Подробнее о работе:  Диплом по эктеории Практика оценки недвижимости

Описание:

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

курсовая работа

по курсу «практика оценки недвижимости»

 

 

 

Выполнила: Ушаков А.Б.

Проверила: Мирзоян Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

Мурманск 2014


Генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК» г-ну ХХХХ

Сопроводительное письмо

Уважаемый ХХХХ!

В соответствии с договором №ХХ-ХХ.ХХ.ХХХХ от «__» _______ 20ХХ г. между ООО «Оценочная компания» и Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», специалистами нашей фирмы была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13

Оценка (в соответствии с Заданием на оценку) проводилась с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Оценка выполнена по состоянию на «24» октября 2014 года в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (с учетом последующих редакций) и положениями «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, №7 утвержденными Приказами МЭРТ РФ №№254, 255, 256 от 20.07.2007 г. и № 611 от 25. 09. 2014 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка документов финансовой отчетности и иных данных, предоставленных Заказчиком, так же как и легитимности прав собственности на оцениваемый объект.

Обращаем Ваше внимание на то, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет его. Отдельные части прилагаемого отчета об оценке не могут трактоваться и использоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета и с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:

Рыночная стоимость по состоянию на 24 октября 2014 года, без НДС, составила: 30 657 663 (тридцать миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля.

Основная информация, ее источники, анализ и методика расчетов приведены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарим Вас за возможность оказать услугу Вашей организации.

ООО «Оценочная компания»

Генеральный директор ______________________ /…………….../

ХХ ___________ 2014 г.

 


СОДЕРЖАНИЕ

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКИ

.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.7 ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МУРМАНСКА

. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТАХ - АНАЛОГАХ

.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ

. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПВД

.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДВД

.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧОД И ОР

.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ


1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

 

Сведения о Заказчике

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование

«ЗАКАЗЧИК»

Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»

ХХХХ

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

ХХХХХХХХХХХХ

Дата присвоения ОГРН

24 ххххх 20хх года

Место нахождения и реквизиты

183035, г. Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13 ИНН Х….Х КПП ХХ..Х ОКПО Х…Х ОКОГУ Х..Х ОКАТО х…х.

Сведения о Собственнике

Собственник имущества:

ООО «ЗАКАЗЧИК»

Сведения об Исполнителе

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью.

Полное наименование

ООО «Оценочная компания» (ИНН ХХХХХХХ)

ОГРН

ХХХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ

Юридический адрес:

183038, Россия, г. Мурманск, ул Октябрьская дом 40

Почтовый адрес, телефон:

183032, Россия, г. Мурманск, ул. Октябрьская дом 40 тел.(815) ХХ-ХХ-ХХ

Банковские реквизиты:

р/с: ХХХХХХХХХХХ в Филиале ВРУ ОАО “ХХХ” в г. Мурманск, корр./с: ХХХХХХХХХХХ в ГРКЦ ГУ Банка России по Мурманской области ИНН ХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХХХХ

Сведения об Оценщиках

Ф.И.О.

Ушаков Андрей борисович

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру ХХХ от ХХ. ХХ. ХХХХ года., выписка из реестра № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.

Профессиональные знания в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № ХХХХХ от ХХ марта ХХХХ г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Страховой полис №ХХ/ХХ - ХХХХХ от Х ХХХХХХ ХХХХ г. Страховой акционерной компании «___________». Страховая сумма - 50.000.000 рублей. Период страхования: ХХ.ХХ.ХХг. по ХХ.ХХ.ХХг.

Стаж работы в оценочной деятельности

8 лет

 

.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

 

Объект оценки:

1. Здание офисное, общей площадью 940 кв.м.  2. Земельный участок, общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13.

Оцениваемые права: - земельный участок: - улучшения:

Право собственности на земельный участок  Право собственности на здание.

Ограничения (обременения) прав:

Отсутствуют.

Цель и задача оценки объекта оценки:

Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи.

Вид определяемой стоимости:

Рыночная.

Дата определения стоимости объекта оценки:

24 октября 2014 года.

Дата осмотра объекта оценки:

20 октября 2014 г.

Дата составления отчета:

27 октября 2014 г.

Порядковый номер отчета:

07-2014

Основание для проведения оценки:

Договор №ХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.

Форма отчета:

Полная письменная

 

.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

 

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО-1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО-2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО-3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В соответствии с п. 2 каждого вышеуказанного Стандарта использования ФСО является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

 

.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли - продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2005 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт прима - передачи от 05.12.2005 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2007 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2007 г.

 

.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

 

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

 

.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

 

Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы: юридическую экспертизу правового положения оцениваемого объекта, технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу и инвентаризацию составных частей объекта оценки.

Данная оценка действительна лишь на дату проведения оценки и для цели, указанной в Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты, и таким образом повлиять на стоимость объекта оценки.

Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего Отчета является некорректным и может привести к искажению результатов оценки.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право собственности на объект оценки считается достоверным.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного объекта, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Без нашего письменного согласия Заказчик должен принять условие не упоминать наше имя или наш Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам для целей, не соответствующих задачам проведения данной оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение - электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данных программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

 

.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 


2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Местоположение.

Мурманская область расположена на северо-западе европейской части России и объективно является одним из стратегических районов страны в составе северо-Западного федерального округа.

На юго-западе область граничит с Республикой Карелия, а на западе и северо-западе - с Финляндией и Норвегией. Мурманская область - один из немногих регионов, где Россия имеет общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО.

В регионе базируется Северный военно-морской флот, обеспечивающий обороноспособность страны на северных рубежах.

Мурманск - крупнейший незамерзающий порт России, расположенный за Полярным кругом. Он является базовым по обеспечению перевозок грузов в районы Крайнего Севера, Арктики и дальнего зарубежья. Эксплуатация уникальных по своим возможностям атомных ледоколов позволила обеспечить в Арктике круглогодичную навигацию.

Область занимает важное геополитическое положение по отношению к индустриально развитым регионам, с которыми она связана наземными, водными и воздушными магистралями.

Приграничное положение, значительные экспортные возможности и имеющиеся транспортные коммуникации создают хорошие условия для расширения сотрудничества с зарубежными странами. Мурманская область является активным членом международного Баренцева Евро-Арктического сотрудничества.

Площадь Мурманской области составляет 144.9 тысячи квадратных километров (0.8 % площади России). Наибольшая протяженность с запада на восток - около 550 километров, с севера на юг - 400. Почти вся территория лежит севернее Полярного круга и располагается на Кольском полуострове. Только западный и юго-западный участки области выходят на материк. Также к территории области относятся и множество островов Баренцева и Белого морей. Северные берега омываются Баренцевым морем, его акватория - 1424 тысячи квадратных километров. Восточная и юго-восточная границы образуются берегами Белого моря (90 тысяч квадратных километров), которое в отличие от Баренцева моря, обогреваемого Гольфстримом, зимой замерзает.

Рельеф - горы, террасы, плато, равнины заняты болотами и озерами. Хибины, Ловозерская тундра, Монче - тундра и другие горные массивы возвышаются над уровнем моря на 800-1200 метров.

Климат - арктически-умеренный, морской с влиянием ветви теплого течения Гольфстрим. Полярная ночь на широте Мурманска длится со 2 декабря по 11 января, полярный день - с 22 мая по 22 июля.

Природные ресурсы

Регион располагает разнообразными природными ресурсами. В недрах Кольского полуострова открыто более 60 крупных месторождений различных видов минерального сырья. В настоящее время добывается более трех десятков полезных ископаемых, наибольшую ценность из которых имеют медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды и руды редких металлов. Значительны запасы слюды, керамического сырья и сырья для строительных материалов, облицовочного камня, полудрагоценных и поделочных камней. В числе открытых месторождений, получивших мировую известность, - Штокмановское и Приразломное месторождения. Освоение этих уникальных месторождений в перспективе позволит удовлетворить потребности в газе всего Северо - Запада России на многие годы. Полезные ископаемые - медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды, руды редких металлов, слюда, кианит, керамическое сырье и др.

Конституционный статус

Мурманская область является субъектом Российской Федерации и входит в состав Северо-Западного федерального округа. Имеет свое Правительство, Устав и законодательство, Законодательная власть в области осуществляется Мурманской областной Думой, - Губернатором и Правительством области. Систему областных органов исполнительной власти возглавляет Губернатор области - высшее должностное лицо Мурманской области.

Административно-территориальное устройство

В состав Мурманской области входят город Мурманск (областной центр), 5 |районов, 13 городов областного подчинения, 3 города районного подчинения, 12 поселков городского типа, 6 поселковых администраций (территориальных округов), 13 сельских администраций (территориальных округов).

Наиболее крупные города, численность населения на 01.01.2013: г. Мурманск (314.8 тыс. человек), Апатиты (62.2 тыс. человек), Североморск (53.5 тыс. человек), Мончегорск (48.7 тыс. человек).

Население. По состоянию на 01.01.2013 в области проживало 850.9 тысяч человек, в том числе 91.0 % пришелся на городское население, 9.0% - сельское. Плотность населения - 5.9 человек на 1 кв.км.

Экономика области

Специфика экономики области связана с использованием природных богатств Кольского полуострова, ее географическим положением. На долю Мурманской области в 2013 году приходилось все производство апатитового и нефелинового концентратов в стране, 16.1 % -товарной пищевой рыбной продукции (включая консервы), 18.9 % - улова рыбы, 9.8 % - товарной железной руды, 1.8 % - электроэнергии. Область относится к числу наиболее энерговооруженных территорий России. Широким спросом на внутреннем и мировом рынках пользуется продукция цветной металлургии - никель, медь, алюминий.

Промышленное производство

В январе - марте 2014 года индекс промышленного производства составил 96,3 % относительно аналогичного периода 2013 года (в среднем по России - 102,4 %).

Добыча полезных ископаемых

В январе - марте 2014 года в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства на сумму 26,3 млрд. рублей (111,5 % к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Увеличение объемов отгруженной продукции связано с ростом Индекс цен на основные товары: железорудный концентрат - в 1,5 раза, апатитовый - на 25 %. индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 96,8% к январю-маю 2013 года (в среднем по России - 102,5 %).

Обрабатывающие производства

В январе - марте 2014 года в обрабатывающей промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 14,3 млрд. рублей (101,8% к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Не значительный рост объемов отгруженной продукции в действующих ценах объясняется отсутствием отгрузки в текущем году минеральных удобрений, производимых по давальческой схеме. Индекс производства в обрабатывающих производствах составил 101,8% к январю - маю 2013 года (в I среднем по России -102,6 %).

Индекс металлургического производства в январе - марте 2014 года составил 100,1 % к уровню прошлого года. Увеличились объемы выпуска алюминия и никеля. В тоже время сократилось производство меди и готовых металлических изделий. Существенный рост зафиксирован в обработке древесины и производстве изделий из дерева (на 57,1%), производстве прочих не металлических минеральных продуктов (на 26,5%), целлюлозно-бумажном производстве и полиграфической деятельности (на 14,4%). Объемы судоремонта на 30,8 % превысили прошлогодние результаты.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды отгружено продукции в отчетном периоде на сумму 4,3 млрд. рублей (104,2% к январю - марте 2013 года в действующих ценах). Индекс производства составил 99,1% (в среднем по России - 100,6 %). В отчетном периоде выработка электроэнергии увеличилась на 0,5%, производство тепла сократилось на 4,5 %. Потребление электроэнергии в январе - марте составило 8,2 млрд. кВт. ч, что на 0,6 % больше соответствующего периода 2013 года.

Сельскохозяйственное производство

По итогам трех месяцев 2014 года объем продукции сельского хозяйства составил 0,6 млрд. рублей, индекс сельскохозяйственного производства - 101,8 %. Снижение обусловлено значительным падением производства яиц (66,6% к уровню прошлого года) в связи с производственным планом, основным направлением которого является производство бройлеров: на птицефабрике "Мурманская" ликвидировано все оставшееся поголовье яичного направления. В тоже время продолжается рост производства скота и птицы на убой в живом весе (116,4%), обусловленный введением новых мощностей по выращиванию бройлеров, а также выпуска молока (100,5%) за счет повышения надоев в расчете на одну корову молочного стада.

В январе - марте 2014 года из бюджетов всех уровней сельхоз товаропроизводителям в форме субсидий направлено 86,9 млн. рублей (федеральный бюджет - 26,9 млн. рублей, областной - 59,9 млн. рублей), из них: на продукцию животноводства - 18,8 млн. рублей, на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам - 63,9 млн. рублей, в рамках ДЦП "Социальное развитие села Мурманской области" на 2010 - 2015 годы - 1,2 млн. рублей, в рамках аналогичной ФЦП - 3 млн. рублей.

Рыболовство

По оперативным данным Западного филиала ФГУ "Центр системы мониторинга рыболовства и связи "рыболовными организациями Мурманской области в январе - марте 2014 года выловлено 135,6 тыс. тонн водных биоресурсов, что на 21,6 тыс. тонн, или 4,7 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение общего объема вылова обусловлено значительным сокращением промышленных квот на путассу и сельдь в целом на 30,7 тыс. тонн. В тоже время за прошедший период 2014 года по сравнению с периодом прошлого года больше выловлено: трески, пикши, мойвы и скумбрии. При этом производство рыбы живой, свежей или охлажденной возросло на 9,6 %.

Инвестиции и строительство

Инвестиции

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования по кругу крупных организаций за отчетный период составил 5,6 млрд. рублей. За счет увеличения работ на объектах предприятий горнодобывающего комплекса общий объем инвестиций в основной капитал по Мурманской области за период с начала года превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 4,9%.

Строительство

За отчетный период выполнено работ и услуг собственными силами предприятий и организаций по виду деятельности "Строительство" на сумму 12,2 млрд. рублей (126% к соответствующему периоду прошлого года. Увеличение связано с существенным ростом объемов работ на строительстве мостов и тоннелей (осуществляются работы по реконструкции мостовых переходов на дорогах федерального и регионального значения, а также строительство железнодорожного тоннеля на Юкспорском руднике ОАО"Апатит"), а также на объектах строящегося горно-обогатительного комбината на базе месторождения "Олений Ручей".

С начала 2014 года введено в действие 1023 кв. метров жилья, что составило 25,9% к уровню соответствующего периода прошлого года. Снижение обусловлено тем, что в соответствующем периоде прошлого года завершилось строительство двух многоквартирных домов, в текущем же году сдан в эксплуатацию один многоквартирный дом в г. Мурманске. (1 023 кв. метров), Построенный за счет средств бюджетов всех уровней в рамках мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, а также более десяти индивидуальных жилых домов.

Демография.

В январе - марте 2014 года родилось 1420 чел. Коэффициент младенческой смертности (умерших в возрасте до 1 года родившихся) составил на 01 апреля 2014 года 5,2. Основными причинами роста показателей младенческой смертности являются гибель детей от внутриутробных инфекций, в том числе родившихся с экстремально низкой массой тела рожденных от женщин из социально - неблагополучных семей (не наблюдались во время беременности, употребляли алкоголь и наркотики).

По итогам 3 месяцев миграционная убыль сократилась, по сравнению с прошлогодним показателем на 12,9 % и составила 503 человека. В область прибыло 5 144 чел., выбыло - 5 647 чел. (в аналогичном периоде прошлого года, соответственно, 4 468 и 5 120 человека).

Уровень жизни населения

Среднемесячные денежные доходы на одного жителя в январе - марте 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросли с 24 до 25,3 тыс. рублей, их реальное наполнение снизилось на 2,2% по причине опережающего роста потребительских цен в среднегодовом исчислении в январе - марте т.г. к аналогичному периоду 2013 года (108,7%) и снижения численности занятых в экономике (в среднем на 3%) из - за сокращения доли трудоспособного населения.

Среднемесячная заработная плата в январе - марте сложилась в размере 30 612,1 рублей и увеличилась по отношению к аналогичному периоду 2013 года на 8,4%. Реальное наполнение снизилось на 0,4%, в связи со снижением темпов роста заработной платы (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) в отраслях, на долю которых приходится более 50% среднесписочной численности работников предприятий: обрабатывающие производства, транспорт и связь, операции и с недвижимым имуществом, рыболовство и рыбоводство, финансовая деятельность, государственное управление, культура и прочие виды деятельности. На начало сентября текущего года просроченная задолженность предприятий по оплате труда перед а работниками по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась на 2,2% и составила 60,4 млн. рублей. Заработную плату в установленный срок не получили 1 121 работник в 20 организациях. Наибольшую просроченную задолженность по заработной плате имели организации, в отношении которых открыто конкурсное производство 48,7 млн. рублей (80,5 %).

Остальная задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств у предприятий, I наибольшая - у ОАО "Севзапстальконструкция" (3,6 млн. рублей, или 6 %) и ОАО "МСРЗ МФ" (2,6 I млн. рублей, или 4,4 %). Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней отсутствует.

Рынок труда

На рынке труда в отчетном периоде в целом сохраняется стабильная ситуация. Статус безработного имеют 7,3 тыс. чел. против 8,6 тыс. чел. Уровень зарегистрированной безработицы снизился на 0,8 процентных пункта и составил 1,7 %, что обусловлено успешной реализацией мер по стабилизации ситуации на рынке труда, осуществляемых Правительством региона.

Потребность организаций в работниках, заявленная предприятиями и организациями, выросла на 33% к соответствующему периоду предыдущего года и составила 9 555 вакансий, нагрузка на одну вакансию снизилась с 2,2 до 1,1 чел.

Потребительский рынок

На потребительском рынке сохраняется стабильная ситуация. Несмотря на снижение реальных доходов населения, рост потребительского спроса продолжается за счет снижения сбережений и роста потребительского кредитования. По итогам восьми месяцев прирост физических объемов оборот, а розничной торговли составил 2,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, общественного питания - 0,8 %.

Индекс физического объема платных услуг населению составил 102,5% к уровню января - марта 2014 года. При этом наиболее значительно превысили уровень соответствующего периода 2013 года физические объемы ветеринарных услуг (120,5%), услуг гостиниц (119,0 %) и связи (115,6 %).

Инфляция

В марте 2014 года рост потребительских цен на товары и платные услуги к декабрю 2013 года составил 105,1%, что ниже уровня на 1,1 процентного пункта, и выше средне российского уровня на 0,4 п.п. (104,7 %). Значительным сдерживающим фактором для темпов потребительской инфляции в январе - марте текущего года стала продолжающаяся дефляция на продукты питания, которой, в том числе, способствовали меры, принимаемые Правительством Мурманской области и органами местного самоуправления муниципальных образований по развитию нестационарной торговли и организации ярмарок.

При темпах роста цен на продовольственные и непродовольственные товары (с начала года 102,7% и 103,8% соответственно) ниже средне российских показателей, на сложившийся уровень инфляции существенное влияние по-прежнему оказывает рост цен и тарифов на платные услуги населению (109,6 %).

Наиболее значительно с начала года увеличились цены и тарифы на следующие виды платных услуг населению: услуги телеграфной связи (125%), ветеринарные (124%), коммунальные услуги (109-118%), услуги пассажирского транспорта и услуги по ремонту и обслуживанию транспортных средств (118,8%), учреждений культуры (117,7%), жилищные услуги (114,4%), услуги по ремонту бытовой техники (114 %), бань и душевых (112,3 %).

Тенденции основных показателей социально-экономического развития области на период до 2015 года

По предварительной оценке ожидаются следующие тенденции по основным показателям, характеризующим социально - экономическое положение области:

 

Тенденция показателя

К декабрю 2015 года

Рост объемов промышленного производства

101,1

Снижение объема в добыче полезных ископаемых

96,4

Рост объемов в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды

101,2

Рост производства в обрабатывающих производствах

106,6

Снижение вылова водных биоресурсов

94,9

Рост сельскохозяйственного производства

101,5

Рост объема инвестиций в основной капитал (по крупным организациям, в сопоставимых ценах)

120

Рост объема выполненных работ в строительстве (в сопоставимых ценах)

117,6

Увеличение среднедушевых реальных денежных доходов .населения

100,3

Снижение официально зарегистрированной безработицы (на конец периода)

2,1

Рост объемов прибыли прибыльных организаций

111,6

Рост потребительских цен (к декабрю 2015 года)

107

Источник: www.gov-murman.ru, http://murmanskstat.gks.ru.

2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. МУРМАНСКА

 

Рынок коммерческой недвижимости Мурманска представлен торговыми, офисными и складскими объектами. Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:

Отдельно стоящие новые здания (новое строительство);

Выведенные из жилого фонда квартиры, переоборудованные под магазины и офисы;

Магазины, офисные и складские объекты уже существовавшие с момента постройки (с 1947 года по 1990 годы);

Полностью реконструированные торговые и офисные объекты соответствующие всем современным требованиям.

В центральной части расположены так называемые шопинговые улицы проспект Ленина, ул. Самойлова.

Рынок офисных помещений представлен несколькими типами объектов:

Новые офисные центры;

Реконструированные офисные центры, отвечающие всем современным требованиям;

Существующие административные здания и гостиницы;

Выведенные из жилого фонда квартиры и помещения с отдельным входом;

Как выведенные из жилого фонда, так и не выведенные квартиры, реконструированные под офисные помещения.

В Мурманске, в основном все активные коммерческие объекты находятся в центре города. Проблема рынка недвижимости еще в том, что популярностью пользуются объекты с небольшой площадью - от 60 до 100 кв. метров. А арендодателям выгодно сдать не часть, а все помещение. Снимать большие помещения в центре города становится очень дорого, поэтому арендаторы стали с интересом смотреть на ближний пригород: там помещения стоят дешевле и затрат меньше.

Люди массово переезжают из дорогих офисов в более дешевые, - подтвердила директор агентства "Новый город" Татьяна Жук. - Продается много объектов, покупается мало, у многих сегодня нет возможности вложить большие деньги в покупку недвижимости.

В Агентстве недвижимости "Свет в окне" высказали следующее мнение: Многие бизнесмены прогорают, продают свой бизнес и пытаются продать помещение. Если не получается, они пытаются сдать его аренду.

Сейчас все помещения сдаются, так как сейчас бизнесмены не готовы торговать недвижимостью, - подтвердил Алексей, менеджер агентства "Купидон".

Цены на недвижимость падают, предложений стало больше, - отметил Дмитрий, специалист по недвижимости агентства "М2".

Как сообщили ИА в центре, в настоящее время в Мурманске практически не ведется строительство офисных зданий, поэтому на рынке недвижимости присутствуют объекты вторичного фонда, в аренде, так и на выкуп. Зачастую под офис выкупаются жилые помещения, расположенные на первых этажах зданий, с последующим выводом их в нежилые. Это требует значительных финансовых затрат и длительно по времени, что крайне снижает их инвестиционную привлекательность. В перспективе планируется ограниченное строительство, т.е. в нескольких жилых домах цокольные и первые этажи будут отводиться под офисные помещения и для других коммерческих целей.

На данный момент в основном востребованы коммерческие объекты под офисы и организации сферы услуг (парикмахерские, спортзалы и т.п.) в центральном, Октябрьском, районе города.

Для анализа рынка предложений по аренде офисных помещений в городе Мурманске была использована база данных ежедневной газеты «Рио-Мурманск», «Все», «Из рук в руки». Интернет-ресурсы (http://www.emng.ru/realty/region/murmanskaya, http://rielt.nwportal.ru/, http://murmansk.barahla.net/realty/210/, http://www.avito.ru/shops/murmansk).

 

Стоимость аренды офисных помещений

Населенный пункт

адрес

площадь, м2

стоимость аренды, руб./мес.

цена, руб./1 м2/мес.

Ленинский округ

Мурманск

ул. Хлобыстова

64

25 000

391

Мурманск

ул. Свердлова

86

55 000

640

Мурманск

ул. Ивченко

270

120 000

444

Мурманск

ул. Бредова

315

35 000

111

Мурманск

ул. Халатина

95

28 800

303

Октябрьский округ

Мурманск

пр.Ленина

80

105 000

1 313

Мурманск

ул. Воровского

300

115 000

383

Мурманск

ул. К.Либкнехта

450

114 600

255

Мурманск

ул. Ленинградская

200

78 000

390

Мурманск

ул. Пушкинская

340

80 000

235

Первомайский округ

Мурманск

ул. Беринга

32

20 000

625

Мурманск

ул. Шаблина

54

25 000

463

Мурманск

ул. Достоевского

88

52 000

591

Мурманск

ул. Бочкова

210

90 000

429

Мурманск

ул. К. Орликовой

300

80 000

267

 

Большая часть представленных площадей располагается в жилых домах. Ставки аренды на офисные помещения напрямую зависят от места расположения объектов, а затем уже от оснащенности и состояния. Так, в центре города в Октябрьском районе арендная плата на офисные помещения полностью пригодные для использования по назначению составляют от 267 до 1 313 рублей за 1 кв. м. в месяц. Средняя стоимость аренды 1 м2 по городу составляет: 456 рублей.

 

Стоимость продажи встроенных офисных помещений

Населенный пункт

адрес

площадь, м2

стоимость, руб.

цена, руб./1 м2/мес.

Ленинский округ

Мурманск

ул. Николаева

730

12 000 000

16 438

Мурманск

ул. Осипенко

600

14 000 000

23 333

Мурманск

ул. Халатина

284

9 000 000

31 690

Мурманск

пр. Г.-Североморцев

590

9 800 000

16 610

Мурманск

ул. Гагарина

230

7 000 000

30 435

Октябрьский округ

Мурманск

ул. Комминтерна

190

8 600 000

45 263

Мурманск

ул. Привокзальная

825

9 500 000

11 515

Мурманск

ул. Полярные Зори

468

14 000 000

29 915

Мурманск

ул. Папанина

185

8 000 000

43 243

Мурманск

пр. Ленина

453

18 000 000

39 735

Первомайский округ

Мурманск

ул. Молодежная

220

10 500 000

47 727

Мурманск

пр. Автопарковый

350

11 100 000

31 714

Мурманск

ул. Морская

380

11 500 000

30 263

Мурманск

пер. Якорный

680

16 900 000

24 853

Мурманск

ул. Бабикова

325

9 000 000

27 692

 

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади встроенных помещений составляет от 11 515 до 47 727 рублей за 1 кв.м.

Средняя стоимость продажи 1 м2 по городу составляет: 28 182 рубля.

 

Стоимость продажи отдельно стоящих офисных помещений

Населенный пункт

адрес

площадь, м2

стоимость, руб.

цена, руб./1 м2/мес.

Ленинский округ

Мурманск

ул. Гаджиева

410

8 500 000

20 732

Мурманск

ул. Ушакова

450

9 000 000

20 000

Мурманск

Верхнеростинское шоссе

168

5 000 000

29 762

Октябрьский округ

Мурманск

ул. Челюскинцев

200

7 000 000

35 000

Мурманск

ул. Володарского

650

18 000 000

27 692

Мурманск

ул. Пушкинская

500

15 000 000

30 000

Первомайский округ

Мурманск

ул. О. Кошевого

240

6 500 000

27 083

Мурманск

ул. Щербакова

315

9 800 000

31 111

Мурманск

ул. Копытова

600

14 600 000

24 333

 

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади отдельно стоящих офисных зданий составляет от 20 000 до 35 000 рублей за 1 кв.м. Средняя стоимость продажи 1 м2 по городу составляет: 27 301 рубль.

Объекты недвижимости, которые выставлены на продажу по максимально высокой цене в настоящее время не продаются.

Старые ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, они требуют пересмотра договоров. Арендодатели на снижение своей прибыли смотрят без энтузиазма. Если компромисс не будет найден - пострадают все.

Последние десять лет в Мурманске активно строили торговые центры, возводили Новые офисы. Коммерческая недвижимость пользовалась успехом. Арендаторы наращивали обороты и прибыль, владельцы площадей поднимали арендные ставки. Такая ситуация, более или менее, устраивала всех.

В последние время картина начала меняться. Высокие ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, сегодня они требуют пересмотра договоров. Арендодатели, со своей стороны, настроены решительно, и на снижение своих прибылей смотрят без всякого энтузиазма. Если компромисс не будет найден - пострадают все.

К примеру, по информации Елены Корепановой, в конгресс - отеле "Меридиан", офисы в котором сдает в аренду "Форос-недвижимость", некоторые арендаторы сокращают свои расходы за счет уплотнения, отказа от части кабинетов. Так, если еще зимой некоторые компании снимали по 5-6 офисов на этаже, сегодня им приходится "ужиматься" в 2-3 кабинета.

«Мы стараемся удержать арендаторов, и потому вынуждены постепенно снижать ставки», - продолжает Елена. «Мы подписали дополнительное соглашение с отелем, о том, что в будущем году "Меридиан", как владелец площадей, не будет проводить ежегодную индексацию арендной платы».

Подобная индексация была раньше обычным делом. Ставки поднимали соразмерно размеру инфляции. Сегодня главная задача - удержать клиента. Ситуация доходит до того, что арендаторы вступают в открытый торг с распорядителями площадей, требуют скидок или же перехода с фиксированной оплаты на процент от прибыли.

Собственники идут на это крайне неохотно, но если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, им придется уступить.

«Чтобы пережить сложные времена и сохранить бизнес, собственник и арендатор должны находить компромисс» - резюмирует Елена Корепанова.

Еще одна тенденция времени - спад интереса к офисам класса "А". Это самые современные, ответственно, самые дорогие помещения для бизнеса. Если еще недавно в городе существовал дефицит помещений вблизи так называемых "красных линий" (мест с максимальной проходимою), то уже сегодня многие офисы не востребованы. Особенно заметно снижение активности федеральных франчайзинговых сетей (бутиков, отделов брэндовой одежды и пр.). Многие мурманские компании, планировавшие расширение, также отложили свои наполеоновские планы до лучших времен.

Впрочем, во всех описанных явлениях есть и свои плюсы.

Татьяна Сидоренко уверена, что те, кто сегодня открывает свои офисы и представительства и заинтересован в больших площадях, могут сами диктовать арендодателю цену. В случае отказа найти другое помещение проблемы не составит.

«Снижение спроса, безусловно, есть, - подтверждает тенденцию агент по коммерческой недвижимости компании "Риэлт" Олег Тимофеев. - Хотя центра города этот процесс пока коснулся в меньшей степени, а узком сегменте, помещениях от 50 до 70 квадратных метров, даже есть определенный дефицит».

Олег Тимофеев детализировал для сайта "Город Мурманск" тенденцию, касающуюся требований по снижению ставок со стороны арендаторов. А такие проходные места, как торговые центры "Детский мир" и "Витязь" постоянно испытывают проблемы с арендаторами.

Общий вывод участников нашего опроса - рынок коммерческой недвижимости застыл. Владельцы недвижимости не хотят снижать цены, а бизнесмены не могут купить ее по такой высокой цене. Покупательская способность бизнеса упала - кредитные средства трудно получить. Продавцы и покупатели ждут - как будут развиваться ситуация. По мнению представителей бизнеса в Мурманске, бизнесмены стараются сосредоточиться на управлении уже созданным бизнесом и его оптимизации, а не на вложении инвестиций в новые проекты. Представителей бизнеса пугает риски новой волны кризиса, о которой говорит все больше и больше людей, работающие в данной сфере.

Также, по мнению мурманских риэлтеров, чтобы ситуация сдвинулась с мертвой точки цены должны упасть на 20%-30%. Это оживит заглохший сектор. Хотя, основываясь на данных опросов агентств недвижимости, даже такое снижение на некоторые объекты недвижимости сильно не влияют на оживление рынка купли - продажи недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему стоит и неизвестно, сколько это еще продлится.

На рынке коммерческой недвижимости города Мурманска существует разграничение на зоны коммерческого использования объектов недвижимости, а именно:

Зона 1 - помещения, расположенные в строениях по проспекту Ленина, ул. Воровского, ул. Ленинградская, ул. Профсоюзов, ул. Пушкинская, ул. С.Перовской до домов 18,31, ул. К. Маркса До к/т «Мурманск» (дома от начала до дома № 48).

Зона 2 - помещения, расположенные в строениях в центре города на территории, ограниченной: ул. Папанина, ул. Полярные Зори, проспект Кирова, ул. Шмидта, ул. Коминтерна, ул. Привокзальная, ул. К.Либкнехта, ул. Челюскинцев до д.31,32, ул. Книповича до пересечения с ул. Полярные Зори, а также помещения в пределах 250 метров от указанных улиц.

Зона 3 - помещения, расположенные в строениях по проспекту Героев-Североморцев, ул. Чумбарова-Лучинского от начала до дома № 20, ул. Аскольдовцев от начала до дома № 28, ул. Невского от начала до дома № 81, ул. Адмирала Лобова от начала до дома № 36, ул. Мира от до дома № 15, Кольский проспект, ул. Морская, ул. 3. Космодемьянской, ул. О. Кошевого, Баумана до ул. Щербакова, ул. Щербакова, ул. Копытова, ул. Героев Рыбачьего от ул. Шаблина, Крупской от начала до дома № 8, помещения, удаленные в пределах 250 метров от указанных улиц.

Зона 4 - помещения, находящиеся в строениях, не вошедших в пределы удаленности 250 м. центральных улиц, и расположенные по ул. Новое плато, ул. Планерная, ул. Рогозерская, ул. Радишева, ул. Гвардейская, ул. Фролова, ул. Полухина, ул. Павлова, ул. Чехова, ул. Фурманова, Рылеева, ул. Куйбышева, ул. Гоголя, ул. Шолохова, ул. Пономарева, ул. Ломоносова, Лыжный проезд Молодежный проезд, Автопарковый проезд, ул. Полярный круг, ул. Капитана Орликовой, Хибинский переулок, ул. Спортивная, ул. Колхозная, ул. Горького, ул. Фрунзе, ул. Халтурина, ул. Генералова, ул. Марата, ул. Зеленая, ул. Беринга, Якорный переулок, Ледокольный проезд, ул. Шевченко, ул. Бочкова, ул. Достоевского, ул. Щербакова, ул. Бондарная, ул. Бабикова, ул. Героев Рыбачьего, ул. Шаблина, ул. Крупской, ул. Старостина, проезд Связи, ул. Маклакова, ул. Скальная ул. Мира, ул. Туристов, ул. Загородная, ул. Большая Ручьевая, ул. Малая Ручьевая, ул. Киль-динская, ул. Седова, Верхнеростинское шоссе, ул. Свердлова, ул. Павлика Морозова, ул. Подстаницкого, ул. Бредова, ул. Миронова, ул. Гагарина, ул. Гаджиева, ул. Хлобыстова, ул. Ивченко, ул. Александрова, ул. Халатина, ул. Инженерная, ул. Николаева, ул. Осипенко, ул. Сафонова, ул. Ушакова, Арктический переулок, ул. Фадеев Ручей, ул. Челюскинцев от д.31,32.

Зона 5 - помещения, расположенные в строениях, не нашедших отражения в зонах 1-4. Наиболее привлекательными зонами коммерческого использования являются зоны 1 и 2. Стоимость продажи и ставки аренды помещений, расположенных в данных зонах, значительно выше, по сравнению с остальными коммерческими объектами.

Используемые источники: еженедельный журнал о недвижимости г. Мурманска и Мурманской области «Вестник недвижимости; газета «Недвижимость Мурманска и области»; собственный анализ и мониторинг рынка недвижимости на основе средств массовой информации, опросов специалистов в области управления и купли-продажи недвижимости.

Решение Мурманского городского Совета от 05.10.1999 № 25-236 (в ред. от 09.04.2004 № 36-323) "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Мурманска"

Интернет-сайты: www.rio-murmansk.ru; www.rieltnet.ru; www.cun-murmansk.ru; gcn-murmansk.ru; nwportal.ru; www.tce.ru; www.vashdommurm.ru.


3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: город Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13.

 

Факторы, характеризующие местоположение объекта

Характеристика факторов

Общая характеристика местоположения

Местоположение

Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.

Качество застройки и состояние

На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии

Описание непосредственного окружения

объекты Окружения

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

Транспортная доступность

Характеристика доступности

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси …

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха

В пределах нормы.

уровень загрязнения активными формами энергии

Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.

Уровень шума

Низкий

Характеристики здания

Наименование

Показатель

Дата постройки

2001 г.

Группа капитальности

I

Площадь земельного участка, кв. м

1 920,0

Площадь застройки, кв. м

342,4

Этажность

3 этажа

Общая площадь здания, кв. м

940

Средняя высота потолка в помещениях, м

2,7

Износ по данным технического паспорта, %

-

Наличие сервитутов

не зарегистрированы

Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры

нет

Текущее использование оцениваемых помещений

офисное

 

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

 

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы

Материал

Фундамент

монолитные бетонные колонны

Наружные и внутренние капитальные стены

Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом

Перекрытия

ж/бетонные

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

Проемы

Оконные

пластик, алюминий

 

Дверные

дубовый шпон, пластик

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

Инженерное обеспечение

отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.


4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

С учетом расположения объекта оценки, конструктивных и архитектурно-планировочных решений зданий, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 13 является использование в качестве производственно - складских и административных зданий с текущим использованием помещений в качестве офисного и складского назначения.

 


5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

 

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.

Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.


6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

6.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Применительно к Объекту оценки алгоритм применения затратного подхода к оценке включает следующие основные этапы:

определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

определение затрат на воспроизводство (затрат на замещение) улучшений;

оценка величины накопленного износа как функции от величины физического износа, функционального и внешнего устареваний;

расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

 

 

 

где:

С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН - затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

ИН - величина накопленного износа, %;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Полная стоимость воспроизводства - это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое - с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. В данном случае, стоимость строительства объекта определялась согласно Сборнику укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

 

6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Ввиду недостаточной информации о прошедших сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу, с учетом корректировки на скидку при продаже. Данное допущение основывается на том факте, что рациональный продавец при выводе объекта оценки на открытый рынок ориентируется на цены предложений, сформированные к данному моменту. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подбор аналогов

Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Для проведения сравнительного анализа используют, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов-аналогов.

Подобранные в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки и удовлетворяют следующим критериям:

объект-аналог не обременен;

сделки купли-продажи с объектами-аналогами заключены по рыночным финансовым схемам - без использования заемных средств с процентной ставкой, отличной от рыночной, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа и т.д. Цены предложения объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;

цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.);

вид использования объектов-аналогов сопоставим с предполагаемым видом использования Объекта оценки;

по своим физическим характеристикам объекты-аналоги в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки.

В результате анализа предложений на продажу земельных участков экспертами было выявлено 4 объекта наиболее схожих с оцениваемым по всем основным характеристикам.

Внесение поправок в стоимость объектов-аналогов

При сравнении объектов-аналогов установлено, условия продажи, функциональное назначение, площадь и наличие коммуникаций объектов сравнения полностью соответствуют Объекту оценки. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.

В процессе анализа объектов-аналогов не были выявлены расхождения между ними и оцениваемым объектом, ввиду чего эксперты считают, что в цены аналогов необходимо внести только корректировки на торг и дату продажи, указанную в постановлении.

Итоговая величина стоимости объекта была получена как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов сравнения. Веса присваивались по принципу - чем меньше валовая коррекция, тем больше вес.

Корректировка на торг

Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем. Новой тенденцией стал отказ от предоставления скидок покупателям на начальном этапе ведения переговоров. Согласно проведенному опросу риэлторов агентств обычно скидка на торг составляет от 5% до 30% в зависимости от размеров, характера объекта и условий оплаты. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть, скидка в размере 5% принимается для объектов, наиболее широко представленных на рынке. Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по сходным объектам.

Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Мурманске. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

 

Характеристики

Оцениваемый робъект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Источник информации контактная информация

Заказчик оценки

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 25.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 25.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 25.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 25.04.2014

Контактная информация

 

8-902-281-73-35

8-911 322 18 18

44-08-80

21-21-25

Назначение объекта

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

для содержания офисного здания

под коммерческое строительство

под коммерческое строительство

под коммерческое строительство

под строительство торгово-офисных объектов

Право собственности на землю

долгосрочная аренда

долгосрочная аренда

долгосрочная аренда

долгосрочная аренда

долгосрочная аренда

Условия платежа

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Местоположение участка

Октябрьский район, пр. Ленина

Октябрьский округ, ул. Мира

Первомайский округ, желтая гора

Первомайский округ, пр. Автопарковый

Октябрьский округ, Верхнеростинское шиссе

транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Наличие коммуникаций

на участке

на участке

на участке

на участке

на участке

Цена продажи всего участка, руб.

Определяется

1 550 000

3 700 000

16 000 000

15 996 000

Площадь участка, кв.м

1 920

2 000

2 000

20 000

6 000

Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м

Определяется

775

1 850

800

2 666

 

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Цена продажи всего участка, руб.

Определяется

1 550 000

3 700 000

16 000 000

15 996 000

Площадь участка, кв.м

1 920

2 000

2 000

20 000

6 000

Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м

Определяется

775

1 850

800

2 666

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

775

1 850

800

2 666

Вид права на земельный участок

собственность

собственность

собственность

собственность

собственность

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

0

775

1 850

800

2 666

Площадь земельного участка, м2

1 920

2 000

2 000

20 000

6 000

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

775

1 850

800

2 666

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

0

775

1 850

800

2 666

характер использования

для содержания офисного здания

под коммерческое строительство

под коммерческое строительство

под коммерческое строительство

под строительство торгово-офисных объектов

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

0

775

1 850

800

2 666

Местоположение

Октябрьский район, пр. Ленина 75

Октябрьский округ, ул. Мира

Первомайский округ, желтая гора

Первомайский округ, пр. Автопарковый

Октябрьский округ, ВРША

Корректировка

1

1,08

1,2

1,05

1,13

Скорректированная стоимость, руб.

 

837

2 220

840

3 012,58

транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

837

2 220

840

3 012,58

Наличие коммуникаций

на участке

на участке

на участке

на участке

на участке

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

837

2 220

840

3 012,58

совершенная сделка/предложение

 

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

 

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб.

 

795

2 109

798

2 861,95

Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2

1 640,99

Рыночная стоимость объекта

3 150 700,80

 

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

1. Обстоятельства совершения сделки. Для объекта оценки и объектов аналогов предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на земельный участок (долгосрочная аренда или собственность). В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру - собственность).

3. Площадь земельного участка - Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом, Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.

4. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Характер использования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен в Октябрьском районе, деловом центре г. Мурманска, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от центра города.

Для каждого из объектов-аналогов сравнения корректировка на местоположение определялась через величину кадастровой стоимости земель под административно-управленческими и общественными объектами. Поправка на местоположение рассчитывалась как отношение кадастровой стоимости земельного участка в составе Объекта оценки к кадастровой стоимости земельного участка-аналога.

 

Параметры

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Адрес объекта

Октябрьский район, пр. Ленина 75

Октябрьский округ, ул. Мира

Первомайский округ, желтая гора

Первомайский округ, пр. Автопарковый

Октябрьский округ, ВРША

Кадастровая стоимость, руб/м2

9 845,91

8 565,97

8 764,28

8 994,63

8 438,56

Пмест=Соб / С ан

 

1,15

1,12

1,09

1,17

 

7. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

10.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 24 октября 2014 года составляет: 3 150 700,80 рублей.

 

.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Публикуемые в сборниках Ко-Инвест стоимостные показатели для определения стоимости строительства зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочников включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат.

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7, для условий точечной застройки объектов;

усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

При определении региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:

стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщенных данных о стоимости материалов-представителей, представленных в государственной статистической отчетности по форме 9-КС;

оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.

Так, в фонде оплаты труда рабочих учтены:

надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;

выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;

надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;

суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;

полевое довольствие;

оплата дополнительных отпусков;

оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;

другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда в соответствии с установленным законодательством порядком.

В справочных показателях стоимости общественных зданий не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

содержание временной связи;

затраты на первичную очистку от снега;

затраты на снегоборьбу;

затраты на ремонт и восстановление автодорог;

затраты на командирование работников;

затраты, связанные с подвижным характером работы;

затраты на авиатранспорт;

затраты на перебазирование подрядных организаций;

дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

затраты на оргнабор рабочих и др.;

затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;

приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;

плата за землю при изъятии и (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;

возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными. Показатели не включают затраты на устройство тех элементов благоустройства, стоимость которых может быть определена отдельно, с применение данных раздела 4 «Элементы благоустройства».

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

К факторам риска относятся:

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + Rбезриск

 

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в ХХХ области используется верхняя граница прибыли предпринимателя - 30 %.

Косвенные затраты.

Косвенные затраты - капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать: проектно-изыскательские работы, оценку, консалтинг, бухгалтерский учет, юридические услуги, инвестиции в землю, оплата услуг проектно-сметных организаций, маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта, прочие затраты, налоги.

Расчет косвенных издержек:

строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Мурманской области изменяются от 1,1 % до 4 % , среднее значение 2,55 %

зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62.

Для строительства зданий общественного назначения для Мурманской области - 2,2 %.

налог на имущество - 2,2 % (Интернет-сайт http://www.nalog.ru/ul/imush_pp/)

Всего: 6,95 % или величина косвенных издержек (округленно) составляет: 7 %.

Учитывая результаты вышеизложенного, определяем стоимость нового строительства:

 

Строительная площадь, м2

940

Стоимость строительства 1 м2 на 01.01.05г., руб./куб.м. табл.3.3.3.050 сб. КО-ИНВЕСТ "Общественные здания"

15 913,21

Коэффициент перехода из уровня цен с 1.01.2005 г. на дату проведения оценки информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" № 59

1,334

Косвенные издержки

1,07

Прибыль предпринимателя

1,3

Стоимость нового строительства, руб.

27 756 749,57

 

Величина затрат на воспроизводство (строительство нового объекта) составляет 27 756 749,57руб.

6.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

 

В теории оценки выделяют три вида износа:

физический износ, связанный с физическим устареванием объекта и подразделяющийся на следующие типы:

устранимый физический износ (степень устаревания элементов, при которой ремонт экономически оправдан; оценивается как затраты на ремонт объекта, необходимые для его эффективного использования);

неустранимый физический износ (степень устаревания элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен).

функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучении прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Таким образом, в рамках данного метода для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо рассчитать его полную стоимость замещения или воспроизводства, а также перечисленные выше виды износа.

Определение физического износа

Процент физического износа определяют следующими методами:

. Путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов) и определяется по формуле:

недвижимость стоимость цена капитализация

 

 

где:

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

. По сроку службы.

 

,

 

где:

И% - износ (в процентах);

ЭВ - эффективный возраст;

ТС - типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни - период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости могут использоваться:

нормативные документы, регулирующие порядок начисления амортизации (в том числе, сроки полезного использования объектов амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации; единые нормы амортизационных отчислений по постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072);

ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения»);

таблицы износа из справочника «Маршалл и Свифт» (Marshall Valuation Service, 2004, Marshall & Swif);

консультации с техническими специалистами.

 


Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы

Материал

Удельный вес элемента, %

Оценка физического износа, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд. Вес эл-та х Ифиз эл-та)/100

Фундамент

Монолитные бетонные колонны

2,35

5

0,47

Каркас

 

1,56

5

0,31

Стены наружные капитальные

Пеноблоки, утепленные пенополистиролом

5,46

5

1,09

перегородки внутренние

 

4,26

5

0,85

Перекрытия

ж/бетонные

4,39

5

0,88

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

4,15

5

0,83

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

15,25

10

1,53

Проемы

Оконные

пластик, алюминий

5,05

10

0,51

 

Дверные

дубовый шпон, пластик

 

 

 

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

14,62

10

1,46

Прочие

 

2,93

10

0,29

Спец. конструкции

 

7,11

5

1,42

Инженерное обеспечение

Центральное отопление, ВС, ВК вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

32,88

10

3,29

Физический износ здания, %

 

 

12,93

 

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Таким образом, физический износ здания составляет: 13 %.

Функциональный износ учитывает относительную неспособность данного здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и др.

В данном случае, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и на основании имеющейся технической документации эксперт пришел к выводу о том, что использованные при строительстве материалы в целом отвечают требованиям, предъявляемым к объектам, аналогичным по функциональному назначению, оцениваемому объекту. Исследуемый объект не утратил своих функциональных свойств в качестве офисного здания.

Функциональный износ офисного здания равен 0%.

Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ офисного здания равным 0%.

Накопленный износ (И) по объекту исследования принимаем как сумму величин отдельных видов имеющегося износа.

Накопленный износ определяем по формуле:

 

,

 

где: Фи - степень физического износа;

Фу - степень функционального износа;

Фэк - степень экономического износа.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки равен их физическому износу, и составляет 13 %.

 

.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

 

 

 

где:

С -рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН -затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

ИН -величина накопленного износа, %;

СЗУ -рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

С = 27 756 749,57 х (1-13/100%) + 3 150 700,80 = 27 299 072,92

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 08 мая 2014 года составляет: 27 299 072,92 руб.


7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на том, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заместителя».

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж.

методом валового рентного мультипликатора.

. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).

Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).

Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.

. Метод валового рентного мультипликатора

Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.

Валовой рентный мультипликатор - отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.

Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:

.        Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

.        Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.

.        Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.

Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.

 

.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов приводится ниже. В данном Отчете объекты-аналоги условно обозначены под номерами № 1, № 2, № 3, №4.

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер.

В основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно сравниваемых объектов-аналогов.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади. Стоимости указаны без учета НДС.

 

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Объект № 5

Источник информации

Заказчик оценки

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014

Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014

Контактная информация

 

75-14-26

75-33-59

60-00-21

40-00-09

75-20-25

Цена предложения, руб.

Определяется

125 000 000

200 000 000

5 717 000

20 500 000

9 000 000

Вид права на строение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия платежа

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Общая площадь, кв.м

940

4 063

8 600

450

790

550

Вид права на земельный участок

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Площадь земельного участка

1 920

4 200

4 640

2 000

1 100

3 000

Местоположение

 

Ленинский округ, ул. Свердлова, 2

Октябрьский округ, К. Либкхнехта, 46

Ленинский округ, пр. Гер. Североморцев, 118

Ленинский округ, ул. Промышленная 18

Первомайский округ, Декабристов, 20

Назначение объекта

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисно-складское здание

Офисное здание

Состояние объекта

удовлетвор.

хорошее

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

Характеристика объекта

отдельно стоящие офисное здание 3-х эт, все коммуникации

Все коммуникации, парковка, территория огорожена

отдельно стоящие офисное здание, 5 эт, все коммуникации

все коммуникации, возможна надстройка третьего этажа

все коммуникации, наличие подсобных помещений

все коммуникации, 2-х этажное, кирпичное

7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

 

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.

Параметры объектов

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Объект № 5

Цена предложения, руб.

Определяется

125 000 000

200 000 000

5 717 000

20 500 000

9 000 000

Общая площадь, кв.м

940

4 063

8 600

450

790

550

Цена, руб./кв.м

Определяется

30 765,45

23 255,82

12 704,45

25 949,37

16 363,64

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

30 765,45

23 255,82

12 704,45

25 949,37

16 363,64

Вид права на строение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

30 765,45

23 255,82

12 704,45

25 949,37

16 363,64

Общая площадь здания, кв.м

940

4 063

8 600

450

790

550

Корректировка

 

1,25

1,25

0,93

1,0

0,95

Скорректированная стоимость, руб.

 

38 456,81

29 069,78

11 815,14

25 949,37

15 545,45

Право на земельный участок

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

38 456,81

29 069,78

11 815,14

25 949,37

15 545,45

Условия платежа

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

38 456,81

29 069,78

11 815,14

25 949,37

15 545,45

Местоположение

 

Ленинский округ, ул. Свердлова, 2

Октябрьский округ, К. Либкхнехта, 46

Ленинский округ, пр. Гер. Североморцев, 118

Ленинский округ, ул. Промышленная 18

Первомайский округ, Декабристов, 20

Корректировка

 

1,32

1

1,32

1,32

1,10

Скорректированная стоимость, руб.

 

50 762,99

29 069,78

15 595,98

34 253,17

17 100

Назначение объекта

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисно-складское здание

Офисное здание

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

50 762,99

29 069,78

15 595,98

34 253,17

17 100

Состояние объекта

отличное

хорошее

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

Корректировка

 

1

1,2

1,2

1,2

1,2

Скорректированная стоимость, руб.

 

50 762,99

34 883,74

18 715,18

41 103,80

20 520

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

 

50 762,99

34 883,74

18 715,18

41 103,80

20 520

совершенная сделка/предложение

 

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

 

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб.

 

48 224,84

33 139,55

17 779,42

39 048,61

19 494

Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2

31 537,28

Рыночная стоимость объекта

29 645 043,20

 

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

. Следующими вносятся процентные поправки.

. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице из справочника «КО-Инвест». Общественные здания. 2005, стр.27.

Корректировки на различие площадей зданий

 

Отношение площади объекта к площади аналогаЗначение коэффициента

 

< 0,25

1,25

0,49 - 0,25

1,2

0,86 - 0,50

1,1

0,85 - 1,15

1

1,16 - 1,50

0,95

> 1,50

0,93

 

По формуле вычисляем отношение площади объекта оценки к площади объекта - аналога и, исходя из полученного значения, применяем коэффициент.

4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение.

Так как рынок по продаже офисной недвижимости в г. Мурманске не достаточно развит, найти два одинаковых офисных здания в разных районах не представляется возможным. Поэтому, считаю возможным рассчитать данную корректировку исходя из анализа вторичного рынка купли-продажи квартир в различных административных округах г. Мурманска. Рынок, указанных объектов недвижимости представляется наиболее широким, а соответственно, его ценовые параметры являются наиболее оптимальными.

Очевидно, что соотношения ценовых параметров на рынке купли-продажи квартир в различных округах г. Мурманска не должны соответствовать со ста процентной точностью соотношениям ценовых параметров на рынке купли-продажи объектов недвижимости иного функционального назначения, например офисных зданий.

Вполне вероятно, что процентное отношение средней цены офисных зданий, в Октябрьском округе (центре города), где находится объект оценки к средней цене офисных зданий в Первомайском и Ленинском округах, не будет точно соответствовать процентному отношению средней цены на административные здания, но находится примерно в одном диапазоне.

Согласно аналитическому сайту ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области», http://www.ipoteka51.ru/analitics/, средняя стоимость 1 м

Приведенные данные наглядно характеризуют зависимость рыночной стоимости объектов недвижимости от фактора местоположения данных объектов: чем дальше объект расположен от центра города, тем меньше его стоимость и востребованность потенциальными покупателями.

Расчет корректировки:

Октябрьский округ / Ленинский округ - 1 = 49 395 / 37 321 = 32 %

Октябрьский округ / Первомайский округ - 1 = 49 395 / 44 778 -1=10 %

Таким образом, корректировка принимается на основании анализа рынка недвижимости г. Мурманска: в размере 32% для объектов, расположенных в Ленинском районе, 10% - для объектов, расположенных в Первомайском районе, так как объекты - аналоги удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.

7. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

8. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова. Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 13 %, следовательно, техническое состояние объекта оценки является «хорошим».

Введение корректировки на состояние объектов

Оценка технического состояния аналога

Физический износ, %

Среднее значение износа аналога, %

Корректировка на состояние объекта

Отличное

0-9

5

0,75

Очень хорошее

10-19

15

0,85

Хорошее

20-39

30

1

Удовлетворительное

40-60

50

1,2

Неудовлетворительное

61-80

70

1,4

Аварийное

81-100

90

1,6

. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК».

 

Рекомендуемые значения скидки на торг, %.

Численность населенного пункта, тыс. чел.

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Промышленная и складская недвижимость

Земельные участки

До 250

6

7

9

7

Свыше 250 до 500

4

5

7

5

Свыше 500

2

3

5

3

 

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере - 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 24 октября 2014 года составляет: 29 645 043,20 руб.

. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

 

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

 

V = ЧОД / R, где

 

V- стоимость оцениваемого объекта;

ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);

R- коэффициент капитализации;

 

.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

 

ПВД = S х Саренды, где

 

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Саренды - рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Мурманске к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:

Расчет арендной ставки для офисного помещения

 

Таблица

Характеристики объектов

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

Источник информации

Заказчик оценки

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»

 

 

Объявл № 4007

Объявл № 4158

Объявл № 4014

Объявл № 4028

Объявл № 4029

Объявл № 3920

Контактная информация

 

8-964-680-00-21

8-964-680-00-21

8-921-734-06-12

8-921-281-60-54

44-08-80

8-921-281-60-54

Цена предложения, руб./кв.м

Определяется

6 599

6 900

6 000

7 000

6 200

6 200

Дата предложения

08.05.2014

25.04.2014

25.04.2014

25.04.2014

25.04.2014

25.04.2014

25.04.2014

Площадь помещения, кв. м

940

420

440

240

168

750

1 200

Местоположе-ние

Октябр.АО, г. Мурман-ска пр. Ленина, 75

Октябрьский АО, г. Мурманска, центр

Октябрьский округ, г. Мурманска, центр

Октябрьский округ, г. Мурманска, центр

Октябрьский округ, г. Мурманска, центр

Октябрьский округ, г. Мурманска, центр

Октябрьский округ, г. Мурманска, центр

 

 

 

 

 

 

 

 

Назначение

офисные помещения

офисные помещения

офисные помещения

офисные помещения

офисные помещения

офисные помещения

офисные помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Состояние помещений

отличное

Удовлетворит

Удовлетворит

Удовлетворит

Удовлетворит

Хорошее

Хорошее

Описание объекта

 

Удобно под любой вид деятельности

Парковка, свободная планировка

Проходное место, рядом с остановкой общественного транспорта

Удобно под любой вид деятельности

Интернет, парковка

Панорамный вид

 

 

 

 

 

 

 

 

Вводимые поправки

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

Цена предложения, руб./кв.м

Определяется

6 599

6 900

6 000

7 000

6 200

6 200

Поправка на торг

 

торг

торг

торг

торг

торг

торг

Корректировка,%

 

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Скорректированная цена, руб.

 

6 269,50

6 555,00

5 700,00

6 650,00

5 890,00

5 890,00

На время местоположение

 

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Корректировка,%

 

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

 

6 269,50

6 555,00

5 700,00

6 650,00

5 890,00

5 890,00

На дату предложения

 

Январь-апрель 2014

Январь-апрель 2014

Январь-апрель 2014

Январь-апрель 2014

Январь-апрель 2014

Январь-апрель 2014

Корректировка,%

 

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

 

6 269,50

6 555,00

5 700,00

6 650,00

5 890,00

5 890,00

На условия договора

 

аренда с ежемесячными платежами

аренда с ежемесячными платежами

аренда с ежемесячными платежами

аренда с ежемесячными платежами

аренда с ежемесячными платежами

аренда с ежемесячными платежами

Корректировка,%

 

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

 

6 269,50

6 555,00

5 700,00

6 650,00

5 890,00

5 890,00

На состояние помешения

отличное

Удовлетворит

Удовлетворит

Удовлетворит

Удовлетворит

Хорошее

Хорошее

Корректировка,%

 

45%

45%

45%

45%

+ 25%

+25%

Скорректированная цена, руб.

 

9 090,78

9 504,75

8 265

9 643

7 363

7 363

Средневзвешенная величина арендной ставки без учета НДС

8 538,26

 

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

На основании анализа рынка недвижимости, учитывая экспертную практику по данным информационного сайта appraiser.ru (вестник оценки), величина поправки находится в пределе от 0% до 10%. Коэффициент поправки для аналогов №1-№6 составляет: К= 5 %.

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

У аналогов № 5 и № 6 состояние хорошее, у аналогов № 1- 4 удовлетворительное, а у объекта оценки отличное, поэтому вводится поправка.

Поправка вводилась на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова

 

Оценка технического состояния аналога

Физический износ, %

Среднее значение износа аналога, %

Корректировка на состояние объекта

Отличное

0-9

5

0,75

Очень хорошее

10-19

15

0,85

Хорошее

20-39

30

1

Удовлетворительное

40-60

50

1,2

Неудовлетворительное

61-80

70

1,4

Аварийное

81-100

90

1,6

 

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила: 8 538,26 руб.

 

ПВД = S * Сар = 940 м2 * 8 538,26 руб. = 8 025 964,40 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

 

ДВД = ПВД * (1-Кндз) * (1-Кар), где

 

Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.

 

.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

 

ЧОД = ДВД - ОР, где

 

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

•        условно-постоянные;

•        условно-переменные, или эксплуатационные;

•        расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Сналог на имущество = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Сналог на землю = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На рекламу и заключение договоров;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

 

Стек рем = S * С = 940 м2 * 250 руб.= 235 000 руб., где

 

Стек рем - стоимость текущего ремонта

S - площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м2 в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С упр об = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

 

С прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.

 

Резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С замещения = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

752 964,50 руб. -восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.

Чистый операционный доход

 

ЧОД = ДВД - ОР = 7 747 062,14 руб. - 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.

 

.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

 

К = re + r1 х dep, где

 

R - ставка капитализации;

re - ставка доходности на собственный капитал;

r1- норма возврата капитала;

dep- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал  определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

 

r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 , где

 

r f- безрисковая ставка дохода, %;

p 1- премия за риск вложения в недвижимость, %;

p 2- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p 3 - премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО - ОФЗ, величина которой на 24 октября 2014 года составила: 9,39%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск - может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

 

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

Несистематический риск

Природные и случайные антропогенные ситуации

статичный

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

Ускоренный износ здания

статичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Неполучение арендных платежей

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Неэффективный менеджмент

динамичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Криминогенные факторы

динамичный

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

Финансовые проверки

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Неправильное оформление договоров

динамичный

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Количество наблюдений

 

5

2

3

0

0

0

0

0

0

0

Взвешенный итог

 

5

4

9

0

0

0

0

0

0

0

Сумма

18

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

1,8

 

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

 

Р2 = rf х Т эксп, где

 

rf - безрисковая ставка дохода, %

Т эксп- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно Т эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р2 = 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

Премия за качество менеджмента

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии Р3 = 2,5%.

Таким образом, ставка доходности на собственный капитал составляет:

 

r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 = 9,93% + 1,8% + 2,5% + 2,5% = 16,73%

 

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и  определяется по формуле:

 

, где

 

r1- норма возврата капитала;

rf- безрисковая ставка дохода, %; - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (n, rf)- фактор фонда возмещения.

r1 = 0.01673 / (1+0.01673)30 - 1) = 0,01

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

 

R = re + der х r1 = 0,1673 + 0,01 = 0,1773 или 17,73 %

8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

 

С = ЧОД / R = 6 367 746,58 / 17,73% = 35 951 096,33 руб.

 

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода, по состоянию на 27 октября 2014 года составляет: 35 951 096,33 рублей.


9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

 

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

 

Наименование подхода

Величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная в рамках подхода

Сравнительный

29 645 043,20

Затратный

27 299 072,92

Доходный

35 951 096,33

 

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.

 

№ п/п

Критерий согласования

Сравнительный

Затратный

Доходный

1

Степень соответствия:

 

 

 

1.1

задаче оценки

40

30

30

1.2

цели оценки

40

30

30

1.3

функциональному назначению объекта оценки

30

40

30

1.4

оцениваемым правам

35

30

35

2

Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов

40

40

20

3

Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки

50

20

30

4

Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах

40

40

20

5

Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов

40

30

30

 

Итого:

315

260

225

Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед

0,3938

0,3250

0,28125

Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.

29 645 043,20

27 299 072,92

35 951 096,33

Согласованная рыночная стоимость, руб.

11 674 218,01

8 872 198,70

10 111 245,84

 

Рыночная стоимость:

С рн. = 11 674 218,01+8 872 198,70+10 111 245,84= 30 657 662,55 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 18 на 24 октября 2014 года округленно составляет: 30 657 663 руб.


10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки офисного помещения, находящегося по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 18 по состоянию на 24 октября 2014 года составила: 30 657 663 руб. (тридцать миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка произведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.98 г, федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №256 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №255 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007г.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 


ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

 

1.      Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).

.        Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).

.        Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

.        Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

.        Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.

.        Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

.        Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

.        Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

.        Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

.        Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

.        Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

.        Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

.        Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

.        Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)"

.        Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

.        Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

.        Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

.        «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

.        Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

.        Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

.        Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.


ДЕТАЛИ ФАЙЛА:

Имя прикрепленного файла:   Диплом по эктеории Практика оценки недвижимости.rtf

Размер файла:    623.52 Кбайт

Скачиваний:   244 Скачиваний

Добавлено: :     11/16/2016 13:06
   Rambler's Top100    Š ⠫®£ TUT.BY