

Местоположение

Советский район, Северное шоссе

Советский район, ул. Пограничников

Советский район, ул. Быкова

Советский район, ул. Взлетная

Советский район, ул. Краснодарская

Советский район, ул. Краснодарская

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Назначение

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

офисное здание

Корректировка

 

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Вид внутренней отделки

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

37000

26600

47500

33800

31600

Совершенная сделка/ предложение

 

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

 

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб./кв. м

 

35150

25300

45100

32100

30000

Среднее значение рыночной стоимости, руб./кв. м

33 530

 

 

 

 

 

Общая площадь, кв. м

588,8

 

 

 

 

 

Рыночная стоимость объекта, руб.

19 742 464

 

 

 

 

 

 

 

Обоснование корректировок:

1. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице

 

Таблица 20 - Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналогаЗначение коэффициента

 

< 0,25

1,25

0,49 - 0,25

1,2

0,86 - 0,50

1,1

0,85 - 1,15

1

1,16 - 1,50

0,95

> 1,50

0,93

 

Данная корректировка вводилась для объектов-аналогов №1, №2, №3, №4, №5

2. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен за этот период не произошло.

3. Совершенная сделка/предложение. По мнению экспертов, цены предложений на рынке недвижимости, как правило, завышены по сравнению с ценами сделок (такого снижения удается достигнуть в ходе торгов). Для аналогов, предложенных к продаже, была использована корректировка 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв.м. была умножена на площадь объекта, которая равна 588,8 м2.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, площадью 588,8 кв. м, определенная сравнительным подходом, составляет:

19 742 464

(девятнадцать миллионов семьсот сорок две тысячи четыреста шестьдесят четыре ) рублей

.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

.        Сбор рыночной информации о доходности объектов.

.        Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

.        Расчет действительного валового дохода (ДВД).

.        Расчет операционных расходов (ОР).

.        Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

.        Расчет ставки капитализации.

.        Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

 


, где(3)

 

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

 

, где(4)

 

- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

- рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

 

, где(5)

 

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

 

 

Таблица 21 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Источник информации

Заказчик оценки

www.krasarenda.ru

www.00024.ru

www.00024.ru

www.00024.ru

Цена предложения, руб./кв.м

 

400 в мес.

700 в мес.

700 в мес.

900 в мес.

Дата предложения

01.03.2012

01.03.2012

25.02.2012

10.02.2012

11.01.2012

Площадь помещения, кв. м

588,8

47,5

286

300

629

Местоположение

Советский район, Северное шоссе

Советский район, Северное шоссе

Советский район, ул. Линейная

Советский район, ул. Алексеева

Советский район, ул. Взлетная

Назначение

офисные помещения

офисные помещения

офис

офисные помещения

офисные помещения

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Вид внутренней отделки

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

 

 

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:

С ар = 400 + 400 + 700 +700 + 900/4 * 0,95 = 736

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно  или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

 

ЧОД = ДВД - ОР, где

 

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

•условно-постоянные;

•условно-переменные, или эксплуатационные;

•расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Страховые взносы

Платежи за земельный участок

Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На рекламу и заключение договоров;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

 

Таблица 22 - Расчет операционных расходов

№, п/п

Показатели

Величина показателя, (без учета НДС) руб.

1.

Условно-постоянные расходы, руб. в год:

693433

1.1.

Налог на имущество, руб. в год - в Красноярском крае составляет 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

625 026

1.2.

Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб

68407

2.

Условно-переменные расходы, руб. в год:

628 513

2.1.

Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

375000

2.2.

Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью.

152 108

2.3

Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода.

101 405

3

Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)

152 845

4.

Итого:

1 474 791


Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

 

, где

- ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал  определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

 

, где

 

- безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии SU25079RMFS3 с погашением 03.06.2015 года (средневзвешенная цена 98,4451% от номинала, что соответствует доходности 7,67 % годовых).

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

 

, где

 

- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Красноярский край);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московской область).

Средневзвешенный индекс риска Пензенской области = 0,2830;

Средневзвешенный индекс риска Липецкой области = 0,1830.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

Р1 =( 0,2830/0,1830-1)*7,67 = 4,19%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

 

, где

 

- безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно  = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:  = 7,67 * 0,333 = 2,55 %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии  равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и  определяется по формуле:

 

, где

 

- норма возврата капитала;  - безрисковая ставка дохода, %;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.


Таблица 23 - Расчет ставки капитализации

№, п/п

Наименование

Величина

1.

- безрисковая ставка процента, %7,67

 

2.

-премия за риск вложения в недвижимость, %4,19

 

3.

- премия на низкую ликвидность, %2,55

 

4.

- премия за инвестиционный менеджмент, %2,50

 

5.

- ставка доходности на собственный капитал, %16,91

 

6.

Норма возврата капитала, %

0,8355

7.            - ставка капитализации для объекта оценки, %

=0,1691+0,008355= 0,1775 или 17,75%

 

 

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

 

Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п

Наименование показателя

Величина

1.

Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2588,8

 

2.

Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год8832

 

3.

Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД

5 200 282

4.

Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД2,5 (130 007)

 

5.

Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1 (52 002)

 

6.

Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год

5 070 275

7.

Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год

1 474 791

8.

Чистый операционный доход, руб. в год

3 595 484

9.

Ставка капитализации,%

17,75

10.

Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.

20 256 248

 


Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 01 марта 2011 г. составляет: 20 256 248 рублей. 


Раздел 10. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

 

Таблица 25 - Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки

Подход к оценке

Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.

Затратный

13 261 308

Сравнительный

19 742 464

Доходный

20 256 248

 

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

- равная важность;

- умеренное превосходство одного над другим;

- существенное превосходство;

- значительное превосходство;

- очень сильное превосходство;

, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

 

Таблица 30 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j

А1

А2

А3

А4

Расчет

вес критериев

i

 

 

 

 

алгоритм

значение

алгоритм

значение

А1

1

0,5

1

0,33

(1 × 0,5 × 1 × 0,33)^1/4

0,639

0,639 / 4,443

0,144

А2

2

1

1

0,33

(2 × 1 × 1 × 0,33)^1/4

0,904

0,904 / 4,443

0,203

А3

1

1

1

0,5

(1× 1 × 1 × 0,5)^1/4

0,841

0,841 / 4,443

0,189

А4

3

3

2

1

(3 × 3 × 2 × 1)^1/4

2,060

2,060 / 4,443

0,464

ИТОГО

 

4,443

 

1

 

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев. Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

 


Таблица 26 - Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j

С

З

Д

Расчет

вес альтернатив по критерию А1

i

 

 

 

алгоритм

значение

алгоритм

значение

С

1

3

1

(1 × 3 × 1)^1/3

1,442

1,442 / 3,252

0,44

З

0,333

1

0,5

(0,333 × 1 × 0,5)^1/3

0,550

0,550 / 3,252

0,17

Д

1

2

1

(1 × 2 × 1)^1/3

1,260

1,260 / 3,252

0,39

ИТОГО

 

3,252

 

 

 

Таблица 27 - Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

j

С

З

Д

Расчет

вес альтернатив по критерию А2

i

 

 

 

алгоритм

значение

алгоритм

значение

С

1

2

1

(1 × 2 × 1)^1/3

1,26

1,26 / 3,15

0,40

З

0,5

1

0,5

(0,5 × 1 × 0,5)^1/3

0,63

0,63 / 3,15

0,20

Д

1

2

1

(1 × 2 × 1)^1/3

1,26

1,26 / 3,15

0,40

ИТОГО

 

3,15

 

 

 

Таблица 28 - Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j

С

З

Д

Расчет

вес альтернатив по критерию А4

i

 

 

 

алгоритм

значение

алгоритм

значение

С

1

2

2

(1 × 2 × 2)^1/3

1,587

1,587 / 3,217

0,49

З

0,5

1

0,5

(0,5 × 1 × 0,5)^1/3

0,630

0,630 / 3,217

0,20

Д

0,5

2

1

(0,5 × 2 × 1)^1/3

1,000

1 / 3,217

0,31

ИТОГО

 

3,217

 

 

 

Таблица 29 - Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

j

С

З

Д

Расчет

вес альтернатив по критерию А4

i

 

 

 

алгоритм

значение

алгоритм

значение

С

1

2

2

(1 × 2 × 2)^1/3

1,587

1,587 / 3,175

0,50

З

0,5

1

1

(0,5 × 1 × 1)^1/3

0,794

0,794 / 3,175

0,25

Д

0,5

1

1

(0,5 × 1 × 1)^1/3

0,794

0,794 / 3,175

0,25

ИТОГО

 

3,175

 

 

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

 

Таблица 30 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий

А1

А2

А3

А4

Расчет

Альтернатива

0,144

0,203

0,189

0,464

алгоритм

значение

С

0,44

0,40

0,49

0,50

0,144×0,44 + 0,203×0,40 + 0,189×0,49+ 0,464×0,50

0,47

З

0,17

0,20

0,20

0,25

0,144×0,17 + 0,203×0,20 + 0,189×0,20+ 0,464×0,25

0,22

Д

0,39

0,40

0,31

0,25

0,144×0,39 + 0,203×0,40+ 0,189×0,31 + 0,464×0,25

0,31

ИТОГО

 

1

 

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

 

Таблица 31 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п

Наименование показателя

Величина

1.

Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.

13 261 308

2.

Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.

19 742 464

3.

Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.

20 256 248

4.

Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.

13 261 308×0,22 + + 19 742 464 ×0,47 +20 256 248 + ×0,31 = 2 917 488 + 9 278 958 + 6 279 437

5.

Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.

18 475 883

 

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01 марта 2012 года, составляет:

18 475 883 (Восемнадцать миллионов пятьсот четыреста семьдесят пять восемьсот восемьдесят три тысячи ) рублей.

 


Раздел 11. Определение ликвидационной стоимости

 

Определение величины ликвидационной стоимости объекта в рамках данного отчета необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заемщика.

Величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество факторов, которые необходимо учитывать в расчетах. Подобное можно реализовать с помощью методов имитационного моделирования (метод «Монте-Карло») с построением многофакторной модели, либо с помощью корреляционно-регрессионного анализа. Вместе со сбором информации по каждому фактору стоимость подобного исследования может значительно превысить стоимость самого объекта оценки.

Теоретически возможно использование методики сравнительного подхода, которая реализуется путем прямого сравнения с аналогами, в т. ч. по условиям реализации. Однако, информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи практически недоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода.

Так как возможность применения выше указанных методов ограничена, в своем расчете мы использовали метод определения ликвидационной стоимости объекта оценки исходя из величины его рыночной стоимости. Таким образом, ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, полученную путем вычитания из рыночной стоимости скидки на вынужденность продажи.

Для определения скидки на факт вынужденной продажи были отобраны факторы, влияющие на снижение стоимости, исходя из терминологии Стандартов оценки, основным из них является фактор ограничения времени продажи. Оценка влияния данных факторов была определена экспертным путем, для этого произведено ранжирование факторов по степени их значимости применительно к объекту оценки и определен диапазон, в котором может варьироваться величина скидки.

1. Срок экспозиции (фактор ограничения времени продажи). Данный фактор является ключевым в определении ликвидационной стоимости, при этом, чем ниже планируемый срок экспозиции объекта оценки на рынке в сравнении с оптимальным, тем сильнее снижается стоимость его реализации.

2. Инвестиционная привлекательность объекта оценки. Основывается на его индивидуальных характеристиках (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

3. Величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности, чем выше рыночная стоимость объекта оценки, тем меньше спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей.

4. Конъюнктура рынка. При непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка финансовые потери при ускоренной продаже возрастают.

5. Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения мероприятий продажи объекта оценки.

6. Прочие субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного объекта.

Расчет скидки на вынужденность продажи приведен в таблице 32.

 

Таблица 32

Факторы воздействия

Степень влияния

Экспертная оценка, %

1

Срок экспозиции

высокая

50

2

Инвестиционная привлекательность

высокая

50

3

Величина рыночной стоимости

высокая

40

4

Конъюнктура рынка

средняя

30

5

Маркетинг

средняя

30

6

Субъективные факторы

низкая

10

Средняя величина скидки на факт вынужденной продажи

35

 

В процессе экспертной оценке была учтена ситуация на рынке коммерческой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как ликвидный, его ликвидационная стоимость, в случае его продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов (не более 2-х месяцев), определена на уровне 60 % от рыночной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 33.

 

Таблица 33

Наименование объекта

Рыночная стоимость, руб.

Скидка на факт вынужденной продажи, %

Ликвидационная стоимость, руб.

Нежилое здание

18 475 883

35

12 009 324

 

009 324 (Двенадцать миллионов девять тысяч триста двадцать четыре) рубля

Итоговая стоимостная оценка:

Исходя из приведенных в отчете расчетов, и основываясь на доступной нам информации, полученной от заказчика, при анализе рынка коммерческой недвижимости, мы пришли к следующему заключению:

1) наиболее вероятная рыночная стоимость объекта незавершенного строительством (лит. В 11) общей площадью 289,2 (двести восемьдесят девять целых два десятых) м2, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 24 декабря 2008 года, округленно составляет: 18 475 883 рубля

2) ликвидационная стоимость оцениваемого объекта, в случае его продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов (не более 2-х месяцев), определена на уровне 60 % от рыночной стоимости и составила (с учетом НДС): 12 009 324 рубля

 


Список литературы

 

1.      Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).

.        Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

.        Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

.        Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.

.        Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

.        Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

.        Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

.        Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

.        Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

.        Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

.        Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

.        Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

.        Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

19.    Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

.        «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

.        Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

.        Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

.        Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

.        Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.

25.    Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. <http://www.valuer.ru>


ДЕТАЛИ ФАЙЛА:

Имя прикрепленного файла:   Диплом по эктеории Оценка стоимости объекта недвижимости.rtf

Размер файла:    1.62 Мбайт

Скачиваний:   338 Скачиваний

Добавлено: :     11/17/2016 13:18
   Rambler's Top100    Š ⠫®£ TUT.BY